豪宅税降低与省级龙头房企的倒闭-深圳楼讯

豪宅税降低与省级龙头房企的倒闭

估值建模部落 2019-11-12 09:56 阅读 5000+

今天，房地产圈出了两个大料。
一个是深圳的“豪宅税”征收出了新标准，“从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。"
与2015年的标准相比，大幅提高了豪宅的标准，也意味着，给大量的购房者进行了“减税”。
大多数人对此的解读是，深圳拿出了“夜壶”刺激房地产，但笔者认为，这种说法并不准确。
看起来，为购房者降低了购房成本，但是卖家看到这样的消息，会怎么想呢？那就是立刻涨价，把你省下的税加入购房款中。
已经看到深圳的中介说，他维护的客户立马涨价20W！
1
在笔者看来，这样的政策，背后真正体现的，是政策制定者真正认可了当前深圳的高房价现状，并承认了其合理性。
至于起到的效果，谁可以真正获益，或许买家和卖家都能获益，而获益的多少，取决于买方或者卖方的议价能力。
同时，这个政策对于激活深圳市房地产销售数量，也很有帮助，房产中介，可以喘口气。
2
深圳作为一线城市的典型代表，其动作对于一线城市的房地产调控，具有一定的标杆意义。事实上，不仅是深圳，北京也已经5年未调整普通住宅认定标准了。
北京当前的普通住宅认定标准如下：

单价来看，现在北京二手房的成交均价在6万左右，所以单价标准十分鸡肋，总价来看，五环内，468万以下，那么绝大多数都无法满足，而被认定为为豪宅。普宅和豪宅在首付比例和契税方面也有很大的差距。
所以，当前北京地区的豪宅标准也十分落后。预计，未来，北京也将追随深圳，提高豪宅的认定标准。
这样的调整，客观上是一种“松绑”，但是这种松绑，是符合客观事实，同时又不会造成市场扭曲的操作。
3
今天的另一个房地产圈的消息，是安徽省最大的房企国购集团宣布破产。
国购集团2018年位列中国房地产开发企业69强、中国民营企业243强。2014年，国购集团开始成为安徽本土龙头房企，在合肥被誉为“小万达”。风光无限之际，2015年，国购斥资6.7亿元夺得合肥单价“地王”。
省级龙头开发商暴雷，背后，还有更多实力较弱的房企倒下，有数据统计，从今年年初到今年7月，共有274家房地产公司破产，这些破产企业大多是三四线城市的没什么名气的中小开发商。
4两个消息反映了我国房地产市场的两个趋势，一个是对于一线城市高房价时代的认可，当我们似乎对这样的豪宅认定标准而欢呼时，我们同时也认可了高价格。
而过去几年，当高房价激起人们多少的无奈和抱怨，在这一刻，居然有了一些烟消云散的感觉？
而众多三四线中小房地产企业的破产，留下的烂尾楼，将会被以更低的价格收购，更多的房企为了求生存，也不得不降价销售，未来三四线城市，短期内稳房价的更多重心在于避免房地产企业为了现金流而降价过快，当三四线中小房企出清的差不多的时候，才是下一个三四线房地产周期开启的时候。