「西南地产纪要」从深圳豪宅税调整看地方长远机制

会议概况

主题：从深圳豪宅税调整看地方长远机制

嘉宾：胡华如，西南证券地产行业首席分析师

核心看点

1、深圳豪宅税降低产生的影响

2、地产调控政策组合的核心

3、明年房地产行业政策走势展望

主要内容

大家下午好，非常感谢大家关注西南证券和进门财经联合举办的在线路演。近两天深圳市出台了一个政策，将豪宅认定标准有明显降低，不少对深圳房地产市场比较关注的朋友来咨询我，在这里我也讲讲这个问题，之后来跟大家汇报下我们对地产政策走向的看法，具体讲三个方面。第一方面，讲一下深圳豪宅税降低产生的影响；第二方面，目前房地产调控政策组合的核心；第三方面是对明年房地产行业政策走势的展望。重点还是在于地方上房地产政策调控的长效机制。

深圳住建局在11月10号出台了一个文件，普通住宅不再有房价价格的规定标准，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅。官方的解释是坚持“房住不炒”定位，落实国家减税降费精神，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。比如深圳南山一套700万元的房子交易（原始登记价350万），以前算非普通住宅，现在算普通住宅了，这个调整导致的优惠幅度到底有多大呢？这要分三种情况：

1）房子（契税完税发票日起算）不满两年交易。增值税按网签价/1.05×5.0%=33.33万，这个没有发生变化；增值税附加按增值税的6%=2万，这个没变；契税按(网签价-增值税) ×1.0%=6.67万，这个也没变（契税是根据买方结合房屋情况来判断，如果面积超过90平米按1.5%征，如果是多套按3%征）；个税按(网签价-增值税) ×1.0%=6.67万，而此前如果是非普通住宅，个税税率为1.5%，所以相当于减少了3.34万的个税。调整后的交易税48.67万，占网签价的6.95%。减少的税收仅占网签价的0.5%。

2）房子满了两年但不符合满五唯一。增值税如果按调整前的标准，按房屋增值额/1.05×5.0%=16.67万，增值税附加为1万，调整按普通住宅的标准这两项均免征。契税按(网签价-增值税) ×1.0%=6.83万，调整后没发生变化。个税的税率从1.5%降低到1%，即从10.25万降到了7万。调整后的交易税13.83万，占网签价的1.98%。减少的税收占网签价的2.99%。

3）房子满五年且唯一。增值税按调整前的标准，依然为16.67万，增值税附加为1万，调整按普通住宅的标准这两项均免征。契税按(网签价-增值税) ×1.0%=6.83万，调整后为7万。个税调整前后均免征，也不发生变化。调整后的交易税仅7万，占网签价的1%。减少的税收占网签价的2.5%。

以前对南山区网签价超过500万的房子都认定为豪宅，需要交付较高的增值税和个税，现在的政策对这两部分有明显的降低，大部分交易的房子可能满两年不满五年，相当于减税了3%。豪宅税调整背后的原因是什么？深圳算是国内最不依赖房地产的城市了，从基本面来看深圳19年以来无论是新房还是二手房成交量都比17-18年要高，土地市场也很紧俏。深圳出台该政策，与一般地方为了维持房地产交易量和流动性的出发点不同，深圳主动减税让利，展现了更包容的姿态，修正此前不太合理的政策，相信对人才的引进和部分产业的升级和优化，甚至包括对香港外溢需求的吸纳都有积极的作用，同时也会刺激深圳二手房市场。有人问是否会刺激深圳的房价大面积上涨？过去五年深圳房价涨得比较明显的是在2015年第二季度，2015年3份出台了一个营业税宽松的政策，就是个人转让两年以上住房免征营业税（此前是五年限制）。政策出台时链家的住房精准价格指数是31000元每平米，事实上到了2015年6月底的时候已经达到了50000以上。但2015Q2股市创富效应显著、信贷货币持续宽松，不仅仅是税费降低这一个利好。事实上从2016年以来，深圳大部分地区的房价并没有上涨，是走平的。所以我们认为要看到深圳大面积的房价上涨，还需要更多因素的叠加，包括信贷政策，居民财富效应、或大面积新增需求的涌入等等，就目前来看，要带动整个二手房价格都上涨还不至于。

第二个方面我想讲一下调控政策，中央之前说的最多的就是两个词，一个是坚持“房住不炒”的定位，另一个是“地方因城施策”，也说了要建立房地产市场的长效机制，这个长效机制到底是什么，却并不清楚。如果一定要解释下，那可能就是中央长期保持对房地产货币信贷环境的宏观调控，地方政府长期保持对区域房地产市场的干预调节。

我们回顾一下今年的房地产调控政策，主要是中央和地方的组合，中央主要是严控不合规的资金流向房地产，特别是针对房企端。这个算是落实房住不炒最为直接也可能是最为有效的政策了，这种政策出来后，很多房企感受到“再加杠杆已无空间”，不少融资特别是表外融资面临越来越难甚至到期必须清理的压力，这对房企的影响是比较大的，金融机构可能更为综合考量房企贷款受理的资质门槛问题，房企大多数都没提激进的销售增长目标。这个现象与过去完全不一样。

地方上很多城市的调控政策主要是两个方面，一个是管控价格，主要是备案节奏的限制，还有一个是价格区间，对最高价格最低价格的限制；第二个是限制交易，包括买卖的资格问题、交易频率的问题、摩擦成本的问题。现在在部分城市看到了“以引进人才的名义”对购房资格实现松绑、也看到了个别城市降低房屋交易的税费，减少摩擦成本。就是地方上已经出现了调控政策的适度调整。调整的背后，可能与“高价盘预售堰塞湖现象”、“屡禁不止的销售乱象”、“房地产市场流动性不足”、“土地财政压力加大”等因素有关。

第三个方面，我们就明年的政策面做一个展望。对中央控制资金流向房地产这个政策，展望到明年预期不会有明显的调整放松，但是五年期LPR，就是购房者和房企的资金成本可能会持续地下降。这必然导致购房者实际按揭贷款利率持续降低，最终有利于购房需求的释放。对于地方的调控政策，目前很多地方本身已经达到了一个需要调整的阶段，维持现状的难度在持续加大。在中央来看，目前地方上的房地产市场在持续分化，有些城市比较依赖土地财政，像杭州对土地出让的依赖程度比较大，通过土地出让得到资金支持城市发展，有些地方转型升级压力大对人才引进需求迫切，每个地方差异比较大，中央也不会实行一刀切，干预地方调控政策。地方调控政策怎么改变呢？对价格限制和交易限制的宽松是可以预期的。除了这两个方面，我们认为会增加一个维度，适当的增加土地供给，如果说再结合房地产市场的发展趋势，未来十年很重要的趋势就是城市集群和都市圈的发展，从这个背景来看，我们认为地方的调控政策非常有可能走向一个都市圈或者城市集群的房地产调控的协同机制，主要也有三个方面内容。第一是购房资格，特别是低能级城市对高能级城市购房资格的认可，像今年10月中旬天津出的政策，就是定向认可北京特定人群的购房资格。第二是信贷资源的共享，城市集群公积金的互认，比如像最新出台的南京和周边城市。第三个可能是用地指标调剂，未来产业升级和人口跨城市流动会是趋势，对于中心城市住宅用地往往都是缺乏，有可能和周边城市进行协商调剂。当然地方长效机制的建立可能也很不相同，都市圈之间差异比较大，北京与周边城市的关系更多的是配套产业或中低端产业的转移和承接，上海与周边城市更多的是人口结构的优化与外溢，香港与深圳可能是此消彼长的关系，深圳与周边更多的是人口引进、产业升级协同发展的关系，向上的趋势更为明显，所以不同的区域会产生差异。我们认为跟随人口跨城流动的趋势，地方的调控政策逐步突破行政边界，可能是未来最重要的政策方向。我们预计地方的调控政策有可能在今年底或者明年三四月份有个比较大的调整。这可能会给中心城市和周边卫星城市看到一波明显的需求释放。

最后我们再提一下，目前这个时点明确看好地产股，地产股估值非常便宜，特别是像万科、中南建设、金地等个股目前的价格都非常好，每年来看12月份和1月份地产股的行情都比较猛烈，会有估值切换的行情。

Q&A

Q1：公募、私募对地产板块的看法，以及担忧点?

答：很多公募认为四季度是配置金融地产的时间窗口，十月初有一波资金进场了，到目前看虽然地产板块在调整，但调整幅度并不大，判断后面有一波估值切换行情。部分公募认为要等待房地产市场比较差而且经济增速确实比较差的时候再考虑买地产股。私募的情况我们了解不多，喜欢地产股的私募比较喜欢港股内房股，地位吸筹做波段，不少也配置了物业股。

共同的担忧点有几个方面：第一个是紧融资的政策目前还没有看到转变的信号，如果一直延续下去会不会对地产公司的盈利持续性产生影响；第二个是很多人认为地产行业有盘整和缓步下降的趋势，毛利率有下降的趋势，中长期没有行业逻辑；第三个可能在等待今年十二月份中央经济工作会议对地产的定调，在等待政策的信号。

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