深圳最后一块处女地：到底是谁的香蜜湖

2019年福田区政府报告中指出，要加快推动“一轴两翼”规划建设，推动“西翼”香蜜湖片区的开发。在粤港澳大湾区背景下，建设城市新会客厅的关键意义在于弥补深圳缺少大型、国际性会客接待场所的不足。

福田香蜜湖片区以红荔路、深南大道为界，划分成了北、中、南区，附近覆盖4条地铁线路，交通便利。同时背靠塘朗山、南望红树林公园，内有香蜜公园，自然环境优越，是福田仅存的可以集中开发的宝地。

这宗位于深圳福田的最后一块处女地香蜜湖，由香蜜湖路、深南大道、香梅路、侨香路围合而成，原本面积高达200多万平方米，政府收回一部分土地后，目前还剩约150万平方米。

在寸土寸金的深圳，这块福田最后的处女地价值连城。如果按照目前最贵10万元每平方米的土地价格计算，香蜜湖土地价值轻松过千亿元，如果按照较高容积率的房地产开发测算，整个香蜜湖地块的价值最高可以超过万亿元。

这块地当然令所有深圳地产商垂涎三尺。但香蜜湖地块之所以多年未开发，有着其特殊性。深圳特区刚建立时，著名华侨泰国正大集团掌门人谢国民为支持特区发展，与国企特发集团共同成立了深圳香蜜湖度假村有限公司，各自占股50%，香蜜湖地块就是深圳市政府划拨给香蜜湖度假村的旅游度假及游乐用地。

1985年7月，香蜜湖“中国娱乐城”第一期工程竣工对外开放，落差35米的水上双环过山车、46米高的摩天轮，以及后续耗资2.3亿元开发的水上乐园，香蜜湖度假村成为了深圳整个1990年代的辉煌缩影，国家领导人曾多次视察并居住在香蜜湖度假村。

进入21世纪，香蜜湖度假村因亏损严重开始停业，多数娱乐设备被逐步拍卖，政府也收回一部分土地用于地产及行政办公建筑开发。

能集团董事长姚振华在香蜜湖度假村落寞后开始介入.深圳香蜜湖度假村有限公司（下称香蜜湖度假村）注册资金为2亿元，各占50%股份的股东是深圳市特发集团有限公司、正大（深圳）发展有限公司，股权变更主要在正大集团方面。

据媒体报道，早在2003年3月7日，姚振华就担任了香蜜湖度假村副董事长，此时宝能应该已经成为正大深圳股东，但正大系在香蜜湖度假村依然有4个董事席位。

随后，姚振华为代表的宝能集团高管陆续进入香蜜湖度假村董事会，到2013年，宝能系在香蜜湖度假村董事会中占据了4个席位，正大集团剩下1名。

不过到了2015年上半年，董事席位出现剧烈变化，当年1月23日，姚振华与姚建辉双双退出香蜜湖度假村董事会，宝能方面占有2名董事，正大集团占有3个董事席位，但两个月后，宝能方面重新夺回4个董事席位，正大集团再次只剩下1名董事。

这其中应该有很激烈的股权争夺，最终又尘埃落定，从董事会席位占比上看，宝能占了优势，特发集团2015年上半年经营管理报告中提到，“经我司积极推动，香蜜湖度假村公司的外方股权得以理顺，与我司在开发目标和愿景方面取得基本共识。”

2016年，姚振华正深陷“宝万之争”泥潭，利用杠杆资金举牌万科，带来一系列的连锁反应，最大问题便是缺钱。除了将“宝能系”公司前海人寿的股权多次质押融资之外，姚振华也没有忘记香蜜湖地块。

2016年10月21日，正大（深圳）发展有限公司将持有香蜜湖度假村12.25%的股权质押给宁波梅山保税港区聚晟佳达投资合伙企业（有限合伙）；11月11日，正大（深圳）发展有限公司将持有香蜜湖度假村12.5%的股权分两次质押给大连银行股份有限公司上海分行。

宁波梅山保税港区聚晟佳达投资合伙企业（有限合伙）是一家专门为融资设立的有限合伙基金，其有限合伙人是中国信达资产管理股份有限公司，出资99亿元；深圳莱华置业有限公司出资11亿元；信达领先（深圳）股权投资基金管理有限公司出资100万元；执行事务合伙人为信达资本管理有限公司，出资100万元。其中深圳莱华置业有限公司为宝能地产股份有限公司的全资子公司，而姚振华旗下最重要的地产平台就是宝能地产股份有限公司。

也就是说，姚振华已用12.25%的香蜜湖度假村股份向中国信达资产管理股份有限公司融资99亿元。另外两笔向大连银行股份有限公司上海分行的质押也与姚振华有着隐秘联系，就在将香蜜湖度假村12.5%的股份质押给大连银行的前两日，姚振华旗下的前海人寿同样有5笔股份质押给大连银行上海分行，总计8.5亿股。

综合上述数据可知，姚振华目前已质押了香蜜湖度假村24.75%的股份，这意味着姚振华至少拥有香蜜湖度假村24.75%的股份，这些质押股份对外融资数额约为200亿元。

特发集团2011年度第一期短期融资券募集说明书显示，截至2010年9月30日，香蜜湖度假村的净资产仅约为9.3亿元，2010年前9个月仅实现营业收入0.7亿元，净利润为0.26亿元，在净资产与盈利能力有限的情况下，姚振华能够用香蜜湖度假村的股份融来200亿元，仰仗的必然是香蜜湖土地的价值。

值得关注的是，在2014年3月12日，特发集团也将其持有香蜜湖度假村50%的股权质押给深圳市投资控股有限公司，后者是深圳国资委的投资控股平台，这意味着香蜜湖的开发主动权仍然牢牢掌握在深圳市政府手中。

在最新的香蜜湖开发规划效果图中，那座类似悉尼歌剧院建筑的深圳歌剧院熠熠生辉，这个名为深圳国际交流中心的建筑群被寄予希望，承接深圳经济特区成立40周年庆典，但在风云变幻的资本市场，目前不能确定的是，这最终到底是谁的香蜜湖。