上半年甲级办公楼市场需求持续放缓 净吸纳量较去年同期下降明显

2022年6月29日，深圳——上半年度甲等办公楼市场需求不断变缓，净吸收量较同期相比降低显著。关键的租赁交易量来源于金融业和TMT行业领域，占比超六成，支撑点了办公楼去化。后半年约140万平方供货进入市场，去化工作压力仍将持续，房租或将发生降低。高品质零售物业管理市场，总体房租在租赁需求转暖的推动下主要表现稳定，奶茶咖啡的品牌积极主动开店选址，新能源车推进市场合理布局。预估后半年达到80万平米的新增加供货将小幅度推升出租率，交易两极分化的发展趋势也将更加显著。

甲等办公楼市场

*深圳办公楼市场指深圳甲等办公楼市场

2022年上半年度，深圳甲等办公楼市场在宏观经济下行压力增加及新冠疫情短暂性反跳的直接影响下，总体租赁需求不断变缓。绝大多数领域应对经济增长的多种可变性，对将来预估维持慎重，持续调节扩大对策和业务结构。

在3月社会面完成动态清零后，4-5月地铁站日均人流量迅速回暖至疫情前水准。随后政府部门颁布的一揽子稳定增长各项政策落地式也逐渐奏效，一定程度上缓解了企业困难。4月份深圳社会经济发展主题活动逐渐修复，宏观经济指标值随着转好。1-4月工业总产值和固投的同比增加较一季度有一定的加速，表明恢复趋势并支撑点上半年度经济发展稳定运作，又为下半年经济加快修复打下市场自信心。

整体而言，公司的房地产业对策趋向传统，促使在供给工作压力下的深圳办公楼市场短时间遭遇很大考验。再加上许多互联网公司的单核心业务流程撤出，使市场去化工作压力增加并随着供货竞争压力升高。依据仲量联行数据信息，上半年度甲等办公楼净吸收量约为35万平方，比同期相比降低约20%。

尽管总体需求人气值下降，金融业和TMT领域仍然是深圳甲等办公楼的去化主力军，上半年度超六成租赁交易量来源于这两个领域。在其中，半导体业自近年来保持良好提高，关键归功于现行政策的全力支持和我国的正确引导项目投资，推动了有关公司的刚注册的及收并购，推动新成立和更新拆迁的需求。除此之外，资产市场起伏对大中型银行的办公楼需求危害比较有限，二季度多笔著名金融机构和证券公司的租赁交易量比较注目。

上半年度一共有六座甲等办公楼完工，为市场新增加约56万平方供货。除两栋全自购的房屋外，可租赁的新增加供货关键集中化在深圳罗湖区和深圳南山区。虽然需求相对性乏力，归功于总公司自购总面积的支撑点，二季度出租率仅稍微升高，环比增长增涨0.7个点至21.3%。

伴随着最新项目按期进入市场和公司退房状况的提升，市场供需关系在一些子规划区遭遇失调，加重了房屋间的市场竞争。性价比高较强的新完工甲等办公楼吸收了一部分成本费主导型公司的办公室更新需求。因而总量新项目的降租工作压力增加，造成二季度我市房租由稳转跌，同比小幅度下挫0.7个点。另一方面，小区业主选用“稳公司”对策，借助灵便调节租赁条文、减少公司入驻门坎，或者定制装修交货等方式迅速去化新增加的闲置总面积。

市场未来展望

在新冠疫情和外界多种多样不确定因素的考验下，宏观经济政策方面短期内承受压力，但深圳坚持不懈高质量发展趁势不会改变。政府部门于6月份颁布《关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》。文档中明确提出“20 8”的定义，即20个战略新兴产业发展关键细分行业和8个未来产业关键发展前景。政府部门期待根据大力推广高端装备制造及有关高科技企业为平稳经济发展基本盘充分发挥积极主动和高效功效，提高实体经济发展劲头。与此同时，二季度施行的一系列金融业、互联网金融日风创业投资发展趋势的各项政策也将推进落实，从而提升金融业服务实体经济的作用。仲量联行深圳商业房产部主管李文杰表明：“预估在现行政策、金融业、高新科技的多重赋能下，深圳中国实体经济持续更新扩大，加快恢复，为办公楼市场的修复引入机械能。”

2022年后半年大约140万平方甲等供货进入市场，去化工作压力仍将持续。在其中超40%的总面积为总公司自购，对全年度净吸收量有一定的奉献。除此之外，一部分立即受益于扶持政策的领域，如硬科技和首先完成结构型调节的公司有希望在第三季度修复活跃性，缓解可租赁供货的工作压力。尽管市场供需关系有以上支撑点趋于平稳，但短时间市场恢复脚步与供货新增加速率无法一致。因而，李文杰预测分析后半年深圳甲等办公楼总体出租率仍将进一步推升。再者，应对经济发展不确定因素，租赁需求修复较缓，预租市场竞争激烈和总量闲置工作压力飙升的双重压力下，房租或将发生一定力度的下滑。

高品质零售物业管理

*指深圳高品质购物广场市场

自三月末复工复产至今，深圳市根据派发多次卡券扩张新能源车、消费电子产品、家用电器数码科技等市场的交易，许多购物广场也主动发布各种主题活动激起群众消费潜力。在这里新时代背景下，深圳高品质零售物业管理市场于二季度井然有序修复，上半年度租赁交易量已贴近同期相比水准。

高品质零售物业管理市场应对的环境分析和领域影响因素纷繁复杂，上半年度全国疫情多一点释放、各种各样刺激性政策出台、零售消费趋势转变及其零售商的全国各地零售营业网点战略调整，造成深圳高品质零售市场不一样商圈展现差异发展趋势。现阶段交易市场虽然有转好，但仍处修复环节。

对焦各商圈，饮食业在新一轮融资下不断涌现许多新型知名品牌，大量来源于奶茶现磨咖啡与吐司面包甜品的分类类目逐渐步入人们视线。据仲量联行检测的我市高品质购物广场资料显示，今年上半年奶茶咖啡的新增加店面较2018年同期提高50%，占总体饮食业新增加租赁的40%之上。除此之外，一部分地区特色餐馆也争相将目光瞄准到深圳这座外来人员汇集的大城市，并发生一定的扩充趋势。

在交易自信心有一定的降低和电子商务影响的大环境下，上半年度服饰零售业的租赁需求稍显乏力，知名品牌间的主要表现存有很大差别。具体来说，奢侈品牌和流行时尚等细分化商圈平稳扩大其线下零售业务流程。比如，好几个奢侈品品牌在深开展店面调节，塑造新一代的双层专卖店，而一部分世界各国潮流品牌与室内设计师买手店也趁势加快扩展市场。回过头看中国名气较低或欠缺品牌文化建设的服装商家，因为网上客户群分离及其本身产品竞争力不够，线下销售不断承受压力。因而，她们迫不得已调节零售设点的发展战略，即在头顶部零售房地产开发商集团旗下的购物广场中积极主动扩大店面，与此同时减缩运营不佳的线下实体店。

特别注意的是，美妆护肤/个护商圈在上半年度积极主动寻找突破点，香芬类知名品牌以全新的感官体验拢获顾客的亲睐。比如，Creed华南地区门店取得成功落户口万象天地，并携手并肩21家香芬知名品牌共同打造香芬长廓。另一方面，新能源车再次变成市场恢复里的强悍驱动力，延续性扶持政策累加全世界成品油价飙涨促进品牌方再次推进其在我市购物广场的合理布局，与此同时一些海外汽油车知名品牌也热衷进驻中高端购物核心。

以上主观因素，相抵了因深圳新冠疫情和某些商圈本身运营要素针对出租率导致的不良影响，比如抗风险能力较差的租赁户因销售总额骤降，迫不得已从所在位置较差的新项目退出。深圳三月产生的新冠疫情及其对应的防治政策要求，培训学校、运动健身等某些商圈遭受比较明显的撞击，对总体出租率造成影响。中大型餐饮租赁户运营工作压力剧增，高新企业的房租和人工成本变成她们调节租赁对策的缘故。

总的来说，上半年度市场无新增供货，截止到2022年二季度，我市出租率为3.2%，较2021年底升高0.6个点，同期相比差不多。充分考虑零售商广泛看中深圳零售市场的长期性发展趋势，呈现出比较充分的进入市场意向，上半年度总体房租在租赁需求转暖的推动下主要表现稳定。除极个别运营一落千丈的新项目，大部分新项目得到保持不仅有的房租总体水平。而凭借着项目定位与品牌知名度，坐落于核心商圈的中高端新项目议价能力不降，房租仍维持一定程度的提高。

市场未来展望

后半年深圳仍需应对宏观经济经济下滑和新冠疫情多一点释放的考验，但科学合理精确的防疫政策将有助于群众交易自信心与总体租赁需求的修复。仲量联行华南区研究院主管曾丽表明：“深圳零售市场将持续变成诸多知名品牌发展和深入的主要挑选，尤其是受上半年度全国各地各地新冠疫情的危害，许多零售商逐渐调节其短时间的扩展准备，考虑到将开实体店指标值建在这些能快速返回生活常态的大城市之中。除此之外，交易两极分化的发展趋势将更加显著。奢侈品消费需求的长久充沛将为大量世界各国著名品牌进到深圳市场给予稳固的市场基本。另一方面，刚性需求交易占比的逐步提高也意味着大量高品质购物广场将切合市场需求的转变，进一步对外开放接受低龄化的高端品牌。”

预估后半年新增加供货将达到80万平方，在其中好几个以青年文化为精准定位的新项目有希望根据全新升级消费场景的搭建激起市场魅力，而总体出租率将小幅度上升。对于房租，疫情反复为总体租赁需求的恢复产生可变性，新项目的稳定运营变成小区业主的重中之重，因而她们增涨房租的期望或将强阳后，总体房租水准将维持上半年度趋稳的局势。