深圳豪宅线提高，144㎡以下省了豪宅税

刚刚，深圳市税务局工作人员确认：深圳“豪宅税”征收有了新的标准。从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。

一时间，所有购房群里都炸开了锅。

有的人表示：“不可能吧，照这样，几乎不用交豪宅税了。”

有的人哭晕在厕所：“上周刚交的税，一下亏了几十万。”

那么，豪宅线标准究竟是什么，对买房有多大的影响？此次标准修改后，哪些房子会受到影响呢？

预算负担重，买房买不下手

每年物价上涨，房屋的价格也没拉下，此外，买房除了首付款，还有契税、个税、增值税，首付+税费才叫预算。

例子：龙岗300万住宅

以龙岗300万的房子为例：龙岗300万的住宅成了“豪宅”，要缴纳契税和个税，如果购买的房子没满2年，还要缴纳增值税。

所以粗略一算，契税3万+个税4.5万+增值税7.1万，总共缴纳14.6万元。

上图贴吧楼主的苦涩哭诉，也算是许多刚需的心里活动吧。均价翻倍，但“豪宅线”标准并未改变，这导致了不少普通住宅被“豪宅化”。

房价都涨了41.2%，“豪宅线”却没上调，税费成本过高

深圳普通住宅线分别在2013年和2015年调整过两次，2013年将原本按单价核算改为按单套房源总价核算，2015年则是提高了各区的普通住宅价格标准，平均上调28%。

从2015年到昨天，深圳的普通住宅价格标准没有再调整过。深圳市国土局公开数据显示，2015年10月，二手房成交均价是16470元/平，2019年4月，二手房成交均价40000元/平，4年深圳房价上涨了41.2%。

根据贝壳指数，福田区均价7.2万元/平方米，相当于买一套70平方米的住宅，总价就有可能超过普通住宅线，最多需要缴纳20万元的增值税和个税。

例子：福田500万，68平米的住宅

以福田500万，68平米，7.2万元/平米的房子为例：福田500万的住宅也是“豪宅”，要缴纳契税和个税，如果购买的房子没满2年，还要缴纳增值税。

那么，再粗略一算，契税14万+个税7.1万+23万增值税，总共缴纳44.1万元。

另一方面，2018年3月开始，深圳严格执行“三价合一”，将银行评估价与网签价、购房合同价保持一致。此后，购房者必须以真实成交价格来网签和缴税，一些用“阴阳合同”来规避高税费的行为不复存在，所有人都要老实缴纳税费。

这一行为虽然是规范房地产交易的措施，但同时也间接“伤害”了一部分刚需，让他们的首付成本有所增加。

豪宅线标准大变，深圳大部分房子都变“普通”

根据深圳市税务局工作人员确认，调整的“豪宅线”标准为：144平方米以下，容积率1.0以下均为普通住宅，满两年可免增值税。

那么，新豪宅线标准和老标准有何不同，购买哪些房子的影响最大？

先看看原标准：

普通住宅的标准

从2015年至今，普通住宅有以下三个标准：

1 住宅小区容积率在1.0（含）以上。

2 单套建筑面积在144㎡（含）以下或单套套内面积在120㎡（含）以下。

3 深圳各区域过户指导价普通住宅的限定标准，详见下表。

深圳的小区大部分容积率都在1.0以上，这条标准基本没有约束作用。

第二个标准，单套建筑面积在144平方米以下，包含了大部分的刚需自用住宅面积。最重要的是第三个价格标准，根据贝壳找房现在挂牌房源来搜索，挂牌价在490万元以下的房源，只占总房源的一半多点，相当于市场上一半的房源都是非普通住宅。

但用第二个标准来衡量，筛选挂盘房源中面积超过144平方米的住宅，仅有不到十分之一属于非普通住宅。很明显，根据这两个标准筛选出来的范围差距是非常大的。

这些房子受影响最多，最多省下42.1万元

普通住宅价格标准调整之后，受影响最大的自然是新政前是“非普”，新政后“普通”了的那一部分住宅。其他性质不变的房子，要不要缴纳税费、该缴纳多少都没有变化。

也就是说，建筑面积在144平方米以下，总价在各区原普通住宅价格标准之上的。比如，龙岗90平方米300万的房子，南山80平方米500万的房子。

首先要明确，“普通”与“非普”，主要影响的是二手房交易税费中增值税和个人所得税（核定）的部分。增值税部分，只影响满2年的房源。如果新政前后房屋性质不变，则要缴纳的增值税没有变化。如果新政前是豪宅，新政后变为普通住宅，则可以少缴纳增值税这部分的税费。

个人所得税部分，非满五唯一的房源都需要缴纳。除非交易时间很接近，或者是本次交易价格与原登记价很接近的情况，会采用核实计税的方法，另外大部分二手房交易都会采用核定计税。

所以标准调整，也会影响一大部分房源的个人所得税缴纳。但个人所得税是按（网签价-原登记价）的差额来计税，且普通住宅和非普通住宅只差0.5%的税额，所以这部分能剩下的税费不多。

如果新政前后房屋性质不变，则所需要缴纳的个人所得税税额不变。如果新政前是非普通住宅，新政是普通住宅，则差额每增加100万元，个人所得税能省5000元。

“豪宅线”上调是利好楼市？还是利空楼市？

也许大部分人会认为，非普通住宅线上调，买房就能省了一大笔税款，首付款负担就没那么重了。可是实际上，非普通住宅线上调政策出台，势必会有一些在政策前购房的业主，他们有可能在出售住宅的时候提高房屋总价。

非普通住宅上调的政策虽还未出台，对刚需是冲击，但对真有购房需求的的群体来说，也不会打消了他们的购房热情。从情怀的角度分析，绝大部分的人在一线城市拼搏多年，有了房票，自己才算是真正地属于这个城市，此外定居在城市，有了稳定的居住所，附加的价值是有更好的医疗系统、公共环境、学校资源和交通条件。