建议收藏，2019大湾区投资攻略！一文看清哪些城市还有机会

一、珠三角九市经济大格局

区域产业协同发展是湾区发展重点，把握湾区当前产业格局、摸清产业转型升级方向及外迁转移趋势，有助于挖掘大湾区整体规划下各城市产业发展机会点。

而产业格局变化必然带来劳动力、资本、税收、基建等方方面面的变化，进而对人口流动、房价、区域消费等产生深远影响。

未来大湾区产业发展蓝图：广深为科技创新之核，佛莞走向智造，外围城市发展新兴制造产业集群配套。

经济总量及结构

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核心城市——广深

GDP总量：均超2万亿，仅次于京沪、但增速快于京沪；深圳表现更为突出。

经济结构：广州已迈入服务经济主导时代，当前三产结构与沪类似；而工业在深圳经济发展仍将扮演重要角色。

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湾区其他城市

从总量角度可划分为三个梯级：

经济强市、制造大市——佛莞，目前佛山工业主导地位仍突出，东莞服务业占比已逐步超越第二产业；

3000亿级——惠中，仍以二产为主导；

2000亿级——江珠肇，珠海经济增长势头强劲，肇庆仍保有一定体量的农业经济。

二、周期轮动分析

从全省范围看，粤港澳大湾区周期领先。2014年下半年率先起量，2015-2016年成交大幅放量，率先触发调控后，成交逐步趋弱、趋稳。

• 核心城市深圳市场高敏感度、成交波动明显，其外溢型城市受深圳市场走势影响大，随调控政策轮动，惠州调控弱持续承接外溢。
• 核心城市广州市场表现更稳，外溢需求承接随策轮动：佛山→清远→肇鹤。

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核心城市

■深圳：周期引领全国、盘整早，市场情绪高敏感度，上升期中短时间量冲高、价格快速攀升；2018年市场有筑底回温迹象，但调控再度升级，当前市场再次转冷。

■广州：过往周期与深圳较一致，本轮有滞后，需求支撑力大、供应亦有保障，市场表现更稳，当前政策逐步改善。

■珠海：政策敏感度高，调控下成交迅速转冷，调控过于严格、市场调整幅度较大，当前限购局部松动，成交有望逐步修复。

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外溢城市

第一类，深圳外溢城市。受深圳市场走势影响大，随调控政策轮动，惠州调控弱持续承接外溢。

■东莞：东莞率先受深圳辐射，前期走势与深圳有较强一致性，亦较早受政策调控，成交随即收缩；持续承接深圳外溢，一旦限购有松动，有望率先迎来成交复苏。

■中山：深中通道重大基建预期影响下，成交较早复苏，调控略晚于东莞、力度不大，2018年下半年开始逐步放松限价限签。

■惠州：调控政策弱，可持续承接外溢需求，市场随核心城市有调整，但幅度不大、市场趋稳。

第二类，广州外溢城市。外溢需求承接随政策轮动，呈现佛山→清远→肇鹤的传递链条。

■佛山：2014下半年限购松绑，成交回升时点早于广州，重启限购后成交早于广州走弱，成交受限购政策影响大。

■清远：承接外溢需求释放滞后于佛山，广州限购升级、佛山重启限购后，成交短时间冲高，2018年投资需求开始退潮。

■肇庆、鹤山：本轮周期逐步由内生转为外溢型，2016年底广佛调控后，逐步承接广佛外溢需求，当前市场明显转冷。

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内生型城市

■江门：内生型城市调控政策普遍较为宽松，多数主要受房贷利率快速攀升影响，部分城市存限签限价或者是中心限购等调控措施；总体周期轮动较为滞后，江门作为强基本面城市周期轮动相对领先。

三、投资建议

预计2019年整体表现较“稳”，上半年压力持续，下半年珠三角核心城市有望陆续筑底复苏。因此上半年是积极入市投资的好时机。

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核心城市

打造国际科技创新中心，是粤港澳大湾区的核心目标之一，未来大湾区要引领中国特色创新。

核心城市深圳、广州和珠海

■深圳： 市场供需矛盾突出，购买力强，客户高敏感；2018年市场本已有回暖但调控继续加码，后市场再次降温，当前政策极为严格，预期后市成交低温、价格高位波动。

■广州： 楼市基本面健康，刚需支撑力较强，预期调整幅度有限，同时持续寻底，大概率率先筑底。

■珠海：限购政策严格程度比肩一线城市，市场持续调整下，目前外围限购松动；若调控政策持续松动，市场成交有望低位回升。

以广州/珠海为例

■广州：强需求支撑力、预计调整幅度有限、大概率率先筑底

• 量稳增：周期间多释放537万㎡
• 价涨急：周期涨幅超80%，价格存在一定透支
• 调控：备案价优化降低门槛，商业限购松绑

■珠海：本地需求支撑力偏弱、后市受政策因素影响大、目前外围区域已有所放松

• 成交波动大：调控后成交持续回落
• 价涨快：周期涨幅超60%，局部存在价格透支
• 调控：限购政策严格，目前局部松绑

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外溢城市

强基本面类率先跟随核心城市变化，弱基本面类则调整持续时间将较长。

■基本面较强类（佛莞惠中）：该类城市因与核心城市联系紧密、融合发展，内生与外溢需求均旺盛；紧跟核心城市调控，市场预期受核心城市影响大；预计市场调整幅度可控，后市若放松限购政策，有望持续承接外溢需求。

■基本面较弱类（清肇鹤）：该类城市在本轮周期中量价短时间冲高，部分城市或已透支需求，投资客退潮后成交下滑、价格调整，城市基本面偏弱，预计调整持续时间将较长。

以佛山为例

■佛山：外溢内生需求均旺盛、市场周期紧随核心城市、限购松动是市场筑底的重要时间点

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内生型城市

• ■江门： 该类城市内需支撑较强，本轮周期需求释放较集中，价格涨幅较大、购买力瓶颈明显。本轮周期轮动时点较滞后，2019年市场或将持续调整，下半年市场将好于上半年，市区抗风险能力较强。