一.“银十”销售未明显超预期也并未失速，预计未来销售呈“后平”态势

2019年1-10月，全国商品房销售面积13.33亿平米，同比增长0.1%，年内增速首次由负转正。商品房销售额12.44万亿元，同比增长7.3%，增速提升0.2个百分点，其中住宅成交带动作用明显，商品住宅销售额同比增长10.8%，而办公楼和商业营业用房销售额分别同比下降11.5%和13.4%。2019年10月，全国商品房销售面积1.41亿平米，同比增长1.9%，单月销售面积自5、6月份同比减少后，从7月份开始已连续四个月实现正增长；销售额1.3万亿元，同比增长9.7%。

当下，融资环境不断趋紧，政策调控未有明显放松迹象，企业对政策松绑的预期不断弱化，资金链承压仍是企业当前最大难题，内外双压下，促销售、抓回款成为企业一致性选择，因此传统销售旺季“银十”的销售表现虽没有明显超预期但也并未失速。其中规模房企单月销售表现尤为亮眼，如碧桂园10月单月销售业绩达850亿元，中国恒大单月销售业绩再创历史新高，达903亿元，同比增长70.2%。

自6月份商品房销售触底以来，成交表现持续改善，销售面积降幅连续收窄并在10月首次实现正增长，销售额增速持续上行，预计四季度末商品房销售将延续此趋势，基本保持平稳，呈现“前高中低后平”的“后平”。

二.开发投资增速再度下滑，工程端支撑强劲，土地端带动作用趋弱

2019年1-10月，全国房地产开发投资额10.96万亿元，同比增长10.3%，增速较前期回落0.2个百分点，单月开发投资额1.16万亿元，同比增长8.8%，重回7月单月增速水平。今年5月开始，房地产开发投资同比增速连续四个月下滑，9月份中止下滑，但10月份增速再度回落。

1、新开工、施工均提升，竣工持续修复，工程端支撑较为强劲

2019年1-10月，房屋新开工面积18.56亿平米，同比增长10%，增速较前期加快1.4个百分点，10月单月新开工面积1.99亿平米，同比增长23.2%，较前期大幅提升16.6个百分点。2019年1-10月，房屋施工面积为85.4亿平米，同比增长9%，较前期加快0.3个百分点，单月施工面积2.07亿平米，同比增加20.2%。2018年底开始，企业投资趋于谨慎，由于新开工与土地成交之间的滞后性，预计一段时间内新开工增速或维持下行态势，但仍将对开发投资形成有效支撑。

1-10月竣工面积5.4亿平米，同比减少5.5%，降幅较前期收窄3.1个百分点，10月单月竣工面积0.74亿平米，同比增加19.2%，较前期加快14.4个百分点。从单月竣工情况来看，竣工同比增速在5月触底，在8月由负转正，10月竣工同比增速继续大幅提升，竣工表现出持续性修复。由于竣工与新开工之间存在较为明显的时间差，预计房屋竣工面积将持续修复，并在一定时间后实现阶段性峰值。

2、土地成交持续负增长，对投资带动作用仍趋弱

2019年1-10月，房地产开发企业土地购置面积18383万平米，同比减少16.3%，降幅较前期收窄3.9个百分点，单月土地购置面积2929万平米，同比增加12.8%，较前期加快2.4个百分点。1-10月，房地产企业累计土地成交价款9921亿元，同比减少15.2%，降幅较前期收窄3个百分点，单月土地成交价款1735亿元，同比增长2.5%。

累计土地成交价款同比增速自5月份触底以来持续改善，但当前累计土地成交价款仍为负增长态势，从土地流拍增多与溢价率下行可见当前土地市场冷淡局面，土地成交对投资支持相对较弱。当前融资监管政策持续收紧，银保监会发文严控资金违规流入房地产，融资再度收紧的情况下土地市场难以短期内出现大幅改善，预期土地端对投资带动作用仍将趋弱。

三.到位资金累计增速回落，融资监管持续收紧下企业资金仍承压

1-10月，房地产开发企业到位资金14.51万亿元，同比增长7%，增速较前期回落0.1个百分点。企业到位资金增速从5月份开始连续四个月下滑，9月实现了小幅改善但未能持续，本月再度回落。10月单月开发企业到位资金1.46万亿元，同比增加6%，下滑了4.8个百分点。

2019年1-10月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：

✔国内贷款21288亿元，同比增长7.9%；

✔利用外资131亿元，同比增长63.8%；

✔自筹资金46996亿元，同比增长3.3%；

✔定金及预收款49163亿元，同比增长9.4%；

✔个人按揭贷款22137亿元，同比增长14.1%。

从房地产开发企业到位资金组成来看，资金占比最多的国内贷款同比增加7.9%，较前期回落1.2个百分点，这主要是由于近来关于房地产融资监管的政策持续收紧，银保监会、央行等多次要求严格控制资金违规进入房地产领域，导致企业到位资金中国内贷款增速连续回落。另外，在海外债、信托融资监管收紧背景下，利用外资和自筹资金同比增速均有所下滑。

1-10月，定金及预收款同比增长9.4%，较前期增加0.4个百分点，主要是受融资再次收紧影响，房企加大推盘力度同时促回款意愿增强，以对冲融资收紧后的资金压力。个人按揭贷款同比增加14.1%，较前期提高了0.5个百分点，主要由于近期多地出台人才引进政策，放宽对高端人才的限购，保障此类人群的刚需，或在一定程度上增加个人贷款金额。

当前房地产行业融资渠道持续收紧，且短期内未见放松可能，企业资金端面临更大的考验。房企可以通过加强合作的方式减缓自身资金压力，也可以通过融资方式创新来拓宽融资渠道等等，但最重要的仍应是加强销售回款，从内部保证自身财务健康。尤其是央行在7月31日要求加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管后，此前房企通过加杠杆寻求增长的方式渐行渐远，更应加强自身“内功”的修炼。