宝中与翻身的30米路有多远

宝中的宝安大道是中产阶级和互联网屌丝的分界线！

从南山到宝安的107国道上，刚刚进入宝安的区域时很多人都注意到左边高端写字楼住宅密集，右边老款住宅农民房扎堆，两个不一样的城市面貌相隔着一条马路，房价一边是4万多，另一边是10万多。

据说两边相隔只有30米路，但是这30米的路程的距离隔路相望，却是近在咫尺却又遥不可及。一边是以高科技白领新秀人群为居，另一边是新兴起互联网屌丝聚集地。两个地区显而易见的差异分别代表着宝安区最繁华高端的地段和最脏乱差的片区。

有意思的是屌丝区可以享受到宝安中心最顶级的配套！

01.

宝中和翻身一样属于新安街道，老一代渔民习惯性把宝安37-50区称为翻身区域，翻身的命运犹如名字一样等待着时代的翻身。

翻身目前是处于一个尴尬的情况，类似于东部的布吉。前期发展的底子是非常好的，后期宝安区发展重心是宝安中心、西乡、碧海到现在的八十长廊大空港，粤港澳大湾区的规划不断，政府也忙不过来，翻身区目前是一直被忽略的。完美的错过所有的规划，偶尔也会有些“重磅消息”，但是实际上落地的太少了。

翻身紧挨着宝中，价格相差一倍，距离30米多，可以享受到宝中的顶尖配套。为什么选择翻身的人群却不多，能够买碧海的绝对不看翻身，买得起宝中的也不考虑碧海，说到底其中的原因很多是早期发展规划过早，各方面基建配套落后，农民房、工业区厂房过多、历史遗留拆迁等等。

也是一系列种种问题导致宝中和翻身30米一路之隔房格相差一倍多，片区规划、发展一个天上，一个地下的差别。

02.

屌丝密集的翻身片区定位很明显是“刚需”。但是翻身刚需的价格却不便宜，老社区两房比如说登科花园 、碧涛阁、深宝花园这些20年多的社区刚需两房总价也要320起。

如果是选择好点的社区带花园稍微新一点的社区比如说成交比较活跃的卡罗社区、泰华俊庭、泰华锦绣城的两房总价却到了350万起。

三房价格普遍在于400以上，卖相不错的鸿昌花园朝花园99平的年中400万已经涨到了430起，如果有410出头的被中介小哥狂推称为“超级笋盘”。登科花园、碧涛阁、新安园这些没带电梯的老社区三房价格普遍到了430起。

翻身片区的房子基本上是处于90年后建设起来，大部分是小社区，户型缺点较大，动辄70-80多平两房，使用率一般，基本上不靠地铁，好处是公交车普及，到翻身地铁站和宝体、宝安中心地铁站的物理距离均1.3公里左右。

如果纯住家考虑，小书童认为泰华锦绣城、鸿昌花园、卡罗社区、海滨城广城作为上车居家角度考虑还是不错的。

03.

宝安中心区的楼盘，大致可分为三个梯队——

第一梯队：熙龙湾、壹方玖誉、天御、天健时尚空间、新锦安壹号公馆、宏发领域包括近期准备开盘的云玺锦庭等，均价大概在10-13万/平之间。

第二梯队：凯旋城、尚都、天悦龙庭、幸福海岸、第五大道、深业新岸线等，均价大概在7-8万/平之间。

第三梯队：西城上筑、西城雅筑、泰华君逸世家、丽晶国际等，均价大概在6-7万/平之间。

第一梯队的熙龙湾，小区基本都是大户型配置，主力户型是115平-145平的户型，价格在10万-11万之间，还有部分户型更大，在178平左右，均价在9.5-10万/平左右。房子的建成年代是2008年左右，赠送多、2个亲密地铁口、3个商业中心、5分钟到前海，而且还可以看海，部分户型的阳台超级大，所以能够卖的比较贵。

有朋友反馈：熙龙湾春节前有8万+的户型，也有个别报价11万+的。现在来看，当时的8万+类似户型涨到了12万，最高的复式则已报价15万+。

另外一个地标楼盘壹方玖誉，相对熙龙湾来说，房子比较新一些，参考价格在10万-13万/平左右。部分后期入市宝中CEO盘148平四房价格总量达到了1400出头，除去缴税、供楼利息和中介一系列费用基本上是没有利润的，目前挂盘价约1650-1700，而且当前市场是刚需阶段，豪宅成交偏弱。

04.

翻身片区地形平坦，由于早期开发排水系统较为落后，遇到雨季容易道路被淹，比较典型的地段是创业一路和翻身路段。大雨出行不利，提醒下有车一族翻身片区的小伙伴购置好涉水险。

翻身特色是厂房、小产权房、五金店等居多，城市面貌较为落后，居住人群复杂。看起来是城中村的感觉。且道路拥挤，经常施工，大部分小区规划较乱，社区和外界人口不分流、小区物业较为差劲，部分岗亭保安形同虚设外来人员进出自由。

早期较多本地人以捕鱼业为生，翻身地区沿海渔民业发达。后来由于填海较多，翻身地缘优势租金成本低，较多的渔民转行为五金业，造成一时的五金店遍地开花。

05.

翻身片区教育短板也成为一大硬伤。不仅缺学位，还特别缺少公办学校。仅有的公办学校屈指可数，分布在创业二路东南区域（深圳海滨中学、安乐小学），创业路西北区域虽然翻身小学转为公办了，但中学 学校还是民办的，挨着宝安大道的小区要读公办只能去宝中一带上小学，40、42、44区一带挨着宝安大道的实验学位也不错，但随着宝中住宅逐渐增多，未来学位有脱离的风险。教育贫乏成了阻碍翻身房价上涨的一个绊脚石，未来即使有好的学校入驻，由于片区内人口结构的问题，生源也会是一个不稳定的因素，很难有逆袭的机会。

06.

上述的因素任何一条都可以成为不选择翻身的理由，也不具备上涨的条件。那么翻身是否不能翻身？翻身是西部上车的最低门槛，周边的邻居质量相当高。翻身受益于南山前海外溢的红利，也能享受到宝中的生活配套，与壹方中心购物广成只有5分钟车程，宝体体育馆一路之隔，靠近前海自贸区，长期可以接收外溢优质资源。但是如果想要彻底翻身，还需要宝中彻底成型后才有机会。或者有的人说入市就是看好片区的棚改和旧改带来的暴击，咳咳，棚改和旧改是需要5-10年深圳更长的时间，而翻个身不需要那么长的时间。

长期看好翻身，短期入市者需要精准选筹，当然如果一不小心进去了的购房者做好持久战的准备。

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