成交价腰斩,深圳楼市的底在哪里?

房地产壹哥 2021-10-07 00:45 阅读 1000+

1 今天中午，一套百花学位房百花公寓被成功拍出，面积106.5平米，成交价1029万，折合每平米不到9万7。和前几天流拍的长城大厦不同，百花公寓是真正的双顶级学位房，带荔园小学＋深圳实验中学双学位，是深圳学位房的塔尖产品，今年1月份的二手成交价在18-20万，今天的法拍房成交价直接腰斩。深圳的房子到底值多少钱？现在不是价格问题，也不是价值问题，而是信心问题。 2 最近刷屏的跳楼大甩卖格外多，主要有三类房源，一是学位房，二是网红盘，三是法拍房。随手举几个例子。备注：除法拍房外，其他不保证刷屏图片的真假。 1、龙悦居63平两房618万成交，今年三月据说炒到800万。 2、长

城大厦已经第二次打八折867万挂出，围观和设置提醒的人数反而比第一次更少了。 3、诺德据说有一套66平的705万急出，新政前挂盘价1100多万。 4、宝能太古城47平746万流拍，去年底的挂盘价1100万。 5、前海时代一套128平的1728万成交，单价13万5，年初挂盘价保18冲20。每天持续刷屏的跳楼大甩卖，不管是真是假，都会造成市场信心的持续崩塌，谁敢想象，深圳楼市也有今天？照这种趋势下去，深圳楼市的底在哪里，深圳房价会不会断崖式下跌？如果只看这套法拍，是不是可以说深圳就是下一个北三县，直接腰斩，房价重回2018年，甚至更早。不讲感性，感性都是坑刚需的，要讲理性。 3 深

圳从208调控开始算起，我认为会经历三个阶段。第一阶段，2月8号到5月底，是市场搏弈期，业主根据过往经验仍然信心十足，坚决不降价，买家在观望但心理弱势。第二阶段，6月到现在，伴随调控的收紧和学位房的暴雷，业主信心开始下跌，跳楼价大笋盘陆续出现，买家进入心理强势期，并产生了等大跌后再抄底的预期。这个阶段会持续多久，要看两个因素：一是调控会不会继续收紧？比如8月初提出的大学区和教师轮岗，8月7号公布查处深房理的初步结果，8月12号调查中介收取喝茶费，这些零散发布的信息都是持续的利空。指导价和挂盘价不放开是两个最重磅杀器，在这种强背景下，再持续释放利空，会导致买卖双方对楼市信心越来越弱。第二个因素是笋盘需要多久出清？留意一

下会发现，目前市场的大笋多是法拍房，什么是法拍房，就是资金链断裂被法院强制拍卖的房子，这样的房子卖家是没有定价权的，定价权掌握在法院手里。为什么最近一批价格很笋的法拍房都流拍了，因为市场信心太低，大家看不到底，担心抄底抄在半山腰，所以宁可不出手，越不出手越认为底部深不可测。除了法拍房以外，市场上的急出房源是主要有三类：资金链要断再不甩卖要上法拍的；还不上钱要吃牢饭的；等钱救命的。这类房源的总量其实很少。目前市场上最笋的房子一定是法拍或者急卖房，没有例外。不相信可以自己代入一下，如果你是深圳业主，你的房子高峰期可以卖1000万，现在要急降到700万才能卖掉，你并不急用钱，你会不会降到700万出掉它？法拍房和急卖房，可以影响市场情绪

和房价走向，但不能代表真实的市场价格。如果买家把这两类房子的价格当成新的房价锚点，并等待这个锚点再次降低，一定会犯战略性错误。因为市场主流卖家对这个价格根本不认可，而二手房的真实价格是由主流卖家决定的，不是由法拍房和急卖房业主决定的。有人会说他们不卖就一直不买，逼到他们愿意卖为止。这就想当然了，深圳毕竟是深圳，不是惠州，不是北三县，不是普通的二三线城市，深圳的供需矛盾、购买能力和城市基本面在这里放着，价格是有足够支撑的，而且心理预期很容易变，有一两个利好的消息多空可能就转换了。举个例子，2017年3月，北京涨了一倍后遭遇全国最严调控，四年多未放松，到17年底房价跌了20个点企稳，一直到去年又是一波上涨，到现在有的楼盘已远超17年

的最高点。这就是有基本面和购买力的支撑，深圳也是一样，所以说幻想大跌是不现实的。哪怕是政策一直压制，买卖双方继续博弈，再持续三到四个月，笋盘基本出清之时，双方都会恢复理性。买家发现让卖家打六折七折不现实，卖家发现不打折也卖不掉，双方都会调整心态接受现实，才算进入第三个阶段。 4 第三个阶段，才是深圳楼市真正的价值重塑期。在价值重塑期，回调是不可避免的，看区域看产品，和高点相比，少则5-10个点，多则15-20个点。学位房是另外一个分支，不在这个比例范畴，如果政策延续性强，有可能跌破20个点。到那个时候，深圳才走完了卖家和买家先后强势的心路历程，买卖双方势均力敌人，才算进入了真正的横盘期，产品在横盘期重新估价，并为下一次的行情开始蓄力。同时我要提醒大家的是，要把这一轮的所有经验清零。除了学位房永远涨要清零，还有豪宅会越来越贵，西部领涨，概念盘领涨，次新小三房涨幅更大等等，这些经验全部清零。因为下一次的表现，肯定会颠覆这一次积累的认知。深圳入户的最后窗口 5月26号，深圳发布了入户新规的意见征集稿，入户标准全日制本科45岁改为35岁，专科原35岁改为取消，硕士45岁改为40岁，高级中级技术资格全部提高了门槛。很多人以为入户早已收紧，实际该意见稿还在商讨阶段，并未最终落地，也就是说，深圳的入户窗口还未最后关闭，符合原入户条件的仍然可以落户。这个窗口很可能在下个月关闭，因为对本科和研究生的落户补贴已确定于9月1日取消。