买卖二手房注意事项：有产权证就能过户？你还是太天真

如今，二手房正逐渐成为购房者的首选，地段好、配套完善、学位优的二手房更是“抢手货”。但几乎要掏空“六个钱包”的购房选择，还是必须慎之又慎，今天，万通融资就和大家谈谈二手房交易中有关过户的问题。或许，有的朋友会认为，有不动产权证就能办理“过户”了，但其实并不一定，如果您购买下面这几种类型的房屋，那么，您仍需承受失去房子的风险，因此，各位购房者在买房时一定要擦亮眼睛了。

【类型一】未成年人的房子

买房也是要看对象的，也就是说，一定要注意卖方的情况。对于登记在未成年人名下的房子，其交易只能由监护人代为处理，且购房款必须全部用于未成年人，如果监护人卖房不是为了未成年人，而是为了自己，那么所签订的购房合同就会被判定为无效。

【类型二】待拆迁的房子

通常，待拆迁的房子都是有不动产权证的，除非你购买的是小产权房。随着我国城镇化建设的快速推进，不少房子都被划入了拆迁范围，而对于这些待拆迁的房子，其产权早已被冻结了，就算此时购房者签了购房合同，也是无法办理过户的，更别说拿到拆迁款了。

我们可以看看前段时间刷屏的有关“深圳房屋倒塌，房价却暴涨”的传言，该消息传出不久后，深圳不动产登记中心及不少法律界人士，都对消费者发出“温馨提示”。

万通融资也在此提醒朋友们，房屋所有权存在的前提是房屋本身客观存在。如果房屋倒塌或者被拆除，则房屋在物理形态上已经灭失。房屋作为登记的客体，是登记的前提和基础，一旦客体不复存在，房屋所有权房屋所有权也失去了依存的基础。

根据《物权法》第三十条规定，因拆除房屋等事实行为消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因房屋倒塌而消灭物权的，自倒塌行为发生之时发生效力。

也就是说，房屋灭失后房屋上所设立的物权也随之消灭。

根据《房屋登记办法》第三十八条规定，依法登记的房屋灭失的，所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记，即房屋灭失后应当申请注销房产证。

因此，对于已经倒塌的房屋，原所有权人应当及时办理注销登记，无权再进行销售。他人私下购买这种已经倒塌的房屋，也不能通过办理变更登记而获得所有权。即这种房屋买卖合同根本不具有履行的现实条件。

【类型三】被法院查封的房子

在购买二手房时，很多购房者都会主动地要求卖方出示不动产权证，以为这样就安全了，其实这样做还是不够的。因为有些卖家明知自己的房子被查封了，却仍然对外销售，有时更是以超低的价格来引诱购房者，要知道如果房子已被法院查封，是无法办理过户的。

当然，被法院查封的房子也不是永远都会被查封不上市交易的。也就是说，得等到案子结清了，房子被解封了，才可以上市交易。但既然房子都被查封了，可见案件的严重性，短期内基本没有办理过户的希望。

【类型四】未交清税费的房子

在如今的社会里，已经有很少物品是不需要缴纳税费的了，更何况是大宗消费的商品房呢。

这里，给大家分享一下二手房交易中所需的税费，因为政策原因各地可能会有所不同。就深圳来说，二手房交易税费会受到房子是否满五年的影响（二手房是否满五年以房产证和契税发票的登记日期为准），五年内二手房交易税主要有契税、印花税、营业税、土地增值税、产权登记费、交易服务费和个人所得税等；满五年二手房交易税是不需要缴纳个人所得税的。

【类型五】未经共有产权人同意就售卖的房子

二手房交易最大的风险，其实不是来自于资金上的不安全，而是来自于房屋产权纠纷。现在不少二手房都有多位共有产权人，购房者在买这类二手房时，必须要取得所有共有人的同意，否则即便了签了购房合同，恐怕最后也难逃退房的命运。

此类房屋在交易中，要将产权人和共有权人的姓名的写进合同中。如果房屋有多个共有人，如继承人共有的、夫妻共有的，购买者就要和全部共有人签订买卖合同。共有人必须都能到场签字，不能出席的话，必须提供公证委托书。

以上就是今天和大家分享的有关二手房交易的问题，切记房屋只有办理“过户”后，才算是真正地属于您。买房无小事，事事需谨慎，欢迎抱走收藏，留言探讨。