100万前佣,并不是沈阳贝壳第一次升级合作条件

经济观察报 小编 程璐洋 12月初，巨量引擎集团旗下的房屋交易服务平台幸福里小区，裁人北京市一部分新房子营销团队，并表明将来会更致力于新房子分销商业务流程。

说白了分销商，相对性的是中介公司立即代理商某新楼盘后，根据已有职工开展推销产品的销售方式。分销商不用建造精英团队，必须别的中介公司知名品牌做为二级代销商向连接开发商的一级分销系统分为服务费。

换句话说，一样卖一套房子，对比销售获得所有提成做为收益，二级分销的中介公司必须从提成中取出15%-20%做为服务费交到一级服务平台，等同于全年收入打过8.5折-8折，即使如此，这种代销商也不愿意立即连接开发商，有挺大一部分因素是为了更好地避开回款。

在新房子买卖行业，开发商通常不容易即时给中介公司渠道清算提成，2个月到2年左右的延迟时间支付時间，被称作回款。一个新楼盘动则几百万乃至上一定的提成，回款越长代表着资本成本越高，一些不愿意担负回款成本费的中介公司渠道，改成分销策略，宁可少赚钱也不愿意先垫款。

对一级中介公司服务平台而言，给予垫佣服务项目，就能吸引住很多不愿意担负回款的中介公司，迅速扩张营销团队的经营规模。据贝壳财务报告，2020年，贝壳对非链家地产联接店面和其他市场销售渠道的新房子垫佣普及率扩张至40%以上。同期，非链家地产联接店面和其他市场销售渠道进行的新房子买卖GTV（Gross Transaction Volue，交易平台总金额），同比增加102.7%至RMB1.11万亿，约为链家新房买卖GTV的4倍。

伴随着一部分房地产企业的支付回款提升到以年为企业测算，本来用以工程项目经销商的工抵方法，即用房屋来充抵花费，也被用以中介公司渠道。

但是，并不是全部中介公司都处在处于被动。在领域国际惯例默认设置开发商不容易立即结算的中介公司领域，有的中介公司做完活也只有取得房子来抵提成，但也有极少数知名品牌还没干活儿就提早取得了提成。2021年，贝壳的一部分城市企业规定开发商先把钱打进帐户，再帮其卖房子。

有些人被工抵，有人拿前佣，房产中介公司领域摇缀这般。

按一季度严苛

10月份，一家TOP10房地产企业的北方地区地区渠道销售员表明，收到了沈阳市贝壳规定前佣100万的通告。

说白了前佣，相近会员卡，就是指开发商提早把钱打进中介公司帐户，等房子交易量时，提成即时抵税。由于房子还没逐渐卖，规定房地产企业提早把钱拿出来，特别是在在时下的市场环境下，并非一件轻轻松松的事儿。

沈阳市贝壳的特别要求，来源于市场份额。

这名最近早已辞职的渠道销售员告知经济观察报，在东北地区地区，贝壳的市场占有率较为高，在全部贝壳集团公司的市场份额和主要表现都比较好，“因此东北地区贝壳一直都较为强悍”，对开发商的危害比较大。

就这名职工的掌握，东北地区贝壳的商标准在华北区域都比较较苛刻，许多新的协作条文也是由东北地区贝壳先明确提出。

100万的前佣，并并不是沈阳市贝壳第一次更新协作标准。

这名销售员表述，其企业和贝壳的合同书按一季度续期。2021年一月起，每一个一季度续期时，贝壳持续明确提出新的商规定，关键紧紧围绕着回笼资金。他从贝壳内部员工掌握到，从今年起，贝壳对回款率的考评占有率提升。

2021年第一季度，这个房地产企业收到贝壳的新规定，“合乎结佣标准后，90天付清提成”。但是不一样城市的贝壳，对合乎结佣标准的理解不一样，有的指草签（交购房款订金），有的指网签备案（签合同并在房地产管理单位报备）。

除此之外，渠道合同书基本上按开发商给予的模板来。尽管每家开发商的合同模版各有不同，也不在乎注明的结佣周期时间是30天或是50天，在其中对中介公司的资金回笼最重要的一句，是“若彼此未就查账达成一致，结佣日期可改”，相近的模糊不清标准几乎发生在各家开发商的合同模版里。前述渠道销售员表明，由于这类条文，促使开发商对回款有一个很灵便的控制时间，“简言之，承包方难以操纵”。

到了第二、三季度，贝壳的合同书标准再更新，河南和东北地区一部分城市的贝壳明确提出，把结佣标准从网签备案连接点立即提早到申购交订金的连接点。

前述销售员追忆，贝壳的新条文通常由某一强悍城市明确提出，逐渐同歩到大量城市，“这一城市签过后，很有可能下一季度或是在一季度中，别的城市就開始渐渐地趋同化了”。

对愈来愈严苛的协作条文，开发商有时候会用停止协作来表述强烈抗议，但一旦来到这一步，快速降低的信息会让新项目工作人员“迫不得已”再度回过头。

这名销售员的企业在某一新项目没谈好标准，中断了和贝壳的协作，“发觉空缺还挺大”，售场的来访总数和交易量百分之二三十地掉下来，迫不得已再度协作。他说道，这来源于贝壳对焦股票大盘的集中化玩法。在贝壳內部，按新楼盘新项目等级分类，等级越高，某一时间范围调遣的人力资源也会越高。

另一位承担苏州市地区的房地产企业营销推广人士表明，贝壳说白了的对焦玩法，特性是集中化在周末，及时性短，“礼拜天二天带好几千号人来，到周一就没顾客了，假如售楼部礼拜天都打没动，那么你房子基本上就卖不出去了”。

这名营销推广人士表述，对焦的亮点也有利于贝壳测算前佣，“大部分，周六一天卖是多少房子，相匹配的提成多少钱即使出来，帐户里的钱如果不充裕，售楼部假如还想再次刷新数据得话，必须补上钱。”他将贝壳的强悍归功于，在上千万人口数量的城市，贝壳能迅速让几万名艺人经纪人卖同一个新楼盘的房子，假如量化分析成价值，另一种完成相近传播价值的方式，必须耗费数百万的宣传费，还得用至少两个星期時间。

尽管也是有别的中介公司知名品牌称为一部分新项目完成前佣，但綜合多名房地产企业的营销推广和渠道人士信息，现阶段贝壳是唯一能保证平稳缴纳前佣的中介公司知名品牌。

这让贝壳和别的中介公司发生大量差别。

一方面，假如快到合同书周期时间但新标准沒有谈好，贝壳会很快终止带看，而别的中介公司知名品牌的姿势通常不容易这么快。

贝壳曾表明，应对销售市场转变的可变性，坚持不懈严苛的新项目准入条件规范和健全的风控管理管理体系，贝壳原本以为资金回笼安全性度超过提成利率，因而严苛落地式全步骤风险控制，无论怎样开启风险预警，都是会在24钟头内落地式回应对策。

另一方面，贝壳在许多城市不接纳工抵，并且在2021第三季度小幅度提高了新房子交易佣金利率。

从贝壳2021年第三季度汇报看来，在其第三季度总体GTV同比下降20.9%的情况下，其新房子买卖GTV同比下降2.5%，但新房子买卖的主营业务收入却同比增加2.5%至RMB113亿人民币。换句话说，贝壳在第三季度售出了越来越少金额的新房子，却赚到了大量提成。

中介公司也工抵

说白了工抵，即工程项目抵款，本来是开发商用以工程建筑经销商的一种支付方式，即用新房子产权年限来抵税工程进度款。

前述渠道人士告知经济观察报，工抵在十多年前就会有，大量产生在总承包承建商，由于工程进度款额度比较大，和一套房子的价格更强配对，而营销推广端钱在前两年还难以做到一套购房款。但近些年，伴随着房地产企业资产急缺，回款的偏激实例乃至以年为企业，营销推广端借款越攒越大。与此同时渠道利率提升，一部分新楼盘的借款就能抵很多一套房。因此近三五年来，营销推广渠道也逐渐发生工抵。

于北京销售市场，这名渠道人士表明，也就链家地产（北京市沒有贝壳业务流程，统一为链家地产）基本上不接纳工抵，别的中介公司例如丽兹行、麦地、中原地区、我爱我家(000560)，统统接纳工抵。但是，贝壳在西南地区等城市，对借款较多的某些房地产企业，也发生接纳工抵的状况。

工抵的详细情况，需看中介公司想要将是多少借款用房屋抵税。前述渠道人士表明，当开发商的借款为50万余元，达不上一套房子市场价时，“那么就先欠着”。数据渐渐地累积，到了一百万，200万，乃至一千万，“你是要想一套所有抵完或是分2套，基本上看渠道自身的意向”。

开发商的需要是，中介公司寻找的业主务必全额购房才可以抵税，不接纳贷款分期。

“这套房子开发商抵让你，那你就自身去找顾客，买家可以是多的人拼接，但务必由统一的买房者把所有购房款一次性打进开发商帐户后，开发商会计基本上在一周里会把相匹配的借款回到渠道。这一资金回笼周期时间不容易过长，不然谁还给你工抵啊”，这名渠道人士表述工抵的步骤。

先前，开发商还规定工抵款务必高过购房款，“例如，我只欠你50万，我最划算的房子是100万了，对不住，何时够100万你再回来抵”，但伴随着“确实没有钱给，销售市场不太好，中介公司也不太好干”，好几家渠道借款凑在一起抵一套房的变通方法也出現了，“几个自身签订债务的协义就可以了”。

工作压力

经济观察报向不一样城市的多名营销推广与渠道人士掌握，现阶段新房子的中介公司提成利率在2-8个点不一，极少数文化旅游项目还能超出10%的介绍费率。

开发商对中介公司的心态，身后是供求状况。

前述营销推广人士表明，上海市、杭州市这种城市的新房楼盘不太必须中介公司，“还需要交饮茶费才可以买的，压根不用公司来带看”，但到了二线下列城市，尤其是不一样公司在相邻区位优势有相近工程的，“那内卷就开始了”。

据中国统计局数据信息，第三季度新创建商住楼销售市场GTV同比下降14.1%，开发商去化的压力扩大，对渠道依存度升高，总体渠道覆盖率在3月底逆势上涨。

这名营销推广人士例举，在苏州市的远郊区，与此同时有五六个盘在卖。“谁第一次减价，第一次相互配合渠道做独家代理分销商，第一次让中介公司运行我区的艺人经纪人连动，那一定能爆”，开发商没法，害死了，为了更好地卖房子，提成不断提升，你打50万前佣那我便打100万，又有些人立即打200万，最终变为每个人又减价、又给提成、又可以（按严苛标准）签订合同。

“听闻哪家中介公司，如今账上面有700亿现钱，不清楚真伪，但我明白开发商很有可能10个亿都拿不出来”，该营销推广人士感叹，“如今开发商谁的钱都能够欠着，便是害怕欠中介公司的钱”。