做好一名物业经理的几点思考

做好一名物业经理的几点思考

随着国家农村城镇化和农村进城转移人口的增多，小区化管理会越来越多。如何管理好，是作为一名小区物业经理需要去思考学习的问题。

对于一家物业公司来说，盈利是它首要目的，同时又能让业主喜欢认可我们，让小区在我们的管理下安全和谐幸福，财产能不断升值，从而达到双赢是最完美的期望。

坐在经理的这个位置上，对上要感谢上级领导的信任和给予的机会，让我们有机会去展示自己的能力与智慧，与公司一起努力加油，共同成长发展。对下，工作上要严厉，严是一种责任，对他负责，对自己负责，对工作负责，对公司负责；生活中要关爱，让每个人从心里能感受到家一样的温暖，从而更积极的融入公司进而投入到工作中。大家团结一致，努力把工作做到最好。

认清我们工作的对象，是我们管理之内的所有业主。也意味着我们是为业主们提供服务的，急他们之所急，想他们之所想，为他们提供满意周到的服务，是我们的宗旨和需要达到的目标。

当我们清楚了自己的位置和工作的宗旨后，如何去做好，去开展好工作呢？我想，有二个方面需要我们去学习和努力的。

一个是管理好我们公司人员，服务好所有的业主，让每个业主都能按时及时交清每个月的物业费用，是确保我们公司生存的基础；二个是要考虑，让我们所管理的资产不断增值升值，是我们公司能否不断发展壮大的保证。

一是，管理好公司人员，从七个方面着手，1，抓住安保这基础；2，提升客服的礼仪和沟通能力；3，掌管好财务的支出；4，做好工程维护的质量和效率，5，做好思想认识的宣传工作，让人事部门有所作为，6，防止人员频繁流失，做好员工激励和晋升空间，7，做好汇报沟通交流

1，抓住安保这个基础。

安全无小事，安全是最大的事，抓住了安全工作，就抓住了工作的基础。一切工作都只有在安全的情况下才能顺利开展。所以要提醒监督好负责安保工作的部门经理。让他把每天保安值班巡查情况，在每天晚上11点之前要汇报给你，自己心里要清楚掌握。汇报的内容:a，在岗值班人数，b，巡查的情况，c，发现的问题，d，问题的原因和如何处理的结果。同时，要让作为安保部的部门经理做好二点:第一点是，时时处处想安全，事事时时抓安全；第二点是，不能只知道坐在办公室，要不定时的走出来去发现巡察安保情况，这样才能真实的了解掌握，进而及时处理解决问题。还要做到随身携带笔和纸，好记性不如烂笔头，养成好的习惯，发现问题，及时记录。

2，提升客服人员的礼仪和沟通能力。客服是每天和业主接触交流最多的，客服人员的礼节礼貌和沟通交流能力怎样，直接反应了公司的整体形象和能力。有鉴于此，必须让客服经理不定期对客服人员进行培训学习，在平时的实践中认识，在学习培训中去总结提升。同时，作为客服经理和客服人员，还要具备一些水电工程的基础常识，这样才能真正的做好客服，不然业主一问，不知怎么去回答，耽误了时间，也反应了我们客服人员的知识不足，不能及时灵活的去做好交流处理。要让客服经理和客服人员做到有一颗爱心和做好一个准备，四个做到。

一颗爱心就是爱业主之心，把业主当自己的家人去爱护，把业主的事当成自己的事，这样有什么问题我们才会及时反馈处理，我们才不会无动于衷。一个准备就是工作时要事先准备好纸和笔，随时做好记录的心里准备。四个做到就是a，做到勤记录，好记性不如烂笔头，接听到业主等人的情况做好记录登记，及时去沟通汇报，让有关人员及时处理解决；b，做到勤走动，作为客服和楼栋管家要勤走，在走动中去发现问题，在走动中去了解情况；c，做到勤思考，一个小区里住着那么多的人，什么人都有，每个人的思维说话方式不同，如何针对他们的不同，做好有效的沟通；d，做好勤反馈，在平时工作中有什么情况，事中做好跟踪，事后及时向业主和上级领导反馈处理情况。

3，随时要掌管好财务的支出情况。我们只有通过财务的支出情况去发现和思考我们物业公司的整体情况，从而为下步工作提供思路与计划。要让财务经理把每天的支出情况的明细，以报表的形式汇报给你。同时要制定出，每个部门，那个主管使用多少经费要有由谁进行审批的规定制度。作为财务经理，自己也必须多走动了解掌握，如，货物的实际价格是多少，所报审批的资金用了没有，用了多少，确保每一笔资金都真正用好。

4，做好工程维护的质量和效率。物业的工程维护更多的是指水和电的维护修理。让工程部经理自身要引起重视，自身要知道工程的常识性问题，知道如何应对应答，有问题能说的出，说的在理，让大家能理解认可你。必须知道自己下面有多少人，每个人的特长是什么，还欠缺什么，安排谁去组织培训。每个区的人员配备是否合理需要满足现有工作。每个区的工程人员，那个设备在那个位置，操作规程等都必须清楚熟练。同时要让前台接单人员问清楚情况，在那栋，那单元，现在是什么情况要搞清楚，真正做到有事及时赶到，赶到能快速修理，做到不影响业主们的正常生活工作，要让工程经理把每天工程存在问题和处理情况，以列表的形式每天11点前汇报到你这里。列表的内容有:a，今天完成工作的情况，b，存在的问题有哪些，什么原因没有处理，c，明天的工作安排。

5，让人事行政部门有所作为，做好思想认识的宣传工作。每个月业主的物业费是否能及时缴纳，和我们人事行政部门对物业法规的宣传，以及我们物业公司对业主那些是无偿服务，那些是有偿服务的宣传力度不够，是密切相关的。要让人事行政部门做好二件工作，一个是对物业公司人员情况要熟悉掌握，每个部门有多少人，要去与各部门沟通交流，了解他们人员配备情况是否合理，是否需要增加和调整，何时去招聘需要的人才，入职后组织什么培训等，而不是高高在上，坐在办公室去瞎指挥。二个是把物业的职能和物业的有偿服务和无偿服务多和业主进行宣传，让每个业主知道自己要如何做好，那些又要怎么做。宣传认识不到位，业主对物业职能认识不够，那些本来是有偿服务的，我们无偿去做了，浪费了我们的人力物力。因为是要有偿服务，他们不懂，而我们因为这个去业主家慢了，都会导致业主对我们物业公司的服务态度产生误会，最终导致缴费拖拉现象。所以，这二项工作很重要，作为人事行政经理，必须随时去考虑如何去做好。人只有认识了解清楚了，才能互相做好配合与合作。

6，防止员工频繁流失，做好对员工的激励和晋升空间。服务类的公司，人员的稳定是很重要的，人员的缺失会导致某一项工作不能正常的完成，影响了业主们的生活工作。每一次的流失其实对于公司都是增加了成本付出。一个员工从招聘，入职，培训，到熟悉所在岗位职责，都需要一个时间的过程。所以，尽力保证员工不流失，是我们公司要思考的问题。解决这个问题，从二方面入手。一个是在生活上对员工的激励和感化，让他们在这里工作像家一样温暖，这个主要在于各主管领导和带班人员的管理，所谓的管理就是把问题理顺，让合适的人去做。很多管理者素质偏低，不懂方式方法，只会嚎叫，也不尊重手下员工。这样的话，又如何能留住员工死心塌地跟你干工作。二是对做的好的员工给他位置，给他平台，给他精神和物质或假期的奖励。一个想做事又肯做事的人，当他看不到晋升希望和奖励时候，离开是唯一的选择。每一个公司，其实都有三种人存在，一种是想好好干的人群，一种是安于现状随大流的人群，一种是进来临时干会，找到合适的再辞职的人群。这三种人群都是变化的，都看我们经理们如何去管理，采取什么方法方式！

7，做好汇报沟通交流。一切认识在交流中变化，在变化中提高。物业经理一是，每周日的上午或下午，经理要与部门经理们就本周情况进行交流探讨，存在什么问题，有什么困难，有什么思路。需要公司帮忙解决什么。下周或以后工作中需要注意事项等。在会议中形成共识。二是，有什么情况，要及时向上一级领导汇报沟通，听取领导的意见建议，让上级领导知道我们这里的情况。三是，做好服务和发现问题。各部门经理有什么需要的，我们经过了解后，要尽快给予解决帮助，为他们一线员工做好服务支持工作，同时要多走出去发现问题，掌握最真实的情况，才能为下月计划安排做出合理的规划。

二是，作为一名物业经理，要去思考如何让我们管理的资产不断的增值和升值，这是公司能否发展壮大的保证

1，要加强学习，提升自我思维认识能力。学习主要加强，a，（政治经济学），中国的经济永远是和政治相结合的，政治在前，经济在后。也意味着中国的经济发展要结合国家的政策走势来思考谋划，这样才会做的更好。b，物业管理法规，通过学习我们知道哪些可以做，那些不可以做，那些又要怎么做。让我们在不违背法规的前提下，更好的开展好工作。c，关注学习国家和当地的新闻去学习，了解往后一段时期的政策发展趋势。d，学习了解其它物业公司的发展管理的案例，再结合我们自己的情况，如何去做的更好。

2，学习过后，要借鉴总结，结合我们自己公司的情况特点，怎么去让资产不断增值升值，要去想办法，想思路，要不断去尝试。

a，提升管理服务水平，让住在这里的人不愿走，让他们心里感受到我们的服务贴心。这些需要靠每个员工，不光靠客服一个部门，要把我们公司的形象体现出来，说话谦虚和气，知道礼节礼貌，做事有始有终，有事及时回应。加强员工行业文化的不断重复培训学习，让每个人把行业文化真正体现在日常生活工作中来。

b，让别的小区的人想在我们管理的小区来居住。有吸引力才会有增值率。做好我们服务的宣传引导工作，让大家认识了解我们的小区。如，人事部门把我们公司人员的特长，帮助业主们维修家电家具，和业主们一起开展连欢会等，拉近与业主的心灵交流。

1 C，探讨能否利用车库，电梯，园区的空间，在不影响环境前提下，接洽一些广告等，和业主一起增加创收，减轻业主的负担，也增加我们的收入来源，同时，考虑在能出租的空间，能否引入一些大的商场和超市，以及一二家银行来这里。

以上是我对做好一名物业经理的理解认识，还有很多不足之处需要在实践中加以提升。