深圳旧改 |城市更新十周年，“老破旧”区迎来大爆发

罗湖是深圳最早的建成区，已有40年余，整个辖区面积78.75平方公里，建成区仅为35.08平方公里，是深圳第一个中心城区，也是深圳速度的见证者，更是深圳商业的发源地，曾经的商圈中心。

如今，随着原关外区域新房拔地而起，商业综合体到处开花，而罗湖似乎也成为了新生代“老破小”的代名词。不过，罗湖一直在城市更新方面发力，争做深圳旧城改造的先行者。

在广东省三旧改造政策出台前，罗湖已先行探路，率先开展了渔民村、蔡屋围北区、田贝新村等项目的改造；随后，广东省三旧改造政策、深圳市城市更新办法相继出台，罗湖区启动了招商开元中心、清水河国际汽车物流园、特力-吉盟工业区等项目。

现如今罗湖城市更新成效非常明显，截至目前已列入计划项目77个，完成区级计划审批项目27个，完成区级规划审批项目32个，通过市建环委审批项目60个。在建项目有36个，规划总建筑面积478万平方米，其中产业面积达到393万平方米。一个新时代、新罗湖正在迎面走来。

下面一起看看！罗湖正在动工建设的数十个旧改项目，有了最新的进展！

1、城建梅园旧改开始打桩 效果图已确定

城建梅园片区更新项目位于笋岗街道，泥岗东路与红岭北路交汇处东北角，距离7、9号线换乘站红岭站仅350米。拆除重建用地面积7.5万㎡，开发建设用地面积4.1万㎡，计容积率总建面高达46.8万㎡，总投资近150亿元，贡献率高达45%。未来拟打造成承载城市中心职能的标杆之作，也为投控公司打造金融服务产业集群提供强有力的空间支撑。

项目定位为罗湖金融科技创新广场，其中包含了住宅、商业、办公、商务公寓、产业研发用房等产品，以及一所9年制学校，是片区内产品最丰富，住宅指标较大的综合体项目。

其中，住宅7.52万㎡（包含保障性住房2.4万㎡），商业、办公及酒店21.1万㎡（含地下商业1.28万㎡），商务公寓8.6万㎡（含人才公寓1.73万㎡），产业研发用房8.18万㎡（含创新型产业用房0.98万㎡），公共配套设施1.34万㎡（含变电站、服务中心、12班幼儿园等）。

该项目由1栋81F高端商务写字楼，1栋48F研发办公楼，1栋36F商务公寓，1栋60F云端住宅，3栋46-60F保障性住房，1所36班九年制学校，1所幼儿园组成。

深圳市城市建设开发（集团）公司，即城建集团。是深投控公司旗下具有国家综合一级房地产开发资质的国有独资房地产开发集团，前身为深圳市基础工程工作组，后经市政府批准更名为城建集团。主要以房地产为主业，以物业租赁为辅，同时兼有仓储物流、旅游、酒店经营等业务。

目前城建集团规划启动项目包括深圳罗湖金融科技创新广场（城建梅园片区项目）、深圳红岗创新广场、深圳城建智谷创意园、城建总部大厦（蔡屋围城建地块项目）等。

2、湖贝村城市更新项目 一期已经开工

2013年8月，湖贝城市更新统筹片区项目正式纳入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，成功立项，并于2017年底拉开拆迁大幕。据悉，该项目已在2019年9月25日正式动工开建。

湖贝村更新统筹片区项目地处东门街道罗湖的核心位置，包括罗湖老区委及周边片区，南至深南大道，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路，无缝连接地铁2号线湖贝站、5号线老街站。

该项目统筹片区用地面积40万㎡，拆除用地面积25.16万㎡，开发建设用地面积16.16万㎡（含纳入国有未出让零星用地面积3000㎡），计容积率总205.8万㎡，容积率达11.6。

其中，住宅575240㎡（含保障性住房79980㎡），商业、办公及酒店1056000㎡，商务公寓205600㎡，创新型产业用房140700㎡，公共配套设施80830㎡（包含公交首末站、独立占地21班幼儿园、独立占地12班幼儿园、文化活动室、健康服务中心等）。

另外，允许在地下开发180000㎡商业用地，并配建地下公共配套16500㎡（含文体设施1.4万㎡、公共充电站2500㎡）。另配社区体育活动场地（屋顶）10500㎡；一所独立占地63班九年一贯制学校，占地28427㎡；派出所1处，占地3000㎡；220千伏变电站1处，占地5476㎡。

根据华润置地官方发布会透露，规划5条地铁，成为深圳东部综合交通枢纽中心。从一个轨道站的TOD开发，到5线4站的站城一体的立体交通。通过地下统筹、站城一体开发，构建全球领先的“轨道+公交”泛枢纽中心。另外，备受瞩目的粤港澳湾区城市地标“湖贝塔”，高度由830米-700米-666米，最终高度降至500米！已经得到政府最新定案。

3、碧桂园翠湖大厦马上出地面了

碧桂园翠湖国际位于翠竹街道田贝四路与田苑路交汇处东南侧，近地铁7号线洪湖站。

项目属于2016年深圳市城市更新单元计划罗湖区第九批计划，申报主体是深圳市卓创物业管理有限公司。

拆除重建用地面积5773.9㎡，开发建设用地面积5241.2㎡（其中20.8㎡零星用地按照相关规定一并出让给项目实施主体）。更新方向为“工改商”，且拆除重建范围内应落实不少于532.7㎡的道路用地。

计容积率总建筑面积39800㎡，包括商业、办公合计24500㎡，商务公寓13800㎡，公共配套设施1500㎡（含社区管理用房250㎡、社区警务室50㎡，便民服务站1200㎡（含400㎡社区党群服务中心、200㎡社区综合文化服务中心）。

项目总投资15亿元，将打造集商业、办公、商务公寓等功能为一体的城市综合体。

目前，项目正加紧建设中，已经快要出地面了，预计2021年入市。

4、金钻豪园城市更新项目终动工

金钻豪园项目位于罗湖区翠竹街道，翠竹路东侧，太宁路南侧，翠竹公园和 大头岭住宅区北侧，五方家居装饰材料广场西侧。拟拆除重建用地面积3.28万㎡， 开发建面2.79万㎡，规划计容总建面22.28万㎡，打造集住宅、商业为一体的大型综合体项目。

建成后，项目住宅建面为185200㎡（含安居商品房44059㎡），裙楼商业4633㎡、公共配套5940㎡（包括9班幼儿园、社康中心等），合计总建面19.57万㎡。商业用地总建面为2.7㎡。住宅+商业用地建面合计22.28万㎡。

其中，规划住宅限高220米，商业地块限高60米。另外规定项目东侧道路需与项目同步实施，建成后无偿移交政府。

5、华润万象食府有新动作了，塔吊已上线

据悉，该项目早于2016年6月27日就已启动奠基仪式，3年多过去，如今终于已启动塔吊了，此前有消息说华润万象食家购物中心预计2020年正式开业，如今，还有一年时间，不知明年能否准时开业，期待。

6、布心村旧改开拆了 水围村也已经清空

罗湖区东湖街道布心村水围村城市更新单元规划项目被列入《2016年深圳市城市更新单元计划罗湖区第十批计划》，并于2017年审议通过成功立项；2018年3月启动补偿签约；现该项目规划（草案）已经罗湖区城市更新工作领导小组会议审议并予以公示。

该旧改项目主要位于布心村、水围村两个自然村，布心村地处东晓北路以东，东湖路以南，太白东路以北，约7.8万㎡；水围村地处东湖路以南，爱国北路与沙湾路以西，约3.4万㎡，正位于深圳水库周边。距离地铁5号线“布心站”300米，7号线“太安站”700米范围内，属于“双地铁”物业。

该项目更新类型属于城中村改造，由深圳市布心实业股份有限公司作为申报主体，京基集团主导开发，土地移交面积2.8万㎡，移交率达到25.02%。项目用地面积11.69万㎡，拆除用地面积11.20万㎡，开发建设用地面积7.63万㎡，其中含划入国有未出让零星用地3000㎡。

根据规划，该旧改项目规划容积84.83万㎡，包括住宅44.41万㎡（含人才住房和保障性住房5.29万㎡），商业、办公及旅馆业建筑34.14万㎡，商务公寓3.80万㎡（含人才公寓7610㎡）。

公共配套设施共计2.48万㎡，含一所9班幼儿园2400㎡，占地2700㎡；一所18班幼儿园4800㎡，占地5400㎡；公交首末站6400㎡；社区健康服务中心2000㎡；社区老年人日间照料中心1000㎡；文化活动室2500㎡；便民服务站400㎡；社区管理用房300㎡；社区警务室100㎡；地面或地下公共充电站1100㎡；小型垃圾转运站480㎡；环卫工人作息房20㎡；公共厕所100㎡；社区级公共配套用房3150㎡。另外，更新单元须配建占地3000㎡的社区体育活动场地。

其中，布心村地块由8栋62-75F超高层住宅、1栋62F商务公寓、3栋58-71F高端写字楼、2栋53F保障房组成。水围村地块由5栋77F超高层住宅、2栋62-66F高端写字楼组成。

目前，布心村已经开拆了，水围村也已经清空，做了围挡。

7、独树村旧改项目已经开建

独树阳光里位于东晓街道布心片区，布吉路与太白路交叉口东南侧，东侧临中华花园，西侧临布吉路，北侧临围岭公园，南侧临水贝国际珠宝交易广场。该项目于2013年03月11日被纳入《2012年深圳市城市更新单元计划第五批计划》中，申报主体为深圳市草莆独树实业股份合作公司。

项目拟建成集住宅、公寓、商业服务、文化娱乐为一体的时尚消费配套服务区。用地面积2.8万㎡，拆除用地面积1.7万㎡，开发建设用地面积1.4万㎡，计容积率建筑面积12.8万㎡住宅88900㎡（含保障性住房8300㎡），商业26750㎡，商务公寓11100㎡，公共配套设施1750㎡（公交首末站1200㎡、社区管理用房300㎡、10KV高压开关站250㎡），地下商业面积750㎡。

项目由4栋住宅、1栋写字楼、1栋保障房组成。

也有网友称，下图才是最后的规划，此前公开的改了。

据了解，该项目早在2017年2月份就已经清场，随后拆迁队全面进驻，目前正如火如荼建设中，从网友拍到的图片看到，应该马上就要出地面了。

现场工程牌显示，项目将于2019年12月31日竣工。

特辑：笋岗-清水河片区城市更新专篇

罗湖笋岗-清水河片区集中数十个项目，从旧改的规模看，笋岗片区的城更新规模约350万㎡，基本都是大型综合体，包括约100万平深业泰富广场、约50万平招商中环、29万平华润万象食家、41万平宝能中心、75万平城建梅园、29万平长城国际物流中心、18万平城脉金融中心、5.43万平帝豪金融大厦等项目，大大提升了该片区的居住价值和商业潜力。

这还不算完，在笋岗北面的清水河片区，还集中了：中粮、中海、宝能、深业进元、澳康达、华润、华盛、航空航天、卫星研发、无人机研发产业园、卫星应用产业园、优越购物中心、莱蒙农批、总部基地、深业车城、学校......等等一大批项目。

后记：

这里是深圳早期发展的雏形，浓厚的商业氛围和便利的交通，是取代不了的。随着这一大波旧改项目的推进，相信不久的将来，罗湖将焕然一新！

根据规划，未来罗湖还将拥有5座超500米的摩天地标，13座超300米的摩天大楼，远超迪拜、纽约，成为全球第一的“摩天建筑群“。

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