2021年深圳房地产市场总结及展望发布会

深圳，2021年12月30日——闻名全世界的房地产业服务项目和顾问企业戴德梁行在深圳中州将来试验室举行“编解码市场 重新启动预估——2021年深圳房地产业市场汇总及未来展望新品发布会”，以戴家角度回望深圳住房、办公楼、零售市场、股票大宗交易情况，并预知未来深圳房市及各物业管理市场的发展趋向。

【住房市场】房市迈进调节安全通道，深圳二手住房市场销售总面积大降55.4%

2021年全国各地房地产调控现行政策聚集颁布，不但遮盖限购政策、限贷、限购等层面，与此同时包含二手房参考价、住宅质量管理、提升土地拍卖标准、加强保障性住房……持续缩紧房地产调控的与此同时，现行政策实际效果也不断呈现。11月，70个一二线城市二手商品住房销售价环比下挫总数63个，一二手房价格降低的大城市总数均创近5年以来新纪录，房市减温显著。再融合房地产业贷款政策不断缩紧，比较大水平上牵制了房市交易量经营规模，总体看来，中国房产市场早已踏入调节安全通道。

材料来源于：中国统计局、戴德梁行研究院

深圳状况亦是如此，1-11月，深圳新创建商品房市场销售总面积为568.5万平方，同比增加2.7%，新房子市场买卖经营规模维持稳定；但深圳二手房市场显著减温，受市场价等调控政策小牛在线自然环境缩紧危害，前11个月深圳二手住房市场销售总面积仅为338.2万㎡，同比下降55.4%，预估全年度交易量仅稍高于2008年的水准。从分月数据信息看来，二手住房市场销售总面积自4月逐渐展现每月下滑的发展趋势。但至2021年11月，深圳二手住房交易量20.92万平方，停止了7个半月二手住房交易量下挫的发展趋势，较10月环比增涨66.8%。此外，深圳一部分银行贷款利率有一定的松脱，融合年底现行政策方面的一些比较宽松征兆，预估针对市场自信心的提高将起着积极主动功效。

深圳商品房新房子与二手房交易量本年度行情

材料来源于：深圳房地产业统计年鉴、深圳市房地产信息服务平台、戴德梁行研究院

价钱转变层面，体现中高档住宅价格及房租趋势分析的戴德梁行指数值表明，截止到2021年末，深圳中高档住房房租指数值240.5，本年度弹性系数为-0.03%；市场价指数值625.0，本年度减幅为0.45%，出租价钱均展现调整发展趋势。

现行政策自然环境或适当放开，但市场迅速反跳的概率较低

年末的政治局会议和中间经济会议都不断谈及“稳字当头，稳中有进”，落到实际现行政策上包含积极主动的经济政策和“稳定的财政政策要灵便适当，维持流通性有效充足”等。融合后半年2次央行降准，及一年期LPR在保持19个月不会改变以后下降5个基准点，都释放出来慢慢提高流通性的数据信号，大家有原因预估下面的宏观经济面的企业融资自然环境将有一定的释放压力，适用产业发展规划的并且也将一定水平造福房地产业行业。

针对下面房地产业市场将应对的现行政策自然环境，戴德梁行研究所副院长、华南区研究院执行董事张静端觉得，

· 最近从中间到各有关部委局对房地产行业的有关描述看来，房地产业做为主导产业的影响力得到严格执行，房地产行业和市场的稳定身心健康发展趋势变成总体目标和的共识，融合当今市场趋冷下滑的现况，从平稳市场视角看来，后面房地产业市场管控有希望适当放开。在“房住不炒”的架构下，“因城强化措施”代表着全国各地在具体办法上把胜败之别、紧松适当。

· “金融企业和金融业市场稳健性过多回缩的个人行为逐渐得到纠正”，“关键达到第一套房、改善性住房按揭贷款需求”，代表着后面房地产业贷款政策有希望调节释放压力，房地产业银行信贷推广可能加快。但充分考虑当今市场早已转冷，及其将来现行政策的慎重释放压力，预估市场发生迅速反跳的概率较低，总体以趋稳回暖为主导。除此之外，项目投资端增长速度下滑的现况也将一定程度上危害后面市场供应量，亦不利交易量范围的迅速变大。

【办公楼】深圳高档写字楼空置率下降至19.0%，TMT公司成年人内增加需求主力军

总体资金不断恢复的情况下，一线城市高档写字楼市场需求广泛升温，四个一线城市2021年接纳量总共335.7万平方，同期相比增涨168.6%。就深圳市场来讲，因为市场租用压力大已是的共识，最新项目小区业主在价格策略上更为灵便，以廉价吸引住顾客；与此同时，政府部门给予的房租补助也是刺激性了公司换租扩租需求；而较长的预租及免租期也为企业本质减少了拆迁成本费，进一步刺激性租用需求的释放出来。因而全年度取得深圳高档写字楼接纳量达到67.3万平方，仅次2017年做到历史时间第二高的水准。

深圳高档写字楼往年接纳量及空置率行情

材料来源于：戴德梁行研究院

从细分化版块看来，深圳前海规划区显然是2021年办公租赁需求网络热点地区，2021全年度接纳量29.4万平方。占全省高档写字楼的43.8%，不断居高各规划区之首。之前海、科技园区等规划区为象征的新起中央商务区，接纳主要表现也突显，缘故关键来源于新供应的推动，此外低房租成本费、长免租期等租用对策也助推新起规划区承揽很多增加需求。后面深圳前海还将不断有新供应投入市场，预估仍将是全省交易量的网络热点地区。深圳福田CBD凭着完善的商业配套设施及气氛亦获得12.7万平方的接纳量，其商气氛更为完善，占有核心的金融业、服务项目等领域及公司的需求提高比较稳定。在关键商版块久没有最新项目的深圳罗湖区接纳量再次取得负数，公司迁移发展趋势短时间在所难免。

在租用需求之中，TMT、金融业和技术专业服务行业各自占有率38%、26%和10%，仍是深圳甲等写楼需求的关键支撑点。TMT领域近几年来不断持续增长，融资规模居高各版块前端，迅速进步的势态也与此同时反映到物业管理市场——年之内TMT公司大规模租用交易量频出，在其中不缺整幢租用交易量，一方面出自于行业龙头的发展趋势扩大的考虑到，与此同时也有益于将来吸引住大量类似或上中下游公司的聚集，推动规划区办公室气氛迅速走向成熟。

深圳高档写字楼租用需求领域占有率 TMT领域办公楼租赁交易量商规划区遍布

材料来源于：戴德梁行研究院

对于供应端主要表现，戴德梁行华南区新项目服务中心负责人及执行董事杨薇表明， 2021年深圳写字楼完工新项目许多，但去除产业链帮扶、公司自购等非市场化新项目，最后交付使用的高档物业管理供应比较比较有限，全年度落地式供应量35.9万平方米。虽然深圳办公楼中远期供应工作压力提高，但上年来活跃性的市场需求仍支撑点房租维持相对性稳定，全年度房租水准呈稍微起伏发展趋势。2021年末深圳全省高档写字楼均值房租每个月每平米210.5元，较上年同期降低0.5%。而在需求人气值总体提高，但市场具体供应相对性比较有限的情况下，深圳高档写字楼空置率下降6.1个点，现阶段全省空置率重返20%下列，仅为19.0%。

融合将来供应，张静端女性觉得，将来5年后有希望进入市场的供应量或达到653万平方，在途供应工作压力不降，预估空置率或将走高、房租水准承受压力。在白热化的市场市场竞争下，楼龄较长的新项目以后运营依然遭遇难度系数，小区业主中应多采用灵便的租用对策融入市场转变。领域层面，资产市场人气相对性较高的工业生产和信息科技、新闻媒体及电信业、保健医疗及生物科学等领域扩大需求强悍，有希望为将来办公楼租赁去化给予合理支撑点。

【商业服务】年之内新供应创历史时间新纪录，高招商合作率推动全省高品质购物广场空置率微降

深圳精确的疫情防控及常态化化工厂做为经济活动的修复及发展趋势带来了稳定的自然环境，虽然年之内产生部分新冠肺炎疫情，但抗疫工作中的迅速反应将危害局限性在较小范畴，也促使全年度交易主题活动及生产经营基本上修复。深圳2021年迈入好几个高品质购物广场开幕，全年度供应量做到82万平方，创历史时间新纪录，全省高品质购物广场总量也因而升高至约592万平方。最新项目分散化于其它地区版块，不断完善深圳的行业布局。与此同时根据大部分新项目所属规划区欠缺集中型购物广场，填充了地区内高品质购物广场的空缺，在经历了一定的预租赁期后均获得了较高的招商合作率——2021年末，年之内进入市场最新项目的均值空置率约为5.3%，乃至较全省高品质购物广场总体空置率低0.8个点。

材料来源于：戴德梁行研究院深圳高品质购物广场市场近几年来新供应、接纳量与空置率行情

有关地区市场的物业管理主要表现，张静端女性觉得，相比于过去善于在完善商业圈发展趋势最新项目，现如今营运商对外部地区的新项目自信心提高。年底，全省高品质购物广场最佳层均值房租同期相比升高4.1%至每个月每平米852元，在其中深圳宝安及深圳龙华的上涨幅度明显，各自为16.5%及14.7%。与此同时，他们也是空置率同期相比减幅较大的地区，各自降低2.0个点和3.3个百分点，推动全省高品质购物广场总体闲置较同期相比降低0.8个点至6.1%。

从需求层面看来，2021年健身运动游戏娱乐感受类商圈对商业中心的租用需求充沛，室内攀岩、滑冰、房间内高空蹦极等类目不断进驻购物广场，与此同时大规模租用推动了新项目的去化。新比赛类目的进驻为手机游戏社交媒体给予了场地，如HADO、QQfamily 官方旗舰店等为手机游戏爱好者给予了多种多样挑选。备受关注的深圳奢侈品牌市场迈入好几个知名品牌在深圳湾世茂广场开张，此外奢品门店推广小程序营销推广和购入方式的状况不断。后半年至今，Dior、梵克雅宝、卡地亚手表、路易威登等奢品也是在深圳陆续举行展览会；华南地区第一家老佛爷百货开店选址深业上城这些……由此可见国际名牌对深圳商业服务市场的期望，而奢侈品消费的流回将不断支撑点深圳奢侈品牌市场的魅力。饮食业态再次积极主动状态，亦持续有新知名品牌进到深圳市场。

2022年，深圳将有784,083平米的高品质商业计划书开张，外部地区总面积占有率54.8%，中心城市占有率45.2%，将持续2021年多一点供应的发展趋势。预估新起商业圈的最新项目将构造上调控来年均值房租的上涨室内空间，总体空置率则保持底位运作。除此之外，世界最大乐高乐园度假区和沙头角口岸免税购物核心等现代都市文化旅游项目的打造出有希望为深圳的商业服务市场产生大量发展趋势机会。

深圳高品质商业服务新项目近几年来供应行情及将来预测分析

材料来源于：戴德梁行研究院

除开购物广场之外，深圳做为先行示范区，大城市外貌的改进和商业建筑的创新将不断提升城市功能，从而衍化的伴生型商业服务也将遭受大量的市场关心。戴德梁行华南区商业房产部负责人及执行董事宋洁表明，大城市公共建筑非市场化经营遭遇三个不平衡：公益性特性和市场属性，创意设计和应用性能，开发设计基本建设和经营管理。戴德梁行通过伴生型商业服务看大城市公共建筑市场化变化的解题思路，为大城市公共建筑可持续经营给予增值业务。

【股票大宗交易】全年度股票大宗交易成交额止跌回升，但市场气氛仍偏慎重

肺炎疫情的高效防治及经济发展修复使深圳股票大宗交易市场转暖，2021年深圳共取得股票大宗交易36宗，总成交额319.1亿人民币。全年度成交额相较往年提高13.0%，从交易量经营规模看，较小众的买卖变成2021年流行，单宗成交额10亿之内的买卖宗数占总宗数达到80.5%。总而言之，市场气氛仍偏慎重，在价钱下滑环境下，大宗商品物业管理买卖日趋买家市场。

从需求侧看，项目投资型和自购型顾客在总买卖额度上大概一样，占有率各自为40.5%和36.1%，但自购顾客的买卖宗数占有率更重，显见活跃性的总公司自购需求依然是传统式主力军。在其中，自购型顾客以实业公司类公司和信息科技公司为主导，均值成交额在约7亿人民币水准，较小的交易量经营规模表明源于用型商家日趋以应用性为导向性。而项目投资型顾客之中，国营企业和保险公司则核心了年之内的较规模性的买卖。

从产权性质看，办公楼及产品研发办公室的买卖额度年年降低，2021买卖额度为140亿人民币，同比减少34.9%，但宗数占有率仍居第一。商业综合体的交易额则大大的提高，总买卖额度做到113.5亿人民币，占有率35.6%，较2020年升高31.0个点。大数据中心、养老地产、健康养老诊疗等极具特色财产慢慢变成市场的项目投资新方位。

供应扩大有希望刺激性股票大宗交易市场人气值

写字楼租赁虽超跌反弹企稳，但在供应量集中化释放出来，办公室主要用途的项目投资趋向慎重，办公楼的成交价或将进一步下挫。但由于房地产商现金流量工作压力慢慢扩大，市场高品质大宗商品物业管理的提供大幅度提升，顾客有大量机遇以更优质价钱挑选适合物业管理。再加上最近投资者主要表现趋向活跃性，来年股票大宗交易总金额有希望发生大幅度提高。

戴德梁行华南区资产市场部负责人陈俊儒强调，货币宽松现行政策推动实业公司类公司融资方式畅顺，尤其是发展趋势稳步发展的货运物流、生物体、药业等领域的公司，或还有机会购买自购型物业管理。另一方面，城市发展制度的日益完善，累加总体股权融资自然环境的缩紧及其产业链管控需要更苛刻，旧城改造新项目的盈利进一步减少，工改工方位的旧工业厂房慢慢归园田居其一，市场价钱将不断下滑。此外，公募REITs的发售将正确引导大宗商品物业管理买卖市场向更完善环节迈进。