作者：天道
什么是旧改回迁房？价值何在？交易为什么那么火热？投资价值解析
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先来了解一下“万福花园”的基本指标
位置——位于民治大道和布龙路交汇处东北角
总用地面积——35680.31平方米”
总建筑面积——154066平方米（目前还无平面图或效果图等数据，但万福花园和卓能雅苑的15.2万的总建面相似，预计6、7栋的高层建筑，约1000多户）
——其中：住宅147676平方米，商业2100平方米（含净菜市场500平方米）、托幼2400平方米（独立占地2700平方米）、物业服务用房300平方米、社康中心400平方米、文化室700平方米、居委会100平方米、服务站200平方米、警务室20平方米、邮政60平方米、公厕60平方米、垃圾站50平方米]”；
容积率——≤4.32
覆盖率——≤40%
建筑退红线——南侧多层≥9米、高层≥12米，西侧≥10米，其余各侧≥3米”；其余指标保持不变。
万福花园”开发商为“深圳市汕源新实业有限公司”，开扒其前世今生
1993年——“汕源新”前身“布吉中建实业”成立，主要经营“制衣业”、“运输”、“推土”等，法人为“苏忠秀”
2001.7月——现任法人“林庄喜”收购“布吉中建”，股东全部撤换为“林氏家族”
2001.9月——正式更名为“汕源新”
2005.1.19日——“万福花园”用地“A819-0018” 在国土局进行“土地登记”
2005.3月——变更经营范围增加“房地产开发”项目，实收资本追加到1000万；
2005.6月——实收资本追加到3380万；
2006.5月——拿到《建设用地规划许可证》
2006.6--2012年——5年多的时间，无任何举动
2012.3.17日——开发商申请变更该地块的“法定图则”，原占地面积缩小4000多平米，原总建面不变
2013.2月——国土局公示变更的具体指标数据
2013.3.1日——重新拿到《建设用地规划许可证》
2001.7月——现任法人“林庄喜”收购“布吉中建”，股东全部撤换为“林氏家族“
2005.1.19日——“万福花园”用地“A819-0018” 在国土局进行“土地登记”
2005.3月——变更经营范围增加“房地产开发”项目，实收资本追加到1000万；
万福花园”
开发商——“深圳市汕源新实业有限公司”，其本身是2001年才收购，旗下仅查到”万福花园“一个项目，却从2005.1月拿地到现在约9年的时间闲置；
而从”林庄喜“的角度搜索
旗下有N多产业
——93年成立的“深圳市源发实业有限公司”，较多开发项目，集中于龙华；例如“新华苑”、“华源大厦”、“源发大厦”、“乐景花园”、“东华明珠园”、“东源阁”等项目
——2004年成立的“乐景物业”
——2004年成立的“汕长源”
93年成立的“深圳市源发实业有限公司”，较多开发项目，集中于龙华；例如“新华苑”、“华源大厦”、“源发大厦”、“乐景花园”、“东华明珠园”、“东源阁”等项目
2004年成立的“乐景物业”
2002年卫星图——金地梅陇镇和世纪春城还是一片空地，华美丽苑也是空白一片
2005年卫星图——（11月份卫星图）华美丽苑一期2004年开盘，当时毛坯均价3300，现在二手房价格约在2.1万左右
2007年卫星图——金地梅陇镇2007年2期开盘，一期卖7500，二期15000-17500，2008年价格回落到12000，目前二手房价格约在2.4万；
2010年卫星图——已经看到华美丽苑2期“卓能雅苑”在打地基
来源：龙华管理局
项目开发商经营范围变更（来源：天眼查）
据查，项目开发商在2005年前并无房地产开发的经验，经营范围为：兴办实业、国内商业及物资供销业，经济信息咨询。2005年3月，开发商变更经营范围，增加“房地产开发”项目。
项目用地历史相册（来自房地产信息网论坛网）
2006年6月--2012年之间5年多的时间，项目用地无任何举动。
2006年5月——项目取得宝安管理局核发的《建设用地规划许可证》（深规许字05-2006-0123号）。
2013年3月1日，项目再次取得《深圳市建设用地规划许可证》（深规土许LA-2013-0003），选址深圳市龙华新区民治办事处辖区，南接布龙路，西临民治大道园区建设，确定用地项目名称为万福花园（以下简称“项目”），规划总用地面积35680.31m²。
2012年3月17日——开发商申请变更该地块的“法定图则”，原占地面积缩小4000多平米，原总建面不变。
2013年3月--2018年5月——5年多的时间，项目地块无任何举动.。
2018年5月7日，项目正式动工。
项目动态：
2019-09-02
【万福花园】处于前期施工阶段 自带约2100平底商其它
万福花园展示中心暂未开放，项目处于前期施工阶段。万福花园位于龙华民治大道与布龙路交汇处东北侧，项目自带约2100平的底层商业，周边邻近佐阾香颂购物中心。
2019-09-12
【万福花园】规划约14.8万平住宅户型待定 容积率4.32其它
万福花园占地面积35680.3平方米，建筑面积154066平方米，其中住宅147676平方米。项目容积率4.32，绿化率40%。项目目前施工建设中，具体户型待定。
2019-09-27
【万福花园】展示中心暂未开放 周边有佐阾香颂购物中心其它
万福花园处于前期施工阶段，项目展示中心暂未开放，具体入市时间待定。万福花园位于龙华民治大道与布龙路交汇处东北侧，邻近佐阾香颂购物中心。
2019-10-18
【万福花园】目前还在施工中 工程进度缓慢其它
万福花园由深圳市汕源新实业有限公司开发打造，整体产权70年，主要规划为住宅产品，另外带有少量商业，项目目前已动工。万福花园规划车位比1:1，目前还在施工中，工程进度缓慢。
2019-11-20
【万福花园】规划约14.8万平住宅户型待定 容积率4.32其它
万福花园占地面积35680.3平方米，建筑面积154066平方米，其中住宅147676平方米。项目容积率4.32，绿化率40%。项目目前施工建设中，具体户型待定。
随着深圳的不断发展，城市规划旧改也在不断地扩张，几乎每个小区都会存在回迁房的现象，回迁房的交易成为了比较普遍的现象。在示范区背景下，投资回迁房也逐渐成为一条通往财富保值增值翻倍的光明之路
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完毕，谢谢鉴赏！
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天道简介：
一线房地产从业人员，自学中国经济流通学。从事房地产数10年，诚信经营，专注城市更新 深莞惠一手楼住宅写字楼商铺买卖及租赁。
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