2018年业问群聊记录精选⑤ ——关于政策解读

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2018年01月17日

Q：宅基地新政，郊区的宅基地要发

金哥

实际交易不了，没有规范的交易场所。好的城市基本上没有宅基地了，有的都是四线城市，能交易价值也不行。交易要有合规的交易所才行的通。

这次的政策用意是容许集体土地建房用于租赁，不是用于商品房建设。个人建房影响不了商品房市场，政府是最大的地主，土地收入不可能让给他人，能拍卖赚钱的地，早就规空或是拆迁了，不会等到你去卖宅基地。房地产市场集中度进一步提高，寡头市场即将形成，收购者与被收购者都受市场的追捧。

2018年03月29日

金哥

整体来说这次三价合一对市场的影响是有限的，因为房价的决定因素是：长期看周期，短期看供求。（注意此说有别于任泽平的说法），深圳从长期周期（100年周期）上看，是螺旋上升阶段，中长线趋势未变。从短期看，现再是供小于求的局面，因此深圳房价还是会继续涨。但是，一个城市的房价并不是一涨就普涨局面，有点像蜂蜜点水，有个过程，最后涨幅才全部实现。微观来看甚至会导致局部有涨有跌，分化。

三价合一对高评高贷影响巨大，对其他影响不大。高评高贷左右不了房价及市场。因为房价不由它决定。

1. 税收的作用降不了房价；

2. 税收成本会由买卖方分摊，分配比例是买卖在市场中的地位决定。强者就分的少。

2018年04月04日

金哥

董教授1月10号发微博说自己关于房地产税的预测预计会在2019年后几年兑现。

董教授改变了房地产推不出的看法，变为可能出，但是要完成一些前置的条件，比如：土地制度的改革，个税起征点的上调，个人住房信息的互通，具体的征收方式等。涉及法律，法规等问题的配套。

2018年04月15日

Q：想听听大家意见，房产税来临如何做到未雨绸缪？

金哥

您如果资产超过1个亿，建议您转海外5000万，如果低于2000万，就不要担心房产税了。看个人情况，中庸之道 不盲看多，也不盲目看空。

Q：小换大是个方向吗？

金哥

看城市。董推荐4房，大的，理由是改善是不断增长的。余英推小户型，说流通性好。我的看法是看城市，看它的消费力是否能承接大平层。比如武汉 ，才进入大平层消费，而深圳多大的房子都没有问题，小户型也滋润。

2018年06月05日

金哥

房价是综合因素的结果，增加供给对房价有影响，至于影响有多大，还要看其他影响房价的变量。比如：人口。如果其他因素不变，人口流入大于170万x3=510万人，房价还是会上涨的。再说，消费是层级的，不能说富康的供给增加了，就会影响宝马的价格。如果要说这次房改政策对市场的影响，要分析种种影响房价的变量，有些变量是未来的，因此这次房改政策对市场的影响是不可预测的。如果能预测，一定是瞎说。

房产税的实施，个税的改革，都会在3-5年完成，这些综合因素会给深圳市场带来什么样的结果，有待观察。所有因素共同作用，在放开价格管制的情况下，市场有可能出现极度分化的局面，随着时间的推移，最终趋于平衡。

Q：涨的会不会是豪宅，不涨的是普宅？

金哥

应该是资源稀缺的价格价格继续涨。对手盘多的，会跌一点。应该不是普涨局面。不看价格，总价多少，看对手盘数量的多少。

2018年06月11日

金哥

深圳新房改后，房地产投资不再是以往城市及区域的选择问题，而是要从过去牛市思维中走出来的问题。

在牛市中，预期和流动性都不存在问题，因此越胆大，越发财！买，买，买永远不会错。

2018年07月13日

Q：房地产税立法是个法律问题，没有一个法律专家发言前，离开征早得很呢，都嘚啵啥，隔一段嘚啵下，真是有意思

金哥

房地产没有3-5年征不了，明年6月前是联网完成，有法律依据的

我的ppt中有国家关于房产税的法律依据。喻景忠教授就是房地产税的起草者 ，27稿了，法律起草组的。

（一）类的二个法律依据再与房地产税暂行规定衔接，再到地方出细则。就可以征了

喻景忠教授是全国最高检唯一的首席会计凭证的证据论证专家，所有的大案，涉及会计证据的，只有他签字才能成为证据。薄案，红塔，远华等。也是各类税法起草人。大家可以百度查

金哥

地方人大可以直接立法出自己城市的房产税实施细则的

喻和董教授曾经为立法的法理及法律依据问题争执过，我以前是认同董教授的观点，现在认同喻教授的观点。因为法律是统治阶级的意志，可以随时征。

现在主要是联网没有完成 ，个税没有完成，征收机构没有合并完成等。在执行层面没有准备好。其他问题都不是问题。

 土地财政转向税收财政是必然。我的结论是房产税3-5年必征。先期比较松，减免及抵扣比较宽松，税级不多，刚需无需担心。

2018年07月20日

Q：银行这个月开始放水了。要求加大信贷投放，6月还控制。7月下文，要求放贷多少，要达标。房子能不能上来点呀。

金哥

现在放水没有用

2018年07月31日

金哥

正式发布限售了，已网签不在禁售之列。我帮同学在昨天抢到了一套房，卡位成功，还是给搞的润1，89平3房，税6万 价格不到1000万。

我2个月以来，最少提醒80位同学卖房，当时很多人不理解，尤其是春节小阳春时，鸡血情绪还在迷茫，我从顾虑，直接判定要出逃了，很坚定。上次饭局，我也跟到场的同学说了这个观点。

Q： 金哥威武，是你在制定政策吗

金哥

明白逻辑 一切都是必然 大家搜群，记录，有证可查。在公开市场演讲中，我也明确说出了观点。比如在新浪，大象等。

Q：卖了之后呢? 等?

金哥

抄底。

我一个月以前说，只有利空的可能，我在1月1日，判断深圳市场会出现转折。

1 ：2018年1月1日提醒人民币贬值 ；2 ：同时建议多套房者减持 预防突发性风险；3 ：年初预判深圳市场会在6月出现转折点；4 ：深圳短期利空的预判  5：2018年 一套资金 三个城市通吃 先卖武汉，再投固安（前提是不惧怕踏空深圳） 2018年底再回深圳。敢这么操作是基于武汉，固安，深圳三个市场大势的判断。

Q：我倒觉得限售之后，二手供应会减少，反而会引起上涨，未来三年卖出的房源不再具备流通性，一年8万套，三年24万套，总量才170万套，而且新房流通性更差，二手回暖几率大

金哥

流动性就是财富，减少流动性，就是财富消失。

Q：供应少了，未来一二手的供应都在减少

金哥

我今天看中介就是这样解释的，卖的少了，房价又要涨。我的天，什么政策，都被总结成房价还要涨，赶快买。

2018年09月06日

Q：可是如果限购一直不放松呢～政府会改变以往的思路，从制度上抑制房价吗？

金哥

再出多少招都没有市场的力量大。房价是多因素综合的作用，我在咚咚找房演讲也做ppt解释了。

逻辑很简单：老大说不能涨就不能涨，其他都没有用，现在是政治第一。这就是市场逻辑。房价不涨，不跌，就是基本面。因此任何说房价会大涨的人，都不懂这个逻辑。对错让时间去检验。

2018年10月31日

金哥

大家别想房地产松绑了，短期内不会改变这个政策的

Q：但是可以明修栈道 暗渡陈仓！

金哥

一把手不干了？还讲不讲政治？我的观点：像厦门这种地方，可能松。像深圳这种地方，不会松。

2018年11月29日

金哥

所有的调控政策都是在为房地产税的出台争取时间。以治标逐步过渡到治本。房地产税出台之时，就是调控政策退出之时，因此不要幻想短期内深圳会放松，类似明年可能会反弹的观点都是危险的。看不到这一点，就不要做房地产投资了。

Q：房地产税会是个什么样的税

金哥

房产税，深圳3-5年必征，房地产税的含义大于房产税，我们一般就指房产税了

2018年12月12日

Q：任的文章写的非常好，他不是大众眼中的哲学家，他是商界里的哲学家，思考者

金哥

您只看到a面，没有看到b面。他是成功的企业家，不是思想家。

企业的事情归企业，不能与国家精神，公民道德捆绑。孟（孟晚舟）的事情，是华为的事情，不是中国人的事情，不要绑架国人。

我们要正视中国在法制上与西方的差距。而不是煽动民族情绪主义。要想中国长期发展，人民富裕，必须向西方学习。不要动不动指责。先把普世价值做好。

只有保护私人产权，经济才能发展。只有保护人权，个人财富才能保全。只有尊重市场，社会才能互利。法制对于中国这样几千年的封建国家来说，是最佳解药。要改变人治只能靠法制。现在民众不是没有脑筋，是新闻不自由，信息量不足。没有办法做出准确的判断。

2018年12月20日

金哥

菏泽及珠海的放开，是矫枉过正，以后陆续会有城市跟进。我希望固安立马跟进。去杠杆过程中，信用缩减是必然的。

美元加息，必然导致国际资本回流美国，中国外汇储备降低，这个锚定货币减少，必然导致信用收缩，也必然导致资产价格下跌。

现有土地性质四种：工业 商业 住宅 教育用地，军事用地等。每一块土地性质一般都是单一的。有一种情况就是工业土地上有小部分土地可以用作商业服务，为企业服务。这就是商服用地。土地招拍挂时就注明了是商服用地。要不然工业土地上兴建食堂，加电站，宿舍等商业用途的设置时，规划是批准不了的。

如果土地性质注明了商服用地的面积，到时报批这些建筑时，规划是可以审批的。

2018年12月22日

金哥

“长期的金融税收手段”出台，才会让行政“5”限退出市场。

2018年12月26日

Q：只需要把董藩一年之前关于房产税的所有言论拿出来听听，就知道房产税的可能性了………不过金哥吓吓普通群众，减少深圳湾的竞争对手也是好事，董藩这一年内关于支持房产税的言论都当成zz正确的演戏就好了………

金哥

董老师是反对征税的，只是不在坚持。

关于深圳不会放松的判断，我已经提前在王锋主任讲话前一个月就判断了。不是事后判断的。因为很多人都判断明年深圳会放松，市场会回暖。这实际上是趋势上本质的判断。区别不是一般的大。这些趋势判断就会左右不同的实操。

逻辑还是王锋说的，长效机制建立之时，才会取消五限。我理解的长效机制主要就是房产税。

Q：董藩一年前关于房产税出不来的意见，有观点有数据，有分析有论证，最近一年关于支持房产税的说法，突然一百八十度大转弯，只有“感觉”，“有东西变了”，……没有任何论证………这就很明显……说不定董藩心想，看来看不懂我的话的学生，还没有真正懂我………没学到精髓………

金哥

董老师是从法理的角度看房产税，他认为没有法理就不能征。其实，要从法律依据的角度看，有法律依据就行。不需要法理依据。一句话：税是统治阶级的意志。

董不在坚持，是明白了，税不是按法理出牌的。

个税改革今年推进的这么快，5月前都没有音信的，到现在连各种细则都出来了，可见，这都是为房地产做准备的。

Q：房产税一定会出，因为卖地财政一定会有终结的时间（或许是多年后），财政无以为继。但是有几个问题：

1、什么时候出？（很多年后在投资上现在谈没意义）

2、税率高低决定冲击大小，就像上面的例子。

3、税基（征收基准价）、减免政策也是影响的因素。

4、会有对冲政策。

5、出台时间长度。从立法到实施，过程两年的话，预期在前，足够消化了。

总结：别乱猜，不用过度紧张。

金哥

在法理上是确实征不了的。因为财产不是100%的权利。可是，房产税不是按法理，是按法律依据。

到2021年还有3年。应该会出的。

另外，我重申一下，我不认为房产税会降房价。可能大家认为我谈房产税是吓唬人，不是。这个观点是我经常说的。这不是第一次。

我也不希望征。土地财政转税收财征是必然的。只是时间问题

这里面还有个问题，2019及2020年，都要准备稳住，关键是很多人等不到天亮的那一天了。或是傻等，不调整策略，不会断臂求生。