绝对是高手！房贷20万的人，是如何轻松供楼的

恩嘉

华人地产顶尖总裁导师

新加坡经济管理学院特聘客座教授

阿拉善SEE慈善基金会会员

深圳财经频道《亚洲人物》特邀嘉宾

资深房产媒体人

恩嘉老师名人见证

恩嘉老师，师从房产大佬冯仑老师多年，作为一个资深的房产投资专家，同时也是一个提供购房策略的买房军师，目前在老师的帮助下，已经为10000人提供买房的最优解决方案，也希望帮助更多人少走弯路，轻松置业。恩嘉老师，不像其他自媒体，遮遮掩掩让你摸不清头脑，作为一个身经百战的实战派，只对大家讲最有用、最效率的操作方法和策略建议。

老师会每天分享几个粉丝提出的问题并予以解答，教更多人在房产投资的道路上买得简单，买得聪明。

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提问：恩嘉老师，福田华强南附近一套接近500万的房子，想抵押贷200多万出来全款购买科技园北区科苑路附近是一间35平商铺，是否有投资价值，这个商铺该开发商包租6年，每年返6%，算下来，也就是每个月房才11000多，附近的店铺租金在2万左右，请问老师，我的这个想法可以吗？投资是否有价值！

回答：看你怎么去理解返租！ 商铺返租，公寓返租，文旅地产返租等等，以及各种的回购政策，本质逻辑上都是一种理财产品的包装形式。恰恰是因为项目本身并不赚钱，才需要开发商倒贴利息来吸引你往坑里跳。本质就是”你赚他的息，他赚你的本”。基本上，可以零散卖给给散户的商铺99%都是坑。

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提问：在深圳罗湖工作 明年四月份社保满就满五年可以入深户了 老家潮州有一套全款房， 打算卖掉，应该多出100w子弹，想置换到深圳总价400万左右的房子 深圳作为楼市调控标杆城市 未来会不会一直横盘 现在的时机置换合适吗？

回答：深圳的楼市从大的宏观上讲，整体上已经横了两年半，各片区涨横不一，反而豪宅涨幅领跑，价格能够被购买力支撑，片区的分化也非常明显，但从我观察下来，非关内的很多楼盘两年来价格一分没涨，但也一分没跌。未来会不会一直横盘?一定不会，就算不放松调控，通胀也扛不住啊，再说压抑太久必有一波行情，只是行情何时到来不能确定。现在置换合适吗?当然合适，投资绝迹只有刚需和置换的深圳，长期横盘反而是好事情，说明泡沫已经挤干，跌无可跌，房价已是注底了，400万总价的，可以考虑一下罗湖地王，大剧院、人民南附近，或者福田石夏，新洲小面积，子弹多一些的话，考虑大金沙、皇岗、南山可选的不多，如果想走钢丝加杆的话，得提前把防火墙做好。

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提问：老师，想请教您关于商铺收益的问题，比如百分之4，怎么算的？贷款利息是不是也该加上计算。

回答：不算贷款利息，年租金和商铺总价的比。

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提问： 在香港中环上班，深圳户口，子弹120，请问老师，在福田站附近或者深圳北站附近有没有推荐的区域？这两个区还有没有长得空间？

回答：1.可以考虑福田高铁站周围，如果是深圳北站附近的龙华区，子弹120，总价超过了豪宅线，税费比较多； 2.反推总价可以选350-400万的房子，在福田的景田、华强南、莲花等片区选择一房、小两房等，另外石厦、益田片区选择稍大一点的房子；

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