许永军:房地产进入模式转换,战略重要、落地更重要

出品|凤凰网风财讯&风财讯中国智库

创作者| 王婷婷

“ 房地产业就一句话，稳。 把握了稳字，就把握住了将来5年以上的房地产行业脉率。”

3月22日，招商蛇口（001979.SZ）2021年度销售业绩新品发布会上，招商蛇口老总许永军以诚相待坦言，经营规模与市场份额该是公司优良發展的肯定結果，因此他更想要考虑到如何做得更强，如何稳中有进。

成绩表是对策的最佳证实。

年度报告统计显示，2021年招商蛇口的经营规模类指标值提高显著。全年度完成营业总收入1606.43亿人民币，同比增长23.93%；完成签订市场销售额度3,268.34亿人民币，同比增长17.73%，领域关键字排名至第7。

其盈利指标值随领域起伏但也维持着一定优点。 风财讯注意到，2021年招商蛇口的加权每股收益10.83%，高过TOP50房地产企业在2021年上半年度和2020年的每股收益平均值（10%和9%）；属于上市企业公司股东的纯利润103.72亿人民币，归母净利率保持在9%上下，也远远高于领域中位值（2021上半年度为6.5%）。

销售业绩的平稳，决策了招商蛇口有工作能力持续分配利润的平稳。年度报告表明，企业拟将整体持股人每10股派发觉金红利5.4元（价税合计），现金分红总金额约占归母净利润40%。招商蛇口发售至今总计年底分红额度达326亿人民币。

2022年，招商局即将步入150岁，招商蛇口也将踏入第43年——2022“质量年”。在重构和变化当中，许永军坦言，房地产业进到方式变换，发展战略关键、落地式更关键。

招商蛇口要走的是一条“高品质稳步发展”的进步之途，而这也是一场对长期主义的考虑和实践活动。

业务流程内生提高：

“三个转变”拿出考试成绩

回望全部2021年，招商蛇口措施不计其数，关键却十分清楚——促进“三个转变”贯彻落实到公司的133341长期性发展战略，即“从开发设计为主导向开发设计与运营并重变化”、“着重财产为主导向轻和重融合变化”、“从同质化竞争向多元化发展趋势变化”。

这促使招商蛇口的经营模式、业务流程构造等层面，都造成了很多更改。

例如 第一个变化，从开发设计为主导转为开发设计与运营并重。

能见到2021年招商蛇口的工作构造中，小区研发与经营额度约1279.1亿人民币，同比增加26.32%，提高显著。

开发设计业务流程做为招商蛇口的“基本盘”，对焦城市圈。年度报告统计显示，2021年企业新增加土地面积666万平方，利益土地价格资金投入中90%用以“强心30城”，在其中长三角和粤港澳大湾区项目投资比例超70%。 实际效果也很显著 ，2021年招商蛇口在深圳市、上海市、苏州市、南京市等7个大城市市场销售经营规模居本地前三，16个大城市市场销售经营规模完成本地排名前十。

对运营型业务，招商蛇口明确提出“双百”发展战略。从2021年的数据信息看，当初企业上海市区、南京市、成都市、深圳的关键地区获得了4宗集中化商业服务新项目，获得3个多元化经营新项目，表明出兑拥有物业管理、总量核心资产的主动扩展。

风财讯留意到，在贯彻 第二个变化——“着重财产为主导向轻和重融合变化” 时，招商蛇口主要是以产融结合和管理方法輸出为关键，打造出多元化经营知名品牌；充分发挥REITs发售服务平台功效。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰在销售业绩大会上也表露称，企业将财产大概分成三类，采用三种对策——核心资产不出让，获得长期性平稳现金流量；财产占有资产大的产融类新项目，早已开启REITs等安全通道确保长期性经济效益；一些低效能失效商业服务财产考虑到售卖获得现钱。

“招商合作积余”做为招商蛇口多元化经营的核心服务平台，在2021年管理方法总面积同比增加47%至2.81亿平方米；主营业务收入105.91亿人民币，同比增加22.42%；属于上市企业公司股东的纯利润5.13亿人民币，同比增加17.25%，醒目的信息也证实了变化的实际效果。

根据压实业务流程股票基本面，招商蛇口与此同时促进从同质化竞争向多元化发展趋势的“第三个变化”，关键根据打造出企业“三个一”工程项目的管理方法知名品牌，即一城一模版、一商圈一模版、一园一策，打造出各业务流程商品榜样。

在许永军来看，开拓创新者胜、改革创新开创者赢。公司的将来竞争能力在自主创新，最先要靠技术性和服务升级，次之是核心资产的更新。

招商蛇口会试着依靠新型产业、新技术应用，助推企业运营管理和产品构造重塑，加快培养拥有运营、自主创新运营和新起商圈，推动招商蛇口变成“大城市与产业园区高新科技集成化服务提供商”。

会计稳定而行：

资产与风险控制“练韧性”

假如说 业务流程是公司成长的养分，会计则是公司生长的盔甲。 特别是在在房地产业换档调节的周期时间中，稳定可控性的会计面，决策着房地产企业能不能再次走动、能不能远去。

从2021年财务报表看，招商蛇口的资产优点依旧显著。

全年度企业的流动资产总金额做到795.3亿，在其中流动资产及结算备付金的受到限制流动资产仅在1亿人民币上下；而公司的 综合性资本成本仅为4.48%，现钱短债比1.25。 这代表着，招商蛇口能灵便运用的资产十分充足。

即使不依靠股权融资，招商蛇口近三年的生产经营发生的现金流量净额也均为恰逢。

以2021年为例子，企业的土地资源开支及收企业并购成本费开支819.4亿人民币，而当初企业仅住房类工程的利益销售总额就达1658亿人民币，资产运转室内空间富裕。

此外，招商蛇口的负债可控性，风险性处在底位。

统计显示，2021年末，企业去除预收款后的负债率61.67%，未去除预收款后的负债率68.94%， 净负债率42.82%，远小于80家房地产企业的权重计算净负债率均值 （2021上半年度为66.54%），在“绿档”公司中也归属于优生优育。

而且招商蛇口的融资方式很丰富多彩，2021年期终一共有1亿人民币单据、1174亿人民币贷款银行、389亿债卷和213亿别的方式股权融资。

招商蛇口财务主管黄均隆表明，企业秉持经营规模、品质、经济效益兼具而行的对策，会灵活运用绿档的股权融资室内空间，综合性考虑负债安全性和资金成本，考虑到多种多样融资方式。

值得一提的是，2022年1月，招商蛇口12.9亿人民币企业并购债新项目，完成了房地产业第一笔企业并购中票的发售。

针对企业并购债的应用，蒋铁峰表明，如今领域给招商蛇口给予了企业并购机遇，企业会考虑到运用企业并购贷的很有可能，秉持稳健经营的对策，积极主动把握住适合的机遇。

“但收企业并购项目信息较杂，企业会‘积极主动找寻、慎重下手’，更注重资产质量和风险管理。终究一样一笔钱，哪儿收益好就哪儿做。”蒋铁峰坦言。

恰好是由于会计保持稳定，个人信用优点显著，风财讯注意到，好几家证券公司组织都给与招商蛇口具有长期性竞争能力，看中将来发展前景的分辨，保持“买进”评分。