丁祖昱:房地产过度金融化带来今天危机

“以往5年，实际上是房地产业的‘铂金时代’。”易居集团公司CEO丁祖昱并不认可以往这些房地产业白金、青铜器时代论调。

“2021年全部房地产行业规模，全国各地新房子、二手房交易规模，都创出历史时间新纪录。”在31日举办的“2022丁祖昱评房市”本年度新品发布会上，丁祖昱发布了一组最新数据——将要翻篇的2021年，全年度全国各地商住楼市场销售总面积做到18.3亿平方米，销售总额做到18.7万亿元，同时创出纪录。

从2017年迄今，全国各地新创建商住楼市场销售规模，每一年都以一万多亿的增长幅度再上新台阶，一路从13.3万亿元涨至现阶段的18.7万亿元。

“因而以往5年，的确是有效的时期。”上年年底，丁祖昱曾预测分析2021年是房地产业的“无提高时期”，即17万亿元早已是房地产业规模的吊顶天花板，因此，2021年总产量上的提升意想不到。

回顾这一年，对全年度规模推测更确切的是融创中国股东会现任主席孙宏斌，他在2021年4月销售业绩大会上就预测分析，全年度商品住宅市场销售将提升18万亿元，将来会提升20万亿元。

虽然领域规模再创佳绩，但2021年针对房企来讲，则是艰辛而极具紧迫感的一年，特别是在后半年至今，销售总额每月下滑，领域流通性广泛趋于紧张，一些高杠杆房企乃至稀有地发生了债务违约。此外，上中下游供应链管理亦备受拖后腿。

问题究竟出在哪儿？

2021年房地产业有一个显著的大转折，上半年度总计股票操盘额度同期相比上升37%，后半年房企市场销售、股权融资大幅度下降，成交额腰折，股票操盘额度同期相比降了近三成，股权融资总金额降了近四成。上半年度房企积极主动抢地，在高电子能级城市蜂拥而上而入，前30强房企拿了全国各地54%的土地；而后半年土地出让一片低迷，“国家队”和地区国营企业无可奈何拖底。

这一大转折，与领域本身发展趋势环节不无关系，持续两年的高提高透支了消费水平，此外，层层加码的宏观经济政策也在一定水平上更改了市场预测。

丁祖昱觉得，调控政策事实上是立即也是必不可少的，以往五年，房地产商的股权融资、市场销售、项目投资规模都快速扩大，产生了一系列比较严重问题。“实质上，是房地产业过多金融业化产生了今儿的困境。”

这五年的房地产金融化，产生了房子价格的透支、要求的透支、付款力的透支和供货的透支。

“近5年以来交易量的商住楼销售总额，做到以往20年的56%。并且，20年以来房子价格只涨没跌，房价收入比飙升至8.9年，房子价格5复合增长率做到7%。”丁祖昱讲到。

而付款力透支则主要表现在按揭贷款账户余额超出38万亿元，居民杠杆率飙涨。从2015年到2020年，全国各地住户贷款占总贷款额从29%升到57%，居民杠杆率从40%提高至62%，居民杠杆率超出200%的城市做到20个，在其中兰州市、西宁市、贵阳市、太原市等城市居民杠杆率做到了400%左右。

供货透支层面，70城理论库存量已达10亿平方米，新房子住房率低。广西防城港市的理论库存量必须消化吸收17.5年，广东省肇庆市的库存量必须11.9年才可以彻底消化吸收，广东梅县、吉林省长春市则必须9年才可以消化吸收当前的库存量。

实际上早在2021年3月，银监会现任主席郭树清就曾表明，房地产业行业的关键问题或是泡沫塑料较为大，金融业化泡沫化趋向较为强，是金融体制较大灰犀牛。丁祖昱所列举的一系列数据信息证实了这一点。

丁祖昱为下面的一年下的定语是“道别铂金时期”。由于大部分房企以往对房地产调控开展了错误行为，在市场销售规模大扩大的与此同时，巨资借款，产生了现阶段的流通性困境，将来，必定会对以往高杠杆扩大方式纠偏装置。

丁祖昱表明，以往5年里，房企表内负债表集中体现，负债表制成了“负债表”，“永续债”不不断，CFO不可以按时提示风险性，不操纵风险性。“大家干了一个实体模型，在其中40家典型性房企表内有息负债总金额3.83万亿元，表外有息负债总金额也是3.84万亿元，居然做到了1比1。”

但他汇总称，房地产业仍将是压舱底和主导产业，从业人员无需太过度担忧，“每一年的成交额或是在15万亿元上下，对比别的产业链，房地产业的产业链规模或是非常大的”。他觉得下面房地产行业应当积极承担社会责任，兼具民生保障，房企应开展战略性收拢，操纵财务风险，向加工制造业学习培训，而且应当尊重经销商。