深圳，年底11月砸入了“上万套房”！……

创作：|湾区买房小咖|

按照湾区买房小咖了解到，从上周五到本周五（11月23日），大湾区的深圳是足足预售了7个新盘。分别是前海的颐湾府，龙岗的天鹅湖畔花园，中粮地产宝安的天悦壹号雅轩，光明的华润置地公园九里花园，龙华的金茂府，前海的招商领玺。其中龙岗的天鹅湖畔花园是分两批入市预售。

至此，深圳11月份已经是供应了16个盘的预售，这个数量比起10月份的8个盘，基本多出了一倍的增量供应，年底深圳供应潮的确来临冲刺！其中关注的前海，都出炉了2个盘预售，这次前海双盘获批预售，其中招商领玺精装8.6万/㎡起，颐湾府毛坯8万/㎡起。

01 这次供应增量的7个盘是什么情况的房源？

1、前海的颐湾府（前海 367套住宅）

11月22日预售，按照规划委显示资料，前海的颐湾府项目预售总套数为367套住宅，是今年前海预售第3个盘。预售1栋，2栋，3栋（1,2单元），基本是30-43层。前海的颐湾府这次备案的信息，户型建面约120-190平米住宅，仅设计建筑面积约120平米和190平米两种户型，备案单价区间在8-13.2万元/平米，均价约10万元/平米。这个盘也是100万诚意登记，预计一周后会开盘。

颐湾府是深国际智慧港先期项目的其中一个地块（含有4栋住宅的地块），用地面积为1.2万㎡，总建筑面积约7.8万㎡，容积率4.35，主要包括4栋住宅楼和街区式商业等。这个项目近在建5号线延长线“铁路公园站”，一路之隔是建设中的招商领玺项目。颐湾府项目位于前海合作区妈湾片区19单元06街坊。

2、招商领玺（前海 456套住宅）

按照规划委信息，11月22日招商领玺获批预售，备案456套住宅，单价区间8.6-11万/㎡。此次主推建面约120/150㎡3-4房，其中约120㎡户型共342套，约150㎡户型共114套，3梯4户。根据爆料，招商领玺目前项目样板间和营销中心已开放，看房需验资200万。招商领玺备案的房源位于1,2,3栋，38-44层。

3、龙岗的天鹅湖畔花园（平湖 1388套住宅）（分2批预售）

龙岗的天鹅湖畔花园是平湖的楼盘，11月21日这次是分两批预售，第一批备案的天鹅湖畔花园是440套住宅和28套商业（7,8,9栋）；第二批预售是948套住宅和58套商铺（位于1,2,3栋），合计就是1474套房源，住宅是1388套。根据规划委信息显示，天鹅湖畔花园本次备案房源位于1、2、3、7、8、9栋，共1474套，涵盖商业和住宅两种类型产品。住宅产品，共1388套，户型建面约78-236㎡，均价约4万/㎡，单价区间在3.6-4.9万/㎡，总价区间在285-1160万/套。其中商业，共86套，户型建面约29-140㎡，单价均为8万/㎡，总价区间在229-1121万/套。

5、中粮地产宝安的天悦壹号雅轩（宝安新安 96套住宅）

按照了解，天悦壹号雅轩是属于宝安中粮大悦城系列，位于宝安区创业一路，这次是11月21日预售，28层高。本次备案为1栋住宅C座4—28层的大部分户型以及1层商业裙楼的部分商铺，共101套房源，其中包括96套住宅和5套商业。天悦壹号雅轩本次推出的1栋C座住宅中，最低备案单价为85747元/㎡，最高备案单价为92090元/㎡，价格区间8.57-9.20万。1栋C座为住宅产品，01/05号为四房，02/03号均为三房，共有两个户型，推出建面约96平和115平，共96套。商铺的价格，价格为102642元/㎡-211381元/㎡。

这个盘之前有个系列宝安大悦城天玺壹号，已经在10月开盘。该项目分三期开发，一期以住宅为主，二期将会建有约15万㎡的深圳首个大悦城mall，三期将会建有约200米高的地标性写字楼。宝安大悦城处于新安的灵芝片区，出口大约800米。

6、光明的华润置地公园九里花园（光明 417套住宅）

11月15日，光明的华润置地公园九里花园宣布预售，预计是25日会开盘选房。从官方数据来看，华润置地公园九里花园本次共备案3栋，2栋是纯住宅，1栋为商业，3栋1、2层为商业。推出503套房源，包括417套住宅和86套商业，单价4.4-5.2万/平，均价约4.83万/平米，户型面积推出建面约95-127平，总价区间为412—665万左右。华润置地公园九里项目共由5栋高层，1栋高端人才住房，9班制标准幼儿园，和8000㎡住宅底商组成。基本户型是：建面约93-96㎡三房两厅、94-96㎡三房两厅、97㎡三房两厅、93-94㎡三房两厅、126-128㎡四房两厅、124-125㎡四房两厅。预计2021年12月31日（精装交房）。

7、龙华的金茂府（龙华红山 665套住宅）

龙华的金茂府（祥瑞金茂府）按照11月20日备案信息显示，此次备案房源共8栋665套，均价约10.3万/平方米，最低9.5万/平方米，最高14.42万/平方米，主力户型125-248平米。单价区间90211-144211元/㎡。房源分布在1栋A座、B座、C座,2栋A座、B座,3栋A座、B座、D座共8栋住宅产品，分为建筑面积约125m2、155m2、185m2、248m等4种户型，以及少量建筑面积约510m顶层复式产品。金茂府11月21日启动，诚意金100万，预计是月底开卖。

据爆料，龙华金茂府加上了比较尊贵的装修费，2万一平方。金茂府还是有点硬伤，容积率是4.1，不过比起深业中城6.79的容积率，也低多了。3梯2户，3梯3户设置。这个盘历史资料显示，是当时的“地王”。2016年，金茂与电建以82.9亿元联合拿下龙华一宗宅地，楼面价约为5.68万元/平方米，为当时的单价地王。这样看，也怪不得这个盘定价是10万+。不过，按照此前市场吹风价曾12-13万元/平方米来看，也是稍为低于预期。龙华的金茂府，也是实现现房销售。龙华金茂府有几个点可以关注，一个是学校，已确定引进华东师范大学附属深圳龙华学校(九年一贯制)，预计是2021年投入；项目自带一所龙华区金茂府幼儿园；一个是位置，位于龙华上塘地铁站东侧A出口处附近，300米内，龙华的红山片区，地处龙华的核心区。一个是现楼标准，和豪装智慧科技感品质；一个是拥龙华最高端商业街区J·LIFE。

02 年末供应潮带来什么思考

11月份从数据来看，将是深圳供应量膨胀的一个月。按照统计数据，是足足已经供应了10110套新房量，其中5986套是住宅，规模过1万套的供应，说明年末深圳的确是迎来了“供应潮”。

有几点值得我们思考。一、市场的成交回升所带来的“信心”刺激。通过10月底的香蜜湖深业中诚豪宅吸引市场眼光开始，深圳在11月楼市迎来了一波信心；二、政策的思考，深圳在11月影响楼市信心有三个要素，一个是豪宅税的满2年免征，一个是深圳二套房房贷利率是呈现下降趋势，一个是央行将11月20日后的房贷LPR五年期下降到4.80%。这三者似乎和新房关系不大，主体导向二手房置业，但其实带来的是市场成交的信心。三、深圳的年底土拍带动效应。22日的深圳6宗土拍，都是住宅用地供应，其中抢夺激烈的是龙华民治和光明的用地，坪山最大建面20万平方的地块出现流拍。这次土拍是带来两种思路的思考，一个是比较热点置业的片区，引发是争夺，哪怕是限价也如常入市抢拍；一个是相对比较安静点的坪山，一些偏点，或者限价达不到开发商预期售价的地块，则被弃权。说明一点，房地产开发还是讲求利润的产业。开发者和购买者是两种不同的立场。土地拍卖，刺激行业对楼市的关注度，通过这次亮点的普通住宅出售限价，也对未来市场一个基本价格的预期展望。

03 深圳为何如此重视11月？

11月不仅仅是深圳一个方向标，其实也是大湾区楼市，乃至全国楼市一个方向标。

11月临近年底，如果是为了提高今年的销售额，或者完成销售目标，此刻入市预售，是较好的一个月。对于深圳而言，11月是依靠10月国庆来的市场行情关注度，引发的11月供应信心，也带动深圳楼市对11月的重视。

11月带来最大的一个刺激，就是这个月央行的LPR迎来的首次的降息周期，至少在8月20日推出LPR以来，5年前的4.85%利率，到11月，是整整走过了3个多月，11月迎来降息周期。

对于深圳而言，11月根本刺激点是两个事，一个是认筹量2700多个，却仅有192套的香蜜湖深业中诚，豪宅购买信心惊人；一个是深圳的豪宅税减免。这两个事基本是11月深圳楼市“促动”的根源。当然了，其实深圳今年的国庆楼市成交行情不错，按照统计国庆假日期间（9月30日~10月6日）深圳新房住宅共成交437套。往年国庆深圳楼市低迷的时期，一个周基本不到90套的成交，国庆的深圳新房还是有不低的市场。

另外一点就是，深圳的房贷利率比全国大部分城市利率低。按照统计，自10月8日起，深圳各银行开始执行LPR新利率，目前深圳主流银行执行首套5.15%、二套5.45%的房贷利率。而到了11月，深圳多家银行利率也有下调到5.39%利率，这比起全国的5.85%利率二套，甚至是6.37%这样的利率，深圳是低很多，在二次置业方面，深圳有了比较大的房贷折扣。首套方面，全国基本是5.5%的利率，深圳则是5.15-5.30%浮动。也是远低于全国平均水平。

11月其实深圳入市或者预售的楼市还是有不少方向标的楼盘。如除开由租转售的深业中城，还有一直想开盘没开盘的龙华金茂府，11月打出的预售均价是10.4万，最高达到14万多一平方，刷新了片区的价格。还有坂田的大族云峰，这个纯住宅的坂雪岗科技城楼盘，也是引发深圳精英人群关注的盘，在国庆当天开盘，一直引发到11月楼市的关注。另外就是光明里的“华润”，华润置地公园九里，这个盘定价最低是4.38万起，基本均价是4.83万，从4.4-5.2万的区间，冻资10万基本是25日开盘选房。是光明天汇城、勤诚达正大城、龙光玖龙台之后又比较方向标的盘。华润在南山的华润城，取得了红遍楼市的成果，在深圳湾总部基地的瑞府，也是方向的奇迹，这次在光明，也是值得期待的方向盘。

另外光明的建发小巨蛋，公寓也是引发不少置业关注；宝中的云玺锦庭，楼价破近11万，依然不缺人气。还有龙岗中心城的世茂之都（深港中心），龙岗大运的颐安都会中央花园，前海的456套招商领玺家园等。

深圳这些方向标楼盘演绎11月的“争夺”，也的确是看出，深圳的楼市行业的确是重视11月！

小结

小结几点看法：

1、多“沉下心”，看看盘的问题；在11月预售的盘，主流是豪宅，但也不乏一些价格在4字头，或者3字头的公寓。

2、改善需求，建议多看看了；豪宅税，二套房的利率，都是给予改善需求置业的“信号”。

3、豪宅客，11月不缺好的产品，深圳中心的豪宅，再往一些热点片区的豪宅产品，也陆续在11月亮相。

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