作者｜张茂荣 房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师主攻：重大疑难复杂房地产案件、话说，这广州有“基、中、高”三级法院，天河、白云两基层兄弟法院，都在老大广东省高级法院眼皮子底下，下辖于广州市中级人民法院，平时关系良好。突有一天，天河“不交吉”法拍了白云区的一套房子，买家按属地原则起诉至白云，要求占有人腾房，这下白云不干了：这事就该你天河管，你不交吉，我不审理！官司闹到上级法院，广州中院说：白云说的对，这事该天河管，买家不能在白云起诉！买家懵了：你们天河、白云两家法院掐架，我花几百万买的房子住不进去咋弄？......老大广东省高级法院则保持了一向的谨言慎行，至今尚未发话，心想：我看你们能折腾到什么地步？信荣律师团队说：老大，您还是尽快发话吧，深圳也是有这个争议，“不交吉”法拍房的交付到底属于执行法院还是审理法院管？您不说，我们律师不好给当事人意见呀~~~——————
————————————————————————————————————“不交吉”，广东话，不交付的意思，“不交吉”法拍房就是法院只管拍卖收款，不负责清场交付房子。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条（原三十条）明确规定：法拍执行法院负有办理财产交付的法定职责，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。然实践过程中，部分法院“自我声明免责”，创设出了“不交吉”制度：在法拍公告中理直气壮地明示竞买人“不交吉”，后果自负！竞买人竞买成功后则以事先知晓为由不予理睬，不予执行，逼得竞买人不得不对实际占有人另案提起清场物权保护诉讼。但是，“清场交付”本就是法拍环节执行法院的执行义务，要求法院清场交付，执行法院不清，本质是执行争议，而法院的司法执行行为是不具有
民事可诉性的。据此，笔者检索了国内大量案例，早在2019年9月11日便撰文《实务｜法拍房：未清场交付，法院或不受理买家另案排除妨碍诉讼！》探讨；12月29日又撰文《非常重要！法拍房：不交付拍卖，竞买人可否另案起诉腾房？｜竞买必知》。执行法院不执行，审理法院不审理，警察蜀黍不管，“买了法拍房，硬是住不进去”！这一幕曾发生于上海，见笔者2020年6月7日文《事发上海｜审理法院PK执行法院：“法拍房”，你不交付，我不受理！》，没想到近日再次出现在广州！真想看看“执、审”同院，如何施展左右搏击术~~基本案情：天河“不交吉”，白云不受理！广州市天河区法院“不交吉”法拍涉案房产，买家于2020年9月16日以最高价竞得，于同年12月29日办理了己方名下不动产权证书。因原业主拒不搬出，买家向房屋所在地广州市白云区法院提起物权保护诉讼，要求原业主搬离，支付搬离前的占有使用费，并承担律师费。广州市白云区
法院认为：本案为物权保护纠纷，......《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第三十条规定“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”。原告认为被告占有涉案房屋应当移交而拒不移交的，应当由原拍卖涉案房屋的法院强制执行，原告要求支付房屋占有使用费及律师费的请求是与返还涉案房屋相关联，可待涉案房屋办理交付手续后另行主张权利，原告上述主张属于法院强制执行程序中的问题，不属于人民法院民事案件受理的范围，应裁定驳回起诉。2021年3月30日裁定：驳回买家的起诉。买家不服，上诉至广州市中级人民法院，广州中院认为：根据买家的上诉意见和一审法院裁定驳回买家起诉的理由，本案实质涉及司法拍卖不动产移交问题。对此，《最高人民法院关于人民法
院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》已有明确规定。一审裁定事实清楚，适用法律正确，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。买家虽上诉坚持主张一审法院对本案有管辖权，但买家并未有新的事实与理由佐证自己的主张，故本院认可一审法院的分析认定，对买家的上诉请求，不予支持。2021年6月10日二审裁定：驳回上诉，维持原裁定。天河法院“不交吉”拍卖白云区的房子，白云区法院不受理买家起诉原业主交房；天河区法院认为自己没有交付义务，白云区法院认为其有交付义务，你不交付，我不受理！同在广东省高级人民法院眼皮子底下，下属平级法院相互扯皮推诿，买家受伤无处鸣，这“不交吉”也是害人不浅！好在2018年11月29日，广州中院判决驳回“不交吉”法拍买家要求腾房诉讼请求的（2018）粤01民终17779号案，经本公众号曝光后在网上引起轩然大波，最终导致该案再审改判，广东省高级人民法院出台“法拍十三条”《关于进一步规
范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》，规定执行法院应当严格按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条等规定，从此叫停“不交吉”！（以个案推动法治进步，死磕法拍不交吉，信荣律师团队还是蛮拼的~~~）就“不交吉”法拍后买家是否有权另案起诉占有人腾房，笔者是赞同白云区法院的观点的，之所以产生争议，是因为部分法律人认为竞买人竞买成功取得物权后，有权行使物权，放弃执行交付请求权。笔者观点是：竞买人取得产证后确实取得了物权，理论上出现了物权权利人和执行清场请求权人的双重身份重合，但执行清场是现有法律司法解释明确规定的执行法院执行义务，该执行义务发生于竞买人取得物权之前，而拍卖执行恰恰是竞买人竞买取得物权的原因行为。法定义务不可免除，在竞买人权利重合的情况下，竞买人只能择一行使，因启动执行在前，清场交付无需再行审理确认，从节省司法资源，降低诉讼成本的角度考虑，也应当交由执行法院，通过继续执行程序解决。不过，司法审判实践中确还是存在争议，如上述（2018）粤01民终17779号案，广州市中级人民法院再审还是判决了原业主腾房，深圳中院个案中也曾以“买家通过拍卖方式取得涉案房产所有权，拍卖公告明确注明“拍卖物上如有人使用居住或存在房屋租赁等合同关系，拍卖成交后由买受人与相关使用人或者合同关系当事人依法自行协商或自行循法律途径处理，法院不负责清场交付”，即买家无法通过执行程序收回涉案房产，故其以所有权人身份提起本案物权保护”为由予以受理，并判决占有人返还。话说，同在广州市，天河、白云两兄弟打架，父辈广州中院裁决白云赢，天河也不服，作为爷爷辈，广东省高级人民法院咋也不管管呢？又说，这天河、白云也真不懂事，与老大在同一地盘，观点不同可以好好商量，实在不行也可以共同逐层上报请示老大，这架打得：丢了咱法院自家的司法权威，苦了买家，让路人甲看了笑话，唉......
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