作者｜张茂荣 房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟 首席律师主攻：重大疑难复杂房地产案件原告起诉，被告反诉，诉求设计至关重要，诉求错误，后患无穷，例如本案：2015年12月23日，甲乙双方签订《回迁户个人购房指标转让协议书》，甲方将80平米购房指标转让给乙方，转让价格为192万，约定违约金为转让价的30%。乙方支付定金50万元后，与甲方就涉案指标房是否为市场商品房，为个人还是集体产权发生争议，并停止支付后续款项。协商未果后，乙方向法院起诉，要求甲方双倍返还定金共计100万，甲方则反诉要求乙方支付30%违约金与没收定金数额之间差额违约金7.6万元（192万x30%-50万）。庭审中，甲方明确其反诉请求的款项性质为违约金，并主张没收定金部分是作为本诉的抗辩，不予返还定金，实际上在反诉中没有主张没收定金。最新斩获：二手房违约金698万！深圳市宝安区人民法院审理认为：双方所签《回迁户个人购房指标转让协议书》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。乙方支付50万定金后停止支付后续款项构成违约，甲方有权解除合同。合同解除后，甲方应返还乙方定金。违约金系用于弥补守约方因违约方的违约行为而
遭受的损失。根据Q房网房价记录显示，案涉80平方米房屋已大幅升值约83万，该部分为甲方合同解除获益，已超过合同约定的违约金57.6万元（192万元×30％），甲方反诉乙方再行支付违约金不予支持。2017年11月29日一审判决：1、确认甲乙双方签订的《回迁户个人购房指标转让协议书》已解除；2、甲方返还乙方定金50万元；3、驳回乙方其他诉讼请求；4、驳回甲方反诉诉讼请求。730万，深圳天价二手房违约金案终审！深圳市中级人民法院审理认为：甲乙双方就涉案房产签订的《回迁户个人购房指标转让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。乙方主张涉案房产产权受限，并非普通商品房，但未能举证加以证明，本院不予采信。甲方一审反诉请求乙方支付合同总价款30%的违约金与没收定金数额之间的差额违约金7.6万元，相当于在没收定金的基础上再请求乙方另行支付违约金7.6万元。对此，甲方向一审法院明确其反诉请求的款项性质为违约金，没收定金部分只是作为本诉的抗辩，其实际上在反诉中没有主张没收定金。因此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，定金条款与违约金条款不可同时适用，鉴于甲方已
明确主张违约金，则定金罚则不适用本案。况且，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，而本案主合同标的额为192万元，而合同约定的定金数额为50万元，已经超出了法定范围。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据一审查明的事实，由于涉案房产的市场价格相对于签约时已经大幅上涨，甲方并未因乙方的违约行为遭受实际损失，反而有所获益，故乙方应当承担的违约责任可以在合同约定违约责任范围内进行相应调减，但一审判决将之调减为零，以致违约方完全不用承担违约责任，亦与立法本意相悖，本院予以纠正。鉴于甲方在本案中只提出了7.6万元违约金的诉讼请求，本院予以照准。2019年5月20日二审判决：1、维持一审判决第一、二、三项；2、撤销一审判决第四项；3、乙方向甲方支付违约金人民币7.6万元；4、驳回甲方一审其他反诉请求。购商铺18年，遭他人持证驱离，这个案例值得看！信荣说：甲方诉求应为“乙方支付违约金57.6万”，同时表示同意已付定金“折抵”等额违约金。1、法律明确规定违约金和定金只能择一适用，甲方本诉抗辩要求没收乙方50万定金，反诉又要求乙方支付违约金7.6万元（差额只是算法），主张本身相冲突；2、甲方要求乙方按约定违约金与定金差额7.6万元支付违约金，本意还是要求获赔总额为约定违约金数额57.6万，应当明确要求乙方支付违约金57.6万元，并释明法院已付定金50万可以“折抵”等额违约金，折抵后，乙方应再付违约金7.6万；3、一个要求“没收50万定金+7.6万违约金”，一个要求“支付57.6万元违约金，50万定金折抵后再付违约金7.6万元”，“没收”与“折抵”，两字之差，后果迥异！4、如果甲方诉求就是要求乙方支付57.6万元违约金，因乙方已付50万定金，法院非常有可能将违约金数额调整为50万，断然不会降低到7.6万元，还要返还乙方定金50万；5、诉求设计不当导致诉讼拉锯战的情况经常存在，比如二手房强制过户，起诉过户忘记起诉交房，一审、二审、执行过户后，无法强制交房，又要二次起诉，又要一审、二审、执行....崩溃的感觉有没有？（下期推文：《神操作！一普通二手房强制过户案拆分三个起诉，十余年还没走完两个......》）6、本案一二审判决均确认，城市更新过程中的“指标房”转让合同合法有效，任何一方违约，需承担违约责任！
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