1月楼市开局“低迷” 超三成 市场表现继续下行

2019年一月以来，房企陆续公布销售业绩，从公布数据来看，1月楼市开局呈现“低迷”状态。百强房企销售延续去年三季度以来的放缓趋势，市场表现继续下行。

据克而瑞数据，在过去一个月，超3成百强房企权益销售金额同比下滑。其中，13家房企权益销售金额降幅超30%，22家房企降幅在30%以内。虽然目前房企在售项目个数相比去年大幅提升，但整体销售表现并不尽如人意。

低迷市场下，企业资金压力更为突出。1月份，房企融资创2017年下半年以来单月融资新高。据克而瑞数据，1月85家典型房企的融资总额为1060.8亿元，环比大幅上升50.3%，同比增长20.3%。长江商报记者粗略统计发现，1月份房企融资规模近1900亿元。

楼市1月低迷开局：房企销售业绩分化 三四线城市降温

在经历了2018年底调控政策的松动后，2019年新年伊始的房地产市场总体表现却并不理想。

　　房企销售业绩分化

随着去年下半年楼市进入下行通道，房企业绩分化情况明显。

根据中信建投证券分析报告，百强房企中1月份销售额出现同比下降的有35家，其中下降幅度超30%的达到13家。

与此同时，多家龙头房企的销售业绩都开始出现了放缓的迹象。碧桂园、万科、中国恒大的销售额均同比下滑，降幅在30%左右甚至更高。

根据公告，万科实现销售额488.8亿元，同比减少28%。除此之外，恒大、碧桂园的销售数据也并不理想，恒大今年1月共实现合约销售金额约431.7亿元，同比下降32.9%，而碧桂园1月合同销售金额约330.7亿元，同比减少约52.18%。

虽行业集中度进一步提升，但龙头房企销售金额门槛均在下滑，TOP 3、TOP10的入榜门槛均有所下降，相比于2018年1月分别下降28.1%、18.7%。

而在TOP30以内的几家千亿级中型房企，却实现了逆势增长。中国奥园、祥生地产、华润置地、阳光城、中南建设和蓝光发展这6家房企单月同比增速均超过30%。而同比取得正增长的共有19家。

从销售增速对比中可以看到， 51–100名区间的房企同比增速最高，达到20.1%。

虽增长势头迅猛，但中小型房企权益占比较低，其中 TOP3、 4–10、 11–20、21–50的权益比例逐级降低，分别为78%、77%、73%和70%。

值得注意的是，2019年1月份房地产市场总体表现不及去年同期。

2019年1月百强房企全口径销售额达到6610.7亿元，同比下降2.6%。

在销售压力之下，2019年房地产行业迎来债务兑付小高峰，在债务集中兑付的压力下，房地产企业融资变得活跃起来。

2019年1月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额790亿元，环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%。

其中融资成本也居高不下，融资成本最高的是当代置业发行的1年期15亿元的优先票据，票面利率高达15.5%。

三四线城市持续降温

“受春节假期影响， 2019年1月份实际销售天数要比2018年同期少10天以上， 而且历年1月份的销售额很大一部分来自于上一年12月份的认购。”国信证券分析师区瑞明在近期发布的一份报告中表示，前两个月销售数据参考意义并不大。

分析指出，1月数据放缓，除因市场本身退烧外，与2018年1月份当时有2017年大量结转有关系。除此之外，2019年龙头房企放缓很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。

长江证券分析师申思聪亦表示，分析50座样本城市数据发现，2019年1月龙头房企销售增速有所下降，三四线城市是房地产市场销售下滑的主要来源。

其中，2019年1月一线、 二线、 三四线城市商品住宅销售面积同比增长约5%、增长约11%、下降约25%。各区域三四线城市销售负增长现象较为普遍。

三四线楼市市场偏弱的趋势从2018年下半年便开始凸显。财富证券分析报告指出，百城价格指数显示，2018年下半年以来，三线城市房价指数环比增速开始下滑，12月价格指数环比增速0.33%，下滑至2016年以来最低位。

“1月份，我们在某些三四线城市能完成预期销售目标，但也有很大一部分三四线城仅能完成40%–60%的销售目标。”华南某房企员工向时代周报记者透露称。

三四线城市的退烧潮还蔓延到土地端。2019年1月，从土地成交面积看，三线城市土地成交面积1541.60万平方米， 同比下滑48.97%，下滑幅度明显。

而在今年春节期间，返乡置业意向人群相比去年略有下降，据安居客发布的《2018-2019返乡置业调查报告》，与2018年相比，2019年返乡置业意向人群占比跌至48.7%，下跌幅度为10%。

而房企在三四线城市开展的返乡营销活动力度也不如以往。

根据克而瑞数据，2019年春节期间最高折扣仅仅达到9折，平均折扣也只有9.5折。而对比2018年春节期间，房企整体折扣力度较大，平均折扣力度在8折左右，部分企业甚至出现了接近7折的打折力度。

“2019年春节期间的返乡置业项目不多，而且都是一些简单的赠礼活动，并没有楼盘打折。”上述华南某房企员工向时代周报记者表示。

而从结果来看，三四线城市返乡置业潮明显失色，整体收效甚微。根据克而瑞数据，春节期间，徐州、淮安等成交量同比腰斩，而韶关、台州等城市供应量以及成交量双双大幅回落，同比跌幅均超70%。