来论｜物业“轰不走”应该有“法”治，不妨试试“按日计罚”

11月5日，中国消费者协会在京召开新闻发布会，通报2019年开展的国内部分住宅小区物业服务调查体验情况。会议指出，一些新建住宅小区前期物业服务存在与开发商合谋损害消费者合法权益的行为，形成事实垄断，说不得、轰不走的问题较为严重，应当引起有关部门的高度重视，建议加快完善法律标准严格监管执法。

对于小区物业服务差，却又轰不走的问题，确实需要依靠法律进行治理首先是制定完善法律。物业公司被业委会解雇之后拒绝退出，导致新聘用的物业公司进不来，这样的情况时有发生，不仅搞乱了物业市场的秩序，还损害了业主利益，甚至让人觉得整个物业领域就是一个“力大为王、无法无天”的区域，似乎连法律也无可奈何了，这样的乱象显然不能容忍，而需要重典治理。但由于现行的法规对于拒不退出的“赖皮”物业也确实缺乏惩治措施，虽然最终业主也可以向人民法院提起诉讼，但司法是维护公平正义的最后一道堤坝，此前还是应该有行政处罚的诸多手段的。所以，应该从立法入手治理小区物业服务差、轰不走的问题。

对此，我们推崇北京市的相关措施：通过完善法律规定，实行“按日计罚”来处置轰不走的物业。

《北京市物业管理条例（草案）》昨日公布并公开征求意见，在罚则方面，对拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日1万元的罚款。根据规定，业主共同决定解聘物业管理人的，物业管理人应当自接到通知之日起30日内履行下列交接义务，并撤出物业管理区域。原物业管理人不得以“业主欠交物业服务费用”、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新的物业管理人进场服务。原物业管理人应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。新物业管理人不得强行接管物业。对拒不移交有关资料或者财务的，处1万元以上10万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日1万元的罚款。

对赖着不走的物业进行经济处罚，也是有法律依据的。根据《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业就应该由业主共同决定。业主决定解雇或者聘用物业公司之后，双方就应该按照合同办事，当合同依法解除，合同中的一方岂能赖着不走？《条例》第三十八条规定，“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”对于不执行法律和合同的一方，当然应该进行处罚，然后强制执行。

当然，几乎所有的被解雇的物业公司，都会提出自己“不走”的理由，这就是“业主欠交物业服务费用”之类的遗留问题。这并不是物业公司拒不离开的理由。物业服务费纠纷是“债权”，业主委员会要求物业公司退出小区行使的是“物权”。《条例》第六十四条规定，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”

此外，媒体从会上获悉，相关针对调查发现的主要问题，中消协将把有关问题线索移交相关政府部门。看来，对于拒不退出的“赖皮”物业，北京市实行“按日计罚”是一个正确的、必要的措施，这个来自环境领域的“按日计罚”，引用到物业管理中，也是一个新的尝试。

（作者 殷国安）

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