流水的地产大亨：钱是赚不完的

经过2015年“世纪大重组”，李嘉诚家族主要产业被打包进“非地产”和“地产”两家上市公司，前者是长江和记、后者是长江实业。

长江和记实业（以下简称长和）旗下业务分为五大板块：港口及相关服务、零售、基建、能源、电讯。

长江实业（以下简称长实），囊括李氏旗下物业开发、物业投资、物业管理及相关金融服务的各项业务，收入主要来自中国内地及香港。

虽然长实名声在外，但在中国内地并非一线房地产开发商。2018年，长实总收入644.8亿港元，相当于万科的19.5%。

潘石屹曾经说过：“永远不能销售的（SOHO中国的地产项目）有两个，外滩SOHO是一个，位置太重要了；望京SOHO不能销售，太漂亮了，我很喜欢。”

2019年10月底，一则“京沪两地八个SOHO系列商业物业将被出售”的消息横空出世，随即SOHO中国股价一度涨超26%。SOHO中国共有九处物业，总资产约610亿元，仅银河SOHO不在出售之列。

对此，网友纷纷表示：“这个糟老头子坏得狠，我信你个鬼。”

近几年，地产大亨们接连卖地卖楼，从李嘉诚到王健林，无一例外。

2016年李嘉诚以200亿元卖掉上海世纪汇广场，此次潘石屹“卖楼”消息的轰动程度堪比李嘉诚。

中国地产，永远有人在加仓，也永远有人在退场。

零售是长和旗下第一大板块，2014年营收1570亿港元。2018年，零售收入增至1690亿港元，折合人民币1490亿，相当于苏宁的60.8%，但盈利能力远远超过苏宁。不过，曾经稳如狗的零售行业似乎正面临着危难时刻，10月29日，李嘉诚基金会宣布将动用2亿港元来帮助香港餐饮业的困境，中小型餐厅每间可以获得6万港元资助。

悲观的人们认为，即使李生出手，这次恐怕也无法力挽狂澜。

持续四个月的动荡给香港经济带来进一步的伤害，香港特区政府于10月公布的报告显示，香港地区2019年8月的零售业销售总额临时估值为294亿元，较去年同月下跌23%。

其中奢侈品珠宝首饰、钟表及礼品的销量暴跌47.4%，跌幅位列第一。香港特首林郑月娥称，香港经济已步入技术性衰退。

在香港，餐饮业本就是个拼薄利多销、拼效率的行业。香港高昂的铺租、人工等成本将竞争放大了无数倍。

香港餐饮联业协会曾表示，香港餐饮业面对租金、食材、工资及政策等各项挑战，已经是在艰苦经营，利润仅有2%。再加上招聘困难，年轻人不愿涉足该行业，因此通过增加福利及奖金等额外成本来吸引或挽留人才成为必要手段，同时这也导致营运和管理成本急剧上升，企业已是无利可图。

事实上，早在李嘉诚之前的8月，香港财政司司长就已经宣布投入191亿港元来应对经济衰退，其中针对餐饮、零售等行业，通过减租、豁免政府费用等措施来支持中小企业。

2016年，长实收入总额达到699亿港元峰值后开始回落；2017年跌到638亿港元，同比下降8.8%；2018年收入总额645亿港元，同比微增1.1%。

长实收入来自物业销售、物业租赁、酒店管理及飞机租赁。2018年，四大业务营收503.7亿港元，加上摊占合营企业的141亿港元，总收入达645亿港元。

作为开发商，长实物的主营业务自然是物业销售。最近三年，长实物业销售收入显著下降，从2016年的568亿港元到2018年的348亿港元，两年累积下降38.8%。

长实物业销售收入中来自内地的份额在60%以上。2018年来自香港和内地的收入分别为115亿港元和221亿港元，另有11.28亿港元来自海外（主要是英国）。

值得注意的是，长实账面已签订销售合同但未确认为营收的金额高达631.2亿港元，其中香港、内地分别为524亿港元和78.6亿港元。

2018年财报披露，467.8亿港元已签合约收入将被确认为2019财年香港物业销售收入。即便一平方英尺都没有卖出去，2019年香港物业销售收入仍将比2018年增长307%！

截至2018年末，长实在内地土地储备（包括按权益计算的合作项目）为892万平米，仅为同期恒大（3.03亿平米）、碧桂园（2.41亿平米）的零头。在香港的土地储备更是只有37.1万平米。

长实持有用于出租的写字楼、商场项目屈指可数。其中长江集团中心、华人行、和记大厦、和黄物流中心位于香港，80%以上的租金收入亦来自香港。中环中心已被作价402亿港元出售，于2018年5月完成交割。

截至2018年末，长实在香港持有用于出租的写字楼、商场总面积约56万平米，而在内地只不到20万平米（北京东方广场80万平米中的一小部分）。

除了中环中心，长实近年较大的出售和收购还有：

2016年出售上海世纪汇广场，定价折合港元230亿，获利约116亿港元；

2019年10月，长实集团将大连西岗山项目出让予融创中国，交易价格超过40亿元。

2017年3月，171.6亿港元收购加拿大一家“热水炉及相关服务”企业;

2017年7月，与关联公司长江基建联合收购欧洲能源企业ista，总代价约合414亿港元；

2018年6月收购伦敦物业，斥资10亿英镑（106亿港元）收购一栋120万平方英尺的甲级写字楼；

2018年8月，签署协议，向关联公司支付96亿港元，换取欧洲、澳洲6个基建项目40%的收益权；

收购资金超过出售套现的部分主要通过发行票据募集的资金支付。

相关统计显示，近6年来，李嘉诚在内地和香港抛售物业，总计套现已超1100亿港元。然而，六成销售收入来自内地，八成租金来自香港，李嘉诚老本行的国际化不算成功。原因很简单：到欧美做开发商赚大钱，没戏！

2019年福布斯全球亿万富豪榜单上，潘石屹、张欣夫妇以36亿美元（约合255亿人民币）的财富排名第597位。

2002年3月，SOHO中国刚成立，潘石屹夫妇两人开始因工作而闹矛盾。

后来，因为非常明确且互不干涉的分工，二人没有遇到当当创始人夫妇之间水火不容的尴尬境地。10年时间不到，SOHO中国红遍大江南北。

但2013年之后，SOHO中国便开始一路卖卖卖。从上海到北京，从商铺到车位。

近期，潘石屹又将SOHO中国位于北京的9个商业项目中的2583个地下停车位以7.61亿的价格卖出。

事实上，早在2015年，潘石屹就将手上SOHO中国的股权以“境外换手”的方式转给了张欣，也就是说张欣才是SOHO中国真正的掌门。

2014年7月，张欣同潘石屹向哈佛捐赠了1500万美元；10月，二人又捐给耶鲁1500万美元，一时间非议四起。

潘石屹在别人为企业奔波忙碌的时候，他却在迷恋攀登、摄影、划船等个人爱好。近5年潘石屹也一直在出售旗下的资产，还曾在媒体上公开表示看空楼市。

他曾说过：“现在银行的贷款利息最低都要5%，而现在盖个房子租出去，最高只能赚4%，你说这个生意还咋做？”

他曾引用过网上比较流行的一个数据，说：“中国楼市的总市值是多少？65万亿美元，相当于455万亿人民币，超过了美国、欧盟加上日本三个地方的数。”

泡沫肯定有，这是共识。但是，没想到潘石屹已经悲观到卖楼的地步。

张欣认为，钱赚到一定程度的时候要懂得回馈。因此，她现在主要的精力都在慈善上。

财务出身的潘石屹曾经不止一次表示：

“钱，我是赚够了。”

“以赚钱为目的的事情，已经不是我唯一的目的了。作为一个上市公司的（董事长）这样说不太合适，但是我心里就是这个想法。”

看来不只是小王缺钱，老王也缺钱了，归根结底，还是老王缺钱。

当网友在为小王成了“被执行人”要回家继承亿万资产的时候，可否想过，老王的万达缺钱嘛？当初拿出5个亿供小王“消遣”的万达去哪儿了？

对企业的经营运作稍有了解的人都知道，小王的财富和“1.5万日料”背后都来自老王的万达，而万达作为房地产开发商本来就是高负债、高周转，负债高达千亿。

当下紧迫的形势下，现金流就是万达的命，如果万达真的不差钱，小王1.5亿的欠债还是个事儿吗？首富变首负还不是分分钟的事儿吗？银行贷款进不来，应收账款回不笼，纸面上的资产还有什么意义？

2017年到现在，老王的万达将13个文旅城项目连同6000万平米的土储，折价卖给融创；77家利润可观的酒店，低价卖给富力；后来又卖掉了伦敦和澳洲的项目。

万达对外宣称要“轻装上阵”，事实上是怎样，大家都心照不宣。

老王有句名言：“清华北大，不如胆子大”。

想当年，2013年中国首富、2015年中国首富、2017年亚洲首富，手中握有200个多万达广场、十几个万达城、80家五星酒店、全球1300家影院、两家美国电影公司、一家英国游艇公司、上千幅名画，跟马云一起“飙戏”，教育后辈不要急功近利，要定一个小目标，比如先挣他一个亿。

如今，老王开始低调做人，小王也学会了“闭嘴”，胆大的人开始变得越来越沉默。

2017年3月份，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜说：“（对外投资）有一些纯粹做假，在直接投资的包装下转移资产。”

面对批评，老王硬气，在采访中直接回怼：“老子凭本事赚的钱，老子想怎么花就怎么花.....”

当时的老王确实也有这个底气，出海路子野，一言不合就收购，一心要做“李超人”。房地产经过包装后化身文旅、商业、酒店、电影、娱乐的商业帝国，他曾说旅游将会成为万达的支柱产业，还说：“只要有万达在，就要让迪士尼20年无法盈利”。

可惜，迪士尼还在躺着赚钱，万达的文旅产业已经被变卖得七七八八。

2014年，万达以2.67亿（约22亿元人民币）欧元买下原价值7亿欧元的马德里地标性建筑。结果仅3年不到，就被迫转手卖掉，还亏了2个亿。

小王出行私人飞机、游艇是标配，车库里面豪车直到塞不下，流水线嫩模女友一个接一个，还时不时搞个“选妃”节目，吃个日料花费1.5万……公子哥的生活就是这么索然无味，朴素无华。

那些年的老王也没闲着，胆子也大，一面抛售国内产业，一面拿着国内银行的巨额贷款去买国外的垃圾资产，电影公司、球队、收藏等等都玩儿了遍，不知道自己有没有意识到本来是房地产开发商呀！

再看看SOHO中国，2019年半年报显示，出租率跟2018相比略有下降，但6个项目的出租率都在90%以上，出租率较低的是古北SOHO，而被卖掉的却是望京SOHO。

重点是，望京SOHO和外滩SOHO所在的位置可都是中国的两大核心区域。如果要优化资产配置，怎么着也轮不到这俩地儿吧……

其次，SOHO中国跟万达各种不着调的项目不同的是，人家并不存在什么债务或现金流压力。半年报数据显示，SOHO中国负债的大头是来自银行及其他贷款，但长短期总计也才177亿左右。

一年内到期的负债仅2亿，净负债率约为44%，不到行业均值的一半，安全着呢。至于为什么要卖，咱也不敢问，或许只有潘石屹跟张欣两口子知道。

李嘉诚除了长实，长和尽管各项业务效益存在波动，但总体盈利能力却稳步上升，赚钱能力跟阿里相当。多元化、全球化、抗周期，长和是成功的典范。

2015年“世纪大重组”时，李嘉诚旗下资产“脱亚入欧”已基本完成。目前看来，欧美份额增长、香港及内地份额进一步下降的走势还将持续。

2015年，长和营收中尚有20.5%来自香港及中国内地，而来自欧美的收入占比是44.2%。到2018年，营收中10%来自香港，9%来自中国内地，合计占营收的18.4%，来自欧美地区的收入占营收的59.4%。

到欧美大肆收购的资金来自哪里，不言而喻。

普通市民的身家、生计都在香港。而长和即便在香港一分钱不赚，千亿利润也只损失3%。

王石退休，王健林噤声，潘石屹也游山玩水去了。在地产圈里，似乎只有融创中国董事局主席孙宏斌还在苦苦支撑。

钱永远也赚不够，而快乐则是过一天少一天。

很多项目，从A轮到Z轮，结果到最后都成了孙宏斌轮。

早年间，孙宏斌年轻气盛，拳打南北房企，脚踢各路大佬，社会我孙哥，人狠话也多。

但是，如今的孙宏斌已经很少出来喊话了。

今年民生银行的不动产金融年会刚过去不久，孙宏斌照着PPT讲了20分钟之后，当年的耿直boy再次回归。

面对中国地产行业的环境政策和市场趋势，他表示：“新形势就是这次的调控，一句话是钱不能去房地产，第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具。”

为此，他曾当着与会金融大佬和地方政府官员提了几个建议，比如建议有的城市要调整供地甚至住房容积率的政策。

他说：“有的城市房价已经涨起来了，比如涨到三万，但你限价八千，都在这个节点上，很多城市就没法干了，就算是限价，有的城市也得调，包括供地、包括容积率等等很多都需要调。”

相对应的，今年年初融创从卢志强手中接过了北京泛海国际的一个地块，融创把该地块重新规划了一下，一些商业综合体一下成了住宅，容积率大增。

孙宏斌还建议要支持并购。

他说：“并购是解决风险最快的方法，有很多风险暴露出来，但并购是解决风险最快的，（银行）不管是从额度上也好，还是并购贷也好，都要支持。”

这些年，中国的房地产市场中，有人在一直卖卖卖，其中的接盘大佬就是融创。比如，近期并购了成都的一个超大文旅综合体项目和李嘉诚在大连的一个项目。

此外，孙宏斌又建议要支持头部房企，“我估计在五年里面，这个行业的前五名能占到30%（的市场份额）。”眼下，融创已经挤进全国房企前5。

最关键的来了，孙长老建议银行：“（银行的）整个按揭如果没有增量的话，这个行业会很麻烦。你可以限别的，但按揭这块还得有点增量。”

房住不炒大背景下，房地产负债总量被控制住了，以往银行贷款、信托、债券等通罗马的条条大路都被堵上了，要么就得付出血的代价。

现在，销售已经成为房企现金流的命根。而银行放多少按揭，按什么节奏放按揭对其影响至关重要。

融创在内的开发商们最怕银行收紧按揭贷款，因为这无异于将它们往火坑里推。

近期，孙宏斌给母校清华大学捐了10个亿，如果研究生也算母校的话。

今年国庆7天假期内恒大房子卖了500个亿，靠的就是促销降价大甩卖。现在这形势，连后知后觉的房企都醒了，全员卖房，一些房企甚至要求员工买公司的房，不买直接开除。

君不见，现在很多房企的项目，都在大搞首付贷、首付分期，实际上就是忽悠银行按揭的钱，房企的紧巴日子可见一斑。

银行不能限按揭贷款，但是孙宏斌没有告诉大家，按揭总是要还的。

开发商着急降杠杆，购房者通过按揭加上去的杠杆该怎么降？

1992年，北滘镇旗下一家公司打算开发碧江、三桂那片多达1300亩的土地，项目叫“碧桂园”。由于销售不理想，股东退出，项目难产。这时候，一个叫杨国强的建筑承包商拿下该项目，靠着4000套洋房进军地产。

同年，广州市沙河路，身居高位的李彬海，毅然抛开公职着手打造他的保利集团。在海南，冯仑和潘石屹等人组成“万通六君子”，他们手持3万元跟一家投资公司谈1800万的合作。最后贷了1300万，购入8栋别墅，赚了300万。

那一年，碧桂园、雅居乐、保利、绿地、宝能等企业纷纷登上历史舞台。潘石屹说，初到海南还是黑蒙蒙一片，第二天岛上就涌进了15万人。

只有许家印醒得晚，揣着一份30页的简历，在深圳跑了三个月还没找到工作。

2019年中期业绩发布会上，建设银行副行长纪志宏表示，要进一步加强房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展，加强对资金用途的监管。

至于信托融资方面，5月17号，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称“23号文”），文件规定：在房地产领域不可“通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资”。

所谓“明股实债”正是房企进行信托融资的最主要形式。

7月份，信托公司收到窗口指导：房地产信托规模不能超过2019年6月30日规模；未备案项目一律暂停；即使符合“432”的通道类业务和地产公司并购类也被要求暂停。 所谓“432”项目是指符合国有土地使用证等四证齐全、项目总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方、项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质的房地产项目。

弯道超车的房企基本是三快模式：业绩增长得快，债务增长得快，融资成本上升得快。

相关数据显示，64家重点房企2018年融资成本为6.65%。 这些未上市房企融资成本较高，源于它们通过信托等融资渠道。信托等高利率融资渠道对未上市房企来说是很大的负担，如果不能上市，不能通过股权融资和更低利率的融资方式来融新还借，在目前这种形势下，还本付息的压力会非常大。何况，与此同时信托融资渠道也开始逐步收紧。

本来，香港上市是纯市场化操作，只要上市材料准备充分真实，市场认可，机构和个人愿意认购新股，整个上市流程还是非常顺畅的。但是，现在内地房企上市进程变缓主要原因是由于市场环境不好，投资者不认可。

已经上市的房企随着融资收紧日子也不好过，但它们可以享受上市后的融资渠道“红利”，例如发债。7月12日，发改委发布通知，房企海外发债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。相比而言，监管部门针对发债的监管幅度、力度稍小于银行、信托等渠道。 虽说融资成本看涨，但房企海外发债依旧创下新高。

相关人士称，房企海外发债有些是市场化发行，有些则是房企老板找到合伙伙伴、机构购买，甚至是老板自己出钱购买。

“一方面是给市场传递信号，公司还能发的出债，信誉良好；另一方面可以将人民币置换成美元资产，规避人民币贬值带来的汇率风险，并且回报率相当不错。”该人士针对老板购买本公司债券的原因给出解释。

2019年9月，碧桂园控股拟发行5亿美元优先票据，年利率6.15%，其中，碧桂园主席兼执行董事杨国强直接全资拥有的励国集团认购8000万美元。此外，碧桂园总裁兼执行董事莫斌买入1000万美元。 高潮出现在2018年10月，恒大集团董事长许家印斥资10亿美元认购了恒大发行的美元债，该债券年利率高达13.75%。

另外，从需求方面看，中国新生人口逐年递减，将来老人会留下很多房子，可能租都租不出去。房子不可能永远地盖下去，老百姓不可能永远地买下去。

未来，是人工智能、生物医药、物联网智能制造等新兴明星的舞台，房地产行业或许是时候退位让贤了。以前整个社会都围绕房子转，人们所有的心思都扑在房子上，所有的钱都投在房子里的时代终将成为过去式。

将来的房地产，会迎来另一个百花齐放的时代，文旅地产、养老地产、长租公寓都是未来趋势，如果政策良性发展，整个房地产会进入一个正常发展时期。 此外，各地支持长租房、廉租房，政府提供的公共住宅的比例越来越大。比如在深圳，租房已经占到了65%，新加坡是80%，已经达到很高比例。

中国经历了40年快速发展可以说基本解决了住房问题。在过去20年间，快速城镇化、快速建设住宅，很多人靠房子赚了钱。那么房子里的钱，有没有泡沫？泡沫成分多大？

泡沫确实有，但不能夸大这个泡沫。市场经济就像生活一样，很多东西是相伴而生，很难有一个准确的剂量。总会有一些变化，而没有了泡沫也会失去很多乐趣。未来只要房产的投资功能越来越少，泡沫和波动就会越来越少，这是必然规律。

不过，有一点可以肯定的是：钱，是赚不够的。

对了，粤港澳大湾区获批探索双向理财通，豁免港人湾区买楼限制。不要误会，我不是让你们去接盘啊......