房企并购融资有望突破“三道红线“借新还旧”限制

[ 在专业人士来看，对比地产行业的立减并购单据，金融机构立减房地产业并购主题债券更主要的点取决于对募集资金关键适用保险理赔和艰难公司高品质新项目回收的表态发言。 ]

继房地产公司首单并购单据申请注册成功后，2022年，金融机构的立减建筑项目并购债券也来啦。日前，浦发在银行间市场债券销售市场发布消息称，将于1月21日记账发行建筑项目并购主题债券，这也是金融机构发行的立减建筑项目并购主题债券。

毫无疑问，这给销售市场释放出来了积极主动数据信号。先前，中央银行激励满足条件的房地产开发商并购，并和银监会颁布了《实施意见关键房地产开发商风险性处理新项目并购金融信息服务的通告》，具体指导金融机构以社会化方法适用风险性消除和领域售出。

“金融机构立减建筑项目并购债的发行，将为房企并购构建优良的企业融资自然环境。”光大投资分析师周茂华对第一财经新闻记者表明，与此同时，充分考虑中国中小型房地产开发商总数较多，领域分裂比较严重，预估将来房企并购实例会显著增加，将吸引住大量金融机构添加发行团队。

金融机构立减房地产并购债来啦

在2021年年底管控确立指出激励金融机构妥当井然有序进行并购信贷业务，关键适用高品质的房地产业公司合并回收保险理赔和艰难的大中型房地产开发商高品质新项目的情况下，现阶段房企并购的企业融资自然环境正产生变化。

起先1月12日，招商蛇口公示称，企业2022年度第一期中期票据（并购）30亿人民币顺利完成申请注册。在其中，12.9亿人民币将用以包含但是不限于换置发行人早期股份资金投入资产及后面资产投资与回收等方法，此被视作2022年房地产开发商的首单并购单据。

以后，华侨城也发行了一笔经营规模为15亿美元的中期票据，依据募集说明书，华侨城当期募集资金拟所有用来还款金融机构贷款，在其中9.6亿人民币用以还款并购借款，5.4亿人民币用以还款发行人流动资金贷款。但是，华侨城称，本次发行的债券，仅用以以往早已进行的回收，并不是用以保险理赔公司新项目收并购。

当今，金融机构也进场发行建筑项目并购主题债券。1月17日，浦发在银行间市场债券销售市场公示称，将于1月21日记账发行50亿人民币建筑项目并购主题债券，限期3年，融资用以建筑项目并购借款推广。这变成金融机构发行的立减建筑项目并购主题债券。

浦发表明，将关键适用高品质房地产业公司合并回收保险理赔和艰难大中型房地产开发商的高品质新项目。与此同时，加强风险管理和信贷管理，搞好资产主要用途监管，助推房地产行业稳步发展和身心健康发展趋势，进一步充分发挥金融业债券对促进经济发展产业结构调整的充分功效。

在专业人士来看，对比地产行业的立减并购单据，金融机构立减房地产业并购主题债券更主要的点取决于对募集资金关键适用保险理赔和艰难公司高品质新项目回收的表态发言。终究招商蛇口的30亿人民币单据中，已确立并购主要用途的占有率并不高。

另从发行经营规模上看，本次发行债券经营规模适度。“相近50亿人民币的经营规模，归属于领域通水，后面若销售市场反应好，相近发行债券的经营规模很有可能会进一步升高。”易居研究院中国智库核心科学研究主管严妖进对新闻记者讲到。

周茂华也对新闻记者表明，先前中央银行激励满足条件的房地产开发商并购，而金融机构发行房企并购债券，将为房企并购构建优良的企业融资自然环境；与此同时，释放出来中国将根据企业兼并重新组合等社会化、法制化方式，推动房地产行业合理解决潜在性风险性。

“这一举动为金融机构参加房企保险理赔资产处理给予了新思维和新方法。”中指研究院公司业务部科学研究副主管陈星称，若金融机构的并购债也不会记入金融机构的“两条底线”，这将有益于并购股权融资的派发，加速房企的风险性解决速率。

“现阶段大家仍在犹豫中，关键也是看客户满意度。”华东地区某城市商业银行投资银行责任人对第一财经新闻记者讲到，但是依照管控导向性，在房地产业并购股权融资层面，业内已经加强內部正确引导，激励做这方面的业务流程。

并购潮或起但仍有考验

在房地产开发商并购股权融资层面，最近管控方面颁布了各种激励或主动性的现行政策。例如，2021年12月10日，交易商协会举行房企交流会，表明将首先适用申请注册发行债券用以并购及建设项目；2021年12月20日，中央银行、银监会协同公布《实施意见关键房地产开发商风险性处理新项目并购金融信息服务的通告》等。

中央银行金融体系司厅长邹澜在2021年12月30日举办的新品发布会上也表明，房地产开发商间的新项目并购是房地产行业解决风险性、完成售出最有效的社会化方式。在这里环境下，业界大部分思想观点觉得，房企并购股权融资有望突破“三道底线”“借新还旧”限定，将来房企或将迈入一轮并购潮。

严妖进称，一方面，金融行业的不断比较宽松现行政策，将为后面并购业务流程的进行给予便捷，激话各种并购买卖；另一方面，银行业发行债券工作中的推动，也将在较大水平上提升金融机构的流通性，为后面信贷业务造就更快的基本；与此同时，相近浦发发行房企并购债的实际操作，针对别的金融机构也会出现启迪，且该类发行债券获准的可能比较大。

周茂华也对新闻记者称，充分考虑中国中小型房地产开发商总数多，领域分裂比较严重，预估将来房企并购实例会显著增加，一些资质证书较好、原来就会有国营企业参加的企业新项目，很有可能会变成并购标底，这将吸引住金融机构添加债券发行团队。

可以预估的是，管控产业结构升级下，后面并购信贷业务可能愈发丰富多彩，客观性上也有利于保险理赔房企问题资金的迅速消化吸收。

但是，还特别注意的是，房企并购仍存难题。陈星谈及，就当前状况看来，买卖意向不明显是销售市场遭遇的比较大问题。一方面，从转让公司视角看来，当今销售市场仍处在下滑周期时间，将来预估不容乐观，紧握手上现钱、确保充裕的流通性至关重要。因而有实力的房企当今关键持犹豫心态，具体进行收并购的意向并不明显。

另一方面，陈星表明，从保险理赔公司看来，新项目售卖也比较慎重。一是假如急切售卖，财产很有可能被砍价，回笼资金不及预期，不利负债还款，而且还会继续危害手上库存商品的估价；二是依据现行政策具体指导，优先选择售卖的是高品质财产，则剩下资产质量不高，不利保持中后期运营，因而尽管改善了本期财务风险，长期性看来又提高了新的运营风险。

先前也是有证券公司投资分析师谈及，以银行信贷和债券适用房企收并购还需健全政策措施。华泰证券固收科学研究精英团队就提及，当今，并购股权融资怎样“免除”于“三道底线”、债券募集资金应用规定和信披等新政关键点尚不确立等，促使现阶段并购股权融资的大范畴落地式，还必须好几个监督机构实际政策支持与相互配合；除此之外，市场销售遇阻是房企当今较大困扰，光有金融体制释放压力还不能从源头上更改预估，处理地产行业困扰。