深圳、杭州等重点城市中止第二轮集中供地:开发商开始选择躺平?
房地产带盐人
2021-10-07 00:46
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本文为“房地产带盐人”的第261篇文章,原创文章非授权不得转载。 近期包括
深圳
在内的一批城市先后暂停了第二轮集中供地时间。 深圳原定于8月9日第二批集中推出的22宗宅地,突然全部中止出让,参与房企已交纳的竞买(投标)保证金将原路退回。其他城市重庆从7月底延期至8、9月,
沈阳
从8月份变为待定,天津由8月份延期至9月份,
长沙
是从7月份推迟到8月。
济南
把推地时间从8月底改为9月10日,同时限制房企开发资质,且不超溢价率15%,如果两家以上都拍到最高限价了,那就抽签决定。 深圳这回的二批集中总土地面积约83.38万㎡,总建筑面积约279.92万㎡,起始总价约421.98亿元,出让规模是近几年最高的一次。 之前
杭州
的第二轮土拍,变化比较大,分两步,第一步先竞争开发设计品质,第二步再竞价+无偿转交面积,这种创新可以说考虑了对城市建设界面的规划,还有些新意。但是今天上午杭州刚发了公告:2021年7月30日出让的31宗住宅用地停止挂牌,要等8月31日重新公告。我本来
以为杭州在土地供应方面算是有办法的优等生,没想到浓眉大眼的也不得例外。 之前我还分析过杭州的第二轮集中供地:杭州:对房企和购房者都下了手 今年根据政策有22个城市是采取集中供地的方式,全年分为三个批次供地,而不是之前在一年内分多次不定时推地,入围这22座城市的无一不是房地产、经济、人口流入的热点城市。 第一批次集中供地已经完成,多地基本上都是两天分两拨完成,没办法因为一次供地量不少,拍完就要两天,这还是在许多地块拍卖现场迅速达到价格定点之后,快速开始比拼自持、无偿转交开发面积的部分的情况下。同时这第一批次的拍地价格普遍溢价率都在30%~50%左右,例如深圳第一轮土拍六块地拍出138亿,溢价率最高45%,楼面价最高达到7万元/㎡,众多房企争抢拿地,这第一轮尘埃落幕可谓考研的是房企的资金实力。 然而更重要的是房企对市场研判的能力,你有足够的钱,也得看看后市情况吧。 那么问题来了,这第二批次集中供地之前,那些事情让房企对后市做判断的依据呢? 其实今
年伴随集中推地政策,还有老生常谈的三道红线、对房地产贷款集中度管理(对不同商业银行房地产相关贷款占比的限制)、拿地金额不超过去年销售额的40%等等。一开始似乎没能阻止房企拿地的热情,因为集中供地给人的第一刺激是不抓紧可能拿不到地,赶不上就来不及开发,是一种紧缺思维。 然而半年以来积累的各种持续的压力,终于在现在发生了质变。 这时候第二轮集中供地突然中止了,对比第一轮的热火朝天还是蛮有意味的。 先说两种观点:一、为了房住不炒,控制溢价率,第二轮土拍先停一下考虑如何处理不断升高的房价,这时候限制溢价率、限制房企开发资金实力、包括有可能的其他评分,入围条件、达到限价之后比拼其他方面,甚至采取抽签的方式等等措施。 二、开发商报名的数量不够,尤其是民企数量不够。由于报名企业数量低于预期,而且还是国企为主,所以再看看。 这两种观点有趣之处在于一个是为了抑制过热,一个是因为过冷。 实话实话,我觉得都有可能,但是我的态度倾向于房企(尤其是民企)最好再看看不要着急。而
且我建议民营房企真正跟着政策指导,关注自己的资金安全,没必要冒进,此时此刻这么做是没毛病的,甚至可以多学学现在年轻人的佛系态度,不婚不育,或者至多生一个娃,二胎三胎于己无关。 真正的关键是过去几年,去杠杆是不均衡的,我们的杠杆是在从地方债务、国企方面去杠杆的同时,在向居民部门(个人、家庭)和民企转移的,一方面在控制债务,一方面新增的债务主要是增加在了民间,债务杠杆对经济发展是有用的,但是杠杆比例过高的风险是一样的,并非区分那个经济部门的杠杆高低,所以说,这时候加杠杆的总体上是在接盘。 再加上今年诸多的房企面临的债务压力,还有近几天被监管的你懂得某TOP房企,对于民营房企而言风险在于: 你负债高,土储有限的情况下,资金流转不起来要玩不下去,如果你前些年买了很多地,而且这些土地价格当初不高,所以你手头上有不少优质资产(土地储备),但是你负债高,现金流跟不上,那就等着被收购或者因为处理债务的过程、因为抵押股权无法赎回而失去控制权,你的优质土储资产,虽然价格低,虽然你不着急再买地,这些原本的资产就被收购了。 我们来看看统计数据: 还是例如上面说的TOP3某房企,以及很多之前快速发展的房企,土地储备以平方公里计,几百万平米、上千万平米的建设面积在那里,而且当年拿地早地价挺便宜,甚至土储的成本平均不到一千元/㎡,或者一千多/㎡,相对于现在的房价而言,的确是优质,但是你现在负债高没有现金流,企业经营出问题,这些土储就不一定是你的了。 好比说你手上有5000亿的土地储备,但是由于现金流500亿的短缺就有可能造成你企业破产改制,你说你这一堆土储再好,不过是转了一圈又回去了,你懂得。 所以我认为房企最好躺平,注意在建在开发项目的交付周期、降负债,现在市值管理什么的也依赖这个而不是规模,然后面对市场周期如何穿越,下一轮是下一轮的机会,跟这一轮不是一码事。 就好像面对生活、抚育后代成本不断升高,而收入有限的年轻人选择晚婚晚育、不婚、少生孩子一样,一点点小的政策是解决不了这种高成本的,谁都不傻。 更多专栏文章,欢迎关注留言。
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