一、天玺壹号现状及基本概况
中粮大悦城（深圳）项目总占地面积约12万㎡，共计分三期开发，计容建筑面积约78万㎡，属于超大型都会综合体。该项目各期数分布及范围，大致如上图所示（以开发商最终公布为准）。
目前，一期建筑距离封顶目测还差三分之一完工；二期地块除了一大一小人去楼空的建筑还在，其他都已经夷为平地；三期地块建筑还未拆，同样楼去人空。
（图片来自咚咚找房）
一期项目又名天玺壹号，由玺苑、玖苑、雅轩三个“社区”模块组成。项目南侧的玺苑与玖苑相连，并与北侧的雅轩分割独立开来。
其中，玺苑包含3栋商品住宅，玖苑包含商品1栋住宅和1栋公寓办公项目，而雅轩则包含1栋商品住宅和1栋保障房（分两个单元）。
玺苑、玖苑和雅轩的容积率分别为6.4、10.5和6.29，都比较的高，势必限制户型的使用率，所以高拓就不要想了，且对得房率就不要报以太大的期望。据传，个别网友看了样板房后，扭头就走，这算不算期望越大失望越大?
建设用地面积分别为约10400平面，5149.53㎡和5270.92㎡，社区内公共居民活动空间都比较小，跟同一地段、最新一类的竞品二手楼盘相比，例如中洲华府、华联城市全景、勤诚达22世纪；甚至与老一些但又比较居家优质的楼盘，如鸿景园和冠城世家相比；该社区内居民公共活动空间完全是小巫见大巫，完全没有“豪”的感觉。
停车位方面，玺苑约为1:1.9，玖苑为1:3.1（未计入公寓户数），雅轩为1:0.63（计入保障房户数），玺苑和玖苑看起来，都还比较的理想。
另外，具体建筑分栋指标还包含户数、楼栋高度、楼层等等，如下图：
玺苑数据指标
玖苑数据指标
雅轩数据指标
二、户型介绍及价格水平点评
户型点评
该项目户型分布如上图所示，描述如下：
从户型配比上看，120-121㎡4房占比最多，其次115-116㎡3房，再次为96㎡3房，第四为224㎡4+1房，最后为144㎡4房。户型生态设计上，走全部承接换房居住群体的线路。
玺苑含1A、1B和1C三栋住宅。其中，1A栋是天玺壹号里每层户数最少的楼栋单元，仅一层安排两户人家，面积均为224㎡4房2厅5卫大户型，户型设计、空间居住体验整体较好，可视为“楼王”单位。不追求名校配置换房的土豪，对该户型应该给予足够的重视。另外1B和1C栋，所有配置户型均相同，仅分两种户型，即116㎡3房2厅2卫户型和121㎡4房2厅2卫户型。
具体户型图如下（来自咚咚找房）：
玖苑分1A（住宅）和1B（公寓）两栋单元。其中1A栋一层带有4户人家，对应三种户型，它们分别为144㎡4房2厅3卫、120㎡4房2厅2卫和115㎡3房2厅2卫的户型。在老道看来，如果该单元144㎡4房的房源不具备占据较好的景观资源，不妨可以找120-121㎡4房、具备更好景观资源且通风效果佳的房源做替代，也未尝不可。
雅轩由1A、1B和1C三个单元组成，1A和1B为保障房，1C栋为商品住宅。1C栋一层带4户人家，对应户型仅两种，它们分别是96㎡3房2厅2卫（最小的户型）和116㎡4房2厅2卫户型。现在还不清楚，停车位是否会与未来保障房居民共用。如果共用，则该楼栋单元的停车位就比较的紧张，甚至非常的紧张了。
网传价格点评
目前，从各方透露的信息来看，这些户型的售价据传从9.0万/㎡起步。预计对应户型起步价位分别为：96㎡房~864万，115㎡3房~1035万，116㎡4房~1044万，121㎡4房~1089万，144㎡4房~1296万，224㎡4+1房~2016万。
若以9.0万/㎡起点高度去看，总价水平铁定在整个宝安区处于高位，可以比肩宝安中心区。例如，可跟宝中壹方中心、天御、熙龙湾等这类楼盘看齐。
而在宝安新安老城板块内，这样的价格水平，无不碾压同地段，且又在名校宝安中学学区里的竞品二手房楼盘，例如附近华联城市全景、中洲华府以及勤诚达22世纪这些都比较新的楼盘。对此，如果天玺壹号真的扛起了新安片区挑战宝中房价的大旗，且站稳了，宝安中学学区的这些楼盘的业主，也将笑开了花。
所以老道认为，若价格起点果真9.0万/㎡起步，那么价格一点也让人不惊喜，稍显失望，再也没有像前一段时间捡宝海纳公馆那样，有部分价格的惊喜。当然，也不至于惊吓。
什么样的价格会比较惊喜呢？比如7.0万/㎡起步……
三、配套及地理位置点评
天玺壹号，就近不缺大型的优质商业，除了本身未来自带16万㎡的大悦城购物中心（二期），附近还有中洲π Mall、海雅缤纷城以及2站地铁距离的壹方城等大型商业购物中心。
学位方面，未来规划自带1所3200㎡的幼儿园以及九年一贯制学校（小学和初中），现配套的学校为非名校。
公园方面，可就配套近灵芝公园和新安公园，以及可快速自驾至南山中山公园。
地铁出行方面，5号线可以5站内快速直通宝安中心区、前海自贸区、留仙洞总部基地；直达西丽大学城以及深圳北站等地；未来的12号线预计在2022年开通，可直达南山南油以及蛇口等地；地铁换乘可快速达科技园以及福田中心区。
总体来讲，由于区位就近宝中与前海自贸区，因此地理位置较为优越。尤其是宝中的公共资源配套，都能基本就近地铁或自驾快速10-30分内共享（考虑到堵车因素）。
地段价值预期点评
城区面貌发展方面，在宝安中心区还是大工地建设之时，新安老城早已作为原区政府所在地，而且是当时宝安区内首屈一指最好的城区板块。
时至今日，宝安区最好的城区板块无疑已让宝安中心区坐实，而后期之秀碧海板块由于2000年以后商品房扎堆聚集，生活配套已经比较的成熟，目前也是仅次于宝安中心区现代化面貌的板块城区。
新安老城，由于是老城，所以目前旧小区、旧厂房、城中村以及新楼盘等混合组成，相较就显得没那么的焕然一新，因此整体城区面貌颜值度排名宝安第三。鉴于旧改蜕变的过程，新安老城内部的城区面貌，还是有地段差异区分的。
那么，天玺壹号便处于未来新安老城板块里，地段演变最为崭新面貌、公共资源最为集中的发展带，且能与自贸区、南山科技园等核心商务高地快速联动。
论地段价值，老道认为这个“发展带”，如上图所示。即5号线灵芝站、洪浪北站、海雅缤纷城、新安公园及附近组成的直角梯形地段，将来会是宝安区里面，仅次于宝安中心区的、综合公共资源聚集的优质地段。
如果要给这个地段评级，最好一档里分AAA、AA、A级，那么现在的“直角梯形地段”正由B向A级迈进中，甚至还有机会能冲顶AA级。恰好，天玺壹号便处在这个地块里最崭新发展蜕变的位置。
四、最后，该不该买
拼图素材来源：老道航拍+网络图片+搜狐焦点+咚咚找房
1、该不该买，看价格。值不值得买，老道的观点是，值。
2、宝安中心区的换房家庭，如果宝中的新盘换不起，能在天玺壹号上车，可以视其为优质的备胎。
3、如果224㎡卖到2000万以上，终极改善（不屑名校)自住随意。投资性价比，不高，不建议入手，方向多往后海、深圳湾、宝中、香蜜湖等看……。
4、如果120-121㎡4房，总价水平与海纳公馆116㎡总价相当，且朝向、视野、楼层比之更佳，不妨多倾向选择天玺壹号。
5、96㎡3房，如果价格低于800万，投资可以多留意。
6、144㎡4房，不太可能卖低1000万，估计在1500万左右。2000万的总价，应该是它投资升值的瓶颈或天花板。
以上观点，仅供参考交流、学习。
（全文结束）
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