明明买的低价房，首付却多20万？

1.

说起“买房”这件事，北上深的朋友基本上默认就是“买二手房”。

我接触到的来咨询深圳买房的人群当中，有很大比例是压根儿不考虑新房的，因为预算有限。

—— 新房虽然有很多好处，但总价低（400万以下）的小户型基本都是开盘秒光，不够抢的，

经过几次市场教育，慢慢的大家也就接受这个现实了…

最典型的是老破小，在低线城市，几乎是无人问津的品种；

但在一线城市，老破小却是硬通货，流通性上的王者。

原因无他，就是因为老破小的总价低。

毕竟，没钱的人，数量一定比有钱人的数量多得多，

预算有限的前提下，如果不想舍弃地段，就只能舍弃小区环境，选择老一点的、破一点的、小一点的..

2.

买老破小本身没有什么问题，只是有一点需要注意：

要在首期款的准备上要更加充足一些。

因为绝大多数老破小，会遇到评估不足的情况。

也就是不能足额贷款。

举个例子：

一套400万的房子，正常情况下，首房首贷，贷款可贷七成，

则它的首期款为：

400万 - 400万 x 70% = 120万，

再加税费、中介费、赎楼费等其他费用（新房只需缴纳1%的契税）。

但如果是楼龄太老的小区（一线城市20年以上），可能评估价只有房价的90%或80%，

而房贷，是按评估价审批的。

因此，这套房的首期款就变成了：

400万 - 400万 x 90% x 70% = 148万，

再加税费、中介费、赎楼费等其他费用（新房只需缴纳1%的契税）。

算下来，首期款成本要多出28万。

如果是在非核心城市，或者非核心位置，评估价还会更低，

相应的，首期款成本也更高。

3.

很多时候，市中心老破小的升值比不过郊区新房，

除了郊区的板块升级以外，老破小在评估上的不足，也是一个原因。

如果是自住需求>投资需求，选择通勤方便、生活配套完善的老破小，是一个不错的选择；

如果是投资需求>自住需求，则不妨考虑有更好的产业、交通、生活配套迁入的近郊片区。