2016年买入的这些深圳新房，现在都在亏本卖

图片：摄图网

周围永远喧嚣，

而力量来自内心的宁静。

文丨呆呆   

昨天，中介小米接到一个客户，这个客户是个单亲妈妈，跟小米说，我抵押了老家房产，凑齐了180万想买个小产权房。她给小米的要求是，可以博拆迁的小产权房。她的原话是，未来两个孩子就靠这套小产权房拆迁来翻身了。

……。

买一套房子就想翻身，做中介多年，小米绝对不是第一次遇到这样的客户，对他们来说，深圳仿佛一个随时都能暴富的金矿，以为只要敢挖，就能挖到金子。不管是买小产还是买商品房，都希望能快速的翻倍。

不过，大概率深圳的楼市是，暴利买房的时代已经过去，未来是赚时间的钱而不是高杠杆的钱。

而且，就算在深圳楼市暴利的高光2016年，当时疯狂涌入的投资者已经在吞下自己不甚投资种下的苦果。

无论什么时候，在深圳，不是所有的房子都能赚钱，不是所有的时间点都适合投资，也不是所有的新房都值得买入。现在，一批2016年买入新房的投资客，正在进退两难中，要么一直拿在手里，要么降价抛了。

金地龙城中央

387万买新房334万卖

昨天早上，朋友A告诉呆呆，他同事买了金地龙城中央二期一套89平方米的二手房，朝南，334万。让人意外的是，他说，这个房子的业主，2016年买来时候原价是387万元。

呆呆查了下，金地龙城中央属于龙岗中心城的一个大盘，建筑面积50万平方米，包括住宅、公寓、商业以及写字楼的综合体，项目分了三期开发，一期和二期为住宅，二期均价达到4.3万元/平，2016年入伙，三期还有天量公寓在售。按道理，这样的大盘住宅应该不会那么差。

一开始，呆呆还有点不相信这个故事，A就给呆呆看了下业主的房产证，上面清楚的购买的就是二期89平方米的住宅，当时总价是387万元。呆呆算了下，按照这个价格，成交均价高达4.3万元/平方米，正是二期的开盘均价，如果按照现在的成交价3.75万/平，每平方降了价5500元/平方米，降幅13%。

（业主房产证上的价格）

（合同上二手成交价是334万）

因为全程都是A在做同事的购房顾问，所以A对整个购房过程很清楚，他说当时原业主一次买入两套，计划是一套自己住，一套涨价了卖出去。结果呢？两年过去，自己住的愿望倒是实现了，然而买房赚钱的愿望却落空了。当时业主预留了两年的月供，不曾想，两年月供都不够，如今两套房子的月供成了问题，不得不卖掉。虽然在贝壳APP上，这个楼盘二手挂盘价最高有均价4.3万/平，但是也有3.8万/平的。一位龙岗的业内人士告诉呆呆，330万左右就是目前这个楼盘的二手成交价格。

不是无独有偶

2016年还有很多业主不开心

“不怪购房者，是当时开发商趁市场好，定价真的好高。”在龙岗中心城做了多年中介的L先生则告诉呆呆，2016年正是深圳楼市的一个巅峰时刻，当时的新房定价就已经过高，金地龙城中央二期334万甚至不是最低二手成交价，这个盘最低的成交价有320万元左右的，所以A同事交易的那个业主还不是最惨的。他说，除了金地龙城中央二期，当时龙岗还有几个盘也都是定价过高，例如当时的华策和颐安都会中央二期目前都面临同样的遭遇。

L先生给呆呆提供了一张2016年颐安都会中央二期的开盘价格，然后，呆呆又查了下二手成交价格，虽然挂牌价格从5.1-5.6万都有，在贝壳上的二手成交价才5万元/平，每平方米降价7000元。但是L先生说，最近成交一套89平方米的回迁房，总价383万，均价才4.7万/平方米。他表示，颐安二期有大量的回迁房，本地人拆迁回迁的成本低，直接导致高价买入商品房的业主的房子毫无竞争力。

（当年开盘价都是5.6-5.8万。）

呆呆看到这个一手房开盘价格，也暗暗的为颐安都会中央二期的业主捏了一把汗，未来任重道远，看看能坚持多久。如果有印象的地产人肯定记得，2016年，正是龙岗迎来多年来最好的一个价格暴涨期，此前多年，龙岗一直是深圳价格的低洼地，但是就在那一年，跟随深圳房价的暴涨，龙岗房价爆发，突然成为价格大幅上涨区域。因这事受伤的岂止小业主，更惨的还有外地开发商，2016年的龙岗地王，如今没有一个好过，小业主还拿到了房产证，开发商甚至一直都没办法开盘。

（抢眼的是原价转让。）

其实除了龙岗，市场火爆的时候，哪里都一样，龙华的壹城中心，最近也被报道2年后业主原价转让。2018年，壹城最新一期的新盘成家均价5.9万/平，但是最新出来的一套五区的笋盘挂牌价三房74平方米总价390万，均价5.27万，业主原价买入380万，如果要计算月供，原业主基本是亏了月供卖出去的。

（今年的二手笋盘价。）

（2018年壹城的新房成交价格。）

呆呆也查了壹城中心五区的二手成交价格，虽然大部分挂牌都在6万元/平，但成交价也只有5.6万/平，低于2018年新房的发售价格。一位熟悉该盘的投资客告诉呆呆，这个盘五区开盘时候和坂田的某盘价格差不多，但是因为后者有名校学位房加持，而且考试成绩很不错，结果价格一路上涨到了接近7万/平，而壹城中心的学位后来名校被取消，所以对二手成交价格有影响。

豪宅、别墅业主一样有人哭

降价经常都是千万级起

都说买了深圳房子就赚钱，然而上面的事实说明，买了深圳房子，不是每时每刻都赚钱的。听说某上海投资大神去年动员粉丝买了龙岗一批大户型，不知道现在这批人有没有在哭，2016年尚且不赚钱，2018年买入的就不要想了。就在呆呆写到这里的时候，前面提到的朋友A给我发消息说，他陪同事去龙岗办手续，然后遇到一个女投资客，几年前买了横岗的一个老旧大盘的二手，和他聊天，然后很真诚的请教，如何卖出自己的手里物业，虽然房子有涨价，但是完全就是有价无市，挂牌很久都卖不出去。

以上仅仅是刚需的案例，相对而言，豪宅才是跌得最惨的。刚需盘动不动也就降价几十万，豪宅都是上百万的降。最典型案例就是深圳湾，2018年12月深圳湾翡翠海岸89平方米的成交价1380万让圈内哗然，因为就在几个月前，同户型它的成交价最高高达1650万，几个月时间就跌去了270万。高位接手的业主，如果自住的还可以淡定点，投资的就不知道了。但是在1650万成交前，这个楼盘还成交过几套1600万，被中介炒得沸沸扬扬，有投资客说，这里一定会继续上涨。所以当时恒裕滨城二期入伙前，报价全部都超过20万/平，这两个月，过20万/平的报价基本都不见了，而且即使如此，还是成交困难。

深圳湾豪宅虽然有跌，但是整体还是稳定的，毕竟有钱人还是太多。可是有一种物业，真是跌得欲哭无泪还卖不出去，那就是别墅。在深圳，有个别墅的超级大坑就是东部华侨城的别墅，动不动业主都是亏千万出手或者原价出手。然而，并非只有东部华侨城才会如此，在遥远的西部，观澜高尔夫的别墅也一样有坑。前几天看到一则销售信息是这样说的，降价千万出手，仔细看了看，降价1000万还要5500万。看完是不是很崩溃，好多人努力一辈子就是想挣钱存到300万买个1000万的房子，可是有人出手就是降价1000万。更重要是，这样的降价还是一样很难出手。

（别墅降价，观澜湖还不常见，常见的是东部华侨城。）

如今的深圳人，越来越被现实教训，为情怀买单的人越来越低，大部分都希望买房赚钱。但是去年，有一类别墅还是很火爆的，就是前不久龙华某别墅，小面积低总价才是王道，吸引了不少人追捧，值得观察下后市。

任何时候

所有的暴涨都该警惕

说玩以上案例，呆呆想说，买房真不是一件简单的事情，即便你已经身经百战，但是在一个上涨周期里也难免踩坑。不是每个人在深圳都可以买房暴富的，这种思想就不不好，在目前限购限售的政策下，想一夜暴富的人，可以休息了。毕竟未来房子再怎么涨，一套房至少都得3年后才可以卖掉，就如前面的龙岗业主，留了两年的月供也是不够用的。至少3年以上的月供才可以。还在深圳高杠杆的人，也是不知道怎么说了。

有人说，因为龙华和龙岗还是郊区，所以有亏的可能；另外，因为别墅也都在郊区，金额太大，所以会亏。这些都有道理，但是呆呆觉得，买房更有道理的是以下几个原则：

1、结婚、生子现在要不要买房？

买。

最近经常有人问，要买房子自住，现在市场不好，买了会不会降价，如果降价了怎么办？

不能回答“凉拌”，但是可以告诉你，自住是个长周期的事情，短期的波动对你毫无意义，有需要居住的时候，就买，投资就等等。如果想买在最谷底，只能去找个大神算算命。

当然，买的时候一定也要努力调查，如今买房被忽悠的大把，还有直接被骗去所有房款的，好惨，所以买房，一定要多看多比较，找出性价比最高的。

2、刚需怎么买？

自住需求第一。

总有人希望买到又能居住舒适投资价值又最好这种完美的房子。

呆呆也想，完美的房子谁不想要？但是首先要看看自己需要什么，你想要一个学位和居住都兼得的房子，有时候总得放弃点什么。但是有钱就是例外，有钱就买学位最好房子最好的。如果不能两全其美的时候，孩子的学位为主，把房子买小一些，大了再换。到底什么学位适合呢？尽力而为就好，不要太牺牲家庭生活质量。

3、房价暴涨时候跟不跟？

不跟，或换个方向跟。

前面都说过，房地产是有自己固定规律的，一个房价暴涨的城市过后如果还不调整那就只有崩盘，所以警惕暴涨后的城市。城市的某个区域也是同理，板块轮动说一直存在。如果没赶上那个疯长的阶段，大概率自己会成为接盘侠，如果一个区域涨了50%以上，我宁愿做那个胆小的人。

如果真的想跟，就换个方向，换未涨的城市或者换未涨的区域。（这里略去若干前几年的数据表格，天气冷，文章又已经够长。）

4、投资现在要不要出手？

没跌的物业为啥不观望下。

资深地产专家半求今天有句话我觉得说得挺好的，这句话是“地产的长周期，思想的短周期”。用思想的短周期去看地产的长周期，只有在特殊的时期才有用。未来房地产维稳的情况下，买房用短周期来看，一定是不行的。很多人说，深圳横盘两年了，2019年一定要起来了，看目前的经济形势，等个半年没什么关系，如果有低于市场价15%的房子，还是可以考虑的。

5、新房好还是二手好？

核心区域的一手最好。

限价虽然没有明令取消，但是看了看去年年底的备案价格，年底很多郊区的限价基本都放得差不多了。去年华润城三期那样的新盘红利会越来越少，盯紧未来的备案新房，低于周边二手房价的考虑下。不低的，等等好了。急用是另外一回事。

我的朋友静静最近还说了一句话，“新房看到的都是好，二手看到的都是毛病”，买房的时候，想想这句话再入手。

6、2019年房产交易时卖家和买家谁被气死？

卖家。

风水总是轮流转的，2015年331之后一直都是买家被气得要死。贝壳研究院深圳院长肖小平说，从去年年底开始，终于轮到卖家被气了，客户不是要求降价就是要求降价，总之，就是要降价才买。

而等钱用的卖家，只能默默的接受各种要求。

7、2019年哪些区域值得关注？

这两年都没怎么涨有潜在规划的。

昨天几个媒体都在说2018年一手房布吉涨幅最高。鬼呢，布吉新盘那么少，一个盘价格高了整体均价都高了，麓城均价58000元/平，直接拉高了成交平均价。大家看到一个数据的时候一定要研究原因，不然很容易被骗。布吉这些年如果说有什么特点，大概就是本城几个换手率最高的盘，总有布吉的在里面。

2019年可以关注一些潜力区域，看看哪些区域没怎么涨的，当然不是那种天生资源特别差一直没办法涨的区域，最好是快速轨道线和规划可能变现的区域。