房企面临债务危机不是只出现在个别企业

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据DM研究不完全统计，共有123家房企的有关债券会在2022年7月内面临期满、回售及还息。

李军/只想说北京

经历上半年公司融资艰难的时期，许多房企仍要面临负债没法按期偿还的“绝地逢生”。

据DM研究不完全统计，2022年7月总共约1090亿元海内外债券面临期满或回售，规模较上月同期上涨近53％。其中地区部分期满金额为649.27亿元，较6月增长近一倍；海外部分期满66.07亿美金（约441.13亿元），增幅为17.86％。

7月8日，上坤地产(06900.HK)发布消息，企业正就美国海外非美国人员所持的至少1.89亿美金或2022年期满单据的未偿还本额度的90%开展互换要约承诺。

先前的7月5日，据REDD信息，宝龙地产（01238.HK）拟向其7月15日期满的6亿元“19龙湖02”展期一年并分期偿付本钱。

宝龙地产提出的展期计划为：在到期日先行支付5%的本钱，6个月后付款15%，剩下80%在一年后付款。该企业还提出将其间接有着的分公司-无锡嘉御置业有限公司100%质押股权给债券拥有。

据记者不完全统计，时间进到7月份至今，包含世茂集团、世茂股份、汇景控投、三盛控投等多家房企均面临负债期满，应对措施或展期，或互换要约承诺。

一位房企前高管对记者表示：“7月份负债期满没法偿还的房企没有过多方法能够马上解决问题，只能将难题往后延。之前，还能够卖财产，加大力度销售，现在是财产卖不动，销售也销售不动，全凭政策效果和热点板块修复。”

当前，房企面临的经济危机不是只发生在个别公司，而是涉及面较广的大规模的问题。全国城市研究院副院长宋丁觉得，针对出险房企，应当充分利用政府、银行等层面给出的利好政策，依靠政策的能量帮助企业；到期债务能展期就展期，想方设法地与债务人商议，进而缓解短期内的负债压力；对已开工项目要保证保交房，保信心，防止来到优惠价的最后一步。

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没法按期清偿债务

上坤地产在公告中表示，企业的日常运营和会计表现遭受上海最近爆发新冠肺炎不利影响，近半年的合同总营业额亦出现显著下降。

依据最新公告，2022年1~6月，上坤地产累计合同销售金额56.5亿元，同比减少66.21%；合同销售面积46.97万平方，同比减少64.49%；合同均值零售价约12022元/平米。上坤预估，2022年房地产业的市场现状仍面临压力。

此外，针对展期的原因，龙湖表明在2022年上半年试着开展的再融资计划及其资产出售计划无法圆满完成，包含其原计划的CMBS发行计划也未能成功实行。同时，因为海外市场的波动，龙湖原计划开展的REITS融资计划也遭到搁浅。

最近没法按期清偿债务不仅某些房企。7月7日，汇景控投(09968.HK)发布消息，企业开始向合资质持有者开展相关由美国海外非美国籍人员拥有的2022年期满的12.5%优先票据的互换要约承诺。

7月5日，三盛控投一只证券号码为XS2351081943的美金债券正式期满，未偿还本钱余额1亿美金（约6.71亿元），息票率13%。截至目前，三盛控投并未公布该只债券兑现的最新进展。

7月7日，标普评级公布汇报称， 2022年5月全国房地产均价同比减少8.0%，力度低于2022年4月的10.8%。因为开发商可能根据折扣来推动销售及产生现金流，预估年内房地产均价会持续低迷。

标普评级预估银行仍将慎重和有选择性地根据借款、债券和资管产品等向地产开发商提供融资。标普评级称，在融资环境紧张的情况下，违约事情仍将继续发生。

近半年政府关于银行适用房地产业及修复市场信心的政策指导方位日趋明亮。可是，预估投资人和银行仍将慎重及有选择性地适用房地产业。预估2022年内会继续发生包含低价买卖以内的违约事情，特别是有大量海外负债期满(或可回售)及流通性较差的开发商。

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7月偿债压力加重

很长一段时间里，房企遵照“借新还旧”的原则进行“借款—还债—再借款”的循环。

2021年是房企融资的分界点。在这以前，房企融资额逐年攀升，2020年融资总量达到高峰，较2016年增长了56%；2021年，融资总量急转直下全年只有13244亿元，同比减少25%。这是房企融资总量近五年来首次负增长。到2022年，融资额下降趋势再扩大。

房企排名研究数据显示，2022年上半年企业发债额度2068亿元，同比减少49%，不足2021年全年的35%。其中海外发行债券大幅降低77%至437亿元。

反观房企期满债券规模不降反升。2022上半年房企债券期满规模为3417亿元，同期发行规模只有2068亿元，期满规模高出发行规模39%。

发行债券总量缩水，累加债券期满高峰，“借新还旧”的方式无法继续开展。

标普评级在汇报中表示，债券市场方式受限使开发商的再融资风险持续上升。2022年上半年(截至6月24日)，受评开发商仅发行了折合120亿美金的地区债券和27亿美金海外债券，明显小于2021年同期的176亿美金和210亿美金。未来12个月，受评开发商将有326亿美金海外债券和折合299亿美金的地区债券期满或可回售。

据DM研究不完全统计，共有123家房企的有关债券会在2022年7月内面临期满、回售及还息。

7月面临期满及回售的地区地产债共58只合计金额约rmb649.27亿元。其中恒大、华润地产、金地地产、融信、龙湖等有两只以上的地区债面临兑现；共40只海外地产债券面临还息，其中碧桂圆有6只美元债面临还息，世贸龙光地产有5只债券必须还息，恒大、佳兆业集团、绿化、融创中国、黄埔区、远洋国际、禹洲集团、时代中国均有3只以上债券必须还息。

小白户房产网数据研究中心高级分析师陈霄觉得，最近至今，房地产业现升温迹象，特别是6月份至今多城销售端好转，给市场注入一抹信心，房企要抓住时机积极作为，根据一系列有效的打折促销活动及其运用销售渠道等加快去化，加快销售回款，补充现金流；其二，公司要做到节约开支，一方面扩宽融资方式，充足抓住政策对合理融资需求的适用积极发行债券，特别是信用债、ABS等，有能力的房企还能够发行并购债等。

“此外，房企也应缩减成本，提升经营效率；提升公司战略布局，尽量缩减盈利差的业务板块布局，提升营运能力。”陈霄称，针对现金流紧缺，负债构造柱的公司，也可采用售卖旗下单核心财产版块来达到迅速补充现金流、偿还到期债务的目的，同时还可以提升理财规划，再次调节业务结构。