“城市骨架”才是楼市发展的钥匙 | 房产线下课

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文 / 巴九灵

我们在什么时候会投资一个城市的房产？

答案是，当我们预期城市发展态势良好、房价有上涨空间的时候。随着城市变迁，城市资源的投入会改变整个城市的骨架，从而改变楼市的竞争力，塑造新的楼市价值。

以成都为例，2017年4月成都市提出“东进、南拓、西控、北改、中优”的城市空间发展战略，城市规划指出将集中打造成都东部区域，建设新的城市功能板块。其中包括了交通、经济、产业等多方面的功能。

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从图中我们看到，东进后空港新城将深入四川腹地，能够直接和资阳、内江、遂宁等川中城市形成一个紧密的经济圈，带动整个盆地腹地的发展，并且争取这些川中城市融入成都的经济圈，统一调配资源，规划建设。

基于此，天府新区将原本属于川西经济区的眉山、乐山和成都捆绑得更紧密，最大化地扩大了成都市区规模，拉大了中心城区的骨架。这样的城市扩张速度也让成都被认为是最有希望和活力的新一线城市之一。

因此，我们房产计划的第五站来到成都，一起寻找购房新机遇。

分析成都的投资新机遇，理论基础是城市骨架原理：政府资源有目标的投入使得城市骨架拉伸，城市发展加速。之前，我们通过“城市骨架”分析过上海和深圳的城市发展和投资机会，不妨一起回顾一下。

01

上海：跨越460公里的接轨

长三角的骨架是什么？是上海发起的G60科创走廊。

G60科创走廊原来只是松江区发起的一个小小的尝试，后来就演变成从上海到嘉兴、再到杭州的三个城市的科创产业大协同，之后又通过高铁，把从上海出发到苏州、湖州、宣城、芜湖和合肥这条高铁线上的城市产业纳入了G60科创走廊，同时把杭州往南到义乌，也纳入到了整个科创大走廊的协同当中。

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为什么距离上海460公里外的合肥会被纳入G60科创走廊？除去合肥本身的城市规划非常领先等因素，这里面还有一个不可忽略的原因是：上海的产业外溢、骨架拉大，使得合肥有机会迅速崛起。

这一点我们过去是难以理解的，合肥离上海又这么远，怎么能依靠上海崛起呢？一方面是合肥的产业升级，现在我们是怎么认知合肥，用一个谐音的成语就可以了，叫 “芯屏器合”：芯，芯片；屏，显示屏；器，机器人；合，合肥的合，现在这三个产业在合肥布局得已经非常好了。

另一方面原因就是高铁，高铁连接了城市骨架，实现了长三角一体化，所以我们在考虑城市骨架的时候也要考虑区域的协同。

上海的G60科创大走廊把合肥作为终点纳入后，G60已经不仅仅是松江区的事情了，同时也已经不仅仅是上海市的事情了，它是长三角一体化的事情，是长三角一体化当中非常重要的产业骨架。

02

深圳：东方曼哈顿的崛起

城市骨架带动城市发展，另一个最典型例子就是深圳。深圳的发展很大程度上得益于它得天独厚的地理位置，地处珠江三角洲，是连接香港与内地的纽带与桥梁。

深圳的罗湖因为靠近跟香港互通的口岸，所以是最早发展起来的，中国第一个万象城就在深圳罗湖。

罗湖发展起来以后，深圳市政府又建了一个福田中心区，并且把市政府也搬到了福田中心区，新建的市政府一般都会配置博物馆、音乐厅、图书馆、大剧院等这些高能级的重要的文化设施，就这样深圳的骨架又进一步西进到罗湖。

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所以五年前，在深圳大家谈论的更多的是罗湖区，是福田中心区。但是，这五年来大家谈的更多的是前海。前海不仅仅是自贸区，它还是深圳的一个新中心，前海管自己叫“东方曼哈顿”，但实际上它可能比曼哈顿还要厉害。

这样梳理下来，不难发现深圳发展的脉络，前海在深圳的最西边，罗湖在最东边，从东边的罗湖向西边的福田中心区，再往西扩张到填海填出来的前海，一步一步地发展起来，深圳有非常清晰、明确的迭代感。这种迭代不是说把前一代城、前两代中心区消灭掉，而是随着城市的发展，它变成最主要的焦点。