闭着眼买房都能赚钱?你敢信?【内含东南亚典型城市海外房产分析
鲲洲海外房产
2021-09-02 08:26
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肯定能赚钱的房子好啊最近有粉丝找我咨询:“我想在国外买两套房,有好项目推荐吗?”我回复:你想找什么样的好项目?投资还是自住?他是这么回复我的——肯定是能赚钱的好啊!emmmmmn,没毛病!不过,这世界上最难的事,就是预测未来。而买房赚钱也就是投资,干的偏偏是预测未来的买卖。拿2018年国内房地产来说,上半年房产全线飘红、形势大好,六七月开始却连遭整治,形势急转直下。那到底怎么买到能赚钱的好房子呢?(换句话说,就是怎么判断房产的发展趋势?)
关心这个问题的人很多,而且还有人问了万通董事长冯仑,当时冯仑是的回复相当干脆利落——看历史。当然后面也解释了一通,我稍微总结了一下,大体是这么个意思:比照着发达国家的发展轨迹,冯仑发现人均GDP在2000-8000美元时,住宅成长最快,买房最赚钱的时候。而现在的东南亚,正是闭着眼买都能赚钱的好时候。结论是出来了,不过诸位敢信吗?世界银行的想法,和冯仑一样说到底,冯仑的主要依据是GDP,巧的世界银行也有一个GDP和房地产市场发展情况的关联结
论,根据世界银行报告的显示:人均GDP在300美元左右,房地产市场开始起步,这个阶段相当于我国的90年代初;人均GDP达到1300美元,房地产会进入快速增长的区域,这个大概对应我国2004-2005年;人均GDP达到8000美元,会进入到一个平稳期,对应我国2014-2015年。注:我国资源过于集中等因素,GDP达到8000美元之后房价依然高歌猛进,这和世界银行的规律不完全吻合,也是可以理解的。可见世界银行的说法还是有一定科学性的。从整体
上看,冯仑和世界银行的数据大体一致。但冯仑所说的“东南亚闭着眼买都赚钱”,还是有点浮夸了。投资东南亚,闭着眼都能赚钱?如果你真的在东南亚国家闭着眼买,风险可不小。我们就拿近期比较火的——泰国、马来西亚、越南、柬埔寨、菲律宾五个国家来说明吧。从图上数据(2016年数据)看:柬埔寨人均GDP相当于我国2003-2004年的水平,越南相当于我国2006年,菲律宾相当于2007年,泰国相当于2013-2014年;马来西亚人均GDP达到11000多
美元,比我国还高,所以整个房地产市场和其他四个国家有一定差异。根据世界银行的发展规律,再结合中国的发展规律,那么这五个国家可以分成两个阵营:一是泰国,房地产市场比较健康,基本进入快速增长阶段。这期间,新房投资增速开始下降,供应走到了相对高的位置,后期会慢慢转到二手房市场。二是柬埔寨、越南、菲律宾,属于增长初期。特别是柬埔寨,人均GDP很低,这意味着当地的基础设施还需要不断完善,房地产市场刚刚开放,机会很多但也存在风险。换句话说,如果这五个
国家能借助一带一路的东风富裕起来,那房价暴涨的可能性还是不小的,相反情况就很不利了。尤其是柬埔寨,经济总量远落后于其他国家,经济增速又不比菲律宾和越南好多少,投资风险还是比较大的。所以说,想闭着眼赚钱,风险还是极大的。东南亚典型城市的房产市场情况为了进一步探讨东南亚的房地产市场,我们不妨将目光集中,选择典型城市进行分析——马来西亚吉隆坡、泰国曼谷、柬埔寨金边、越南胡志明、菲律宾马尼拉。城市规模对房地产有着重要影响,如要投资金边,需要格外小
心了。吉隆坡经济总量比较大,房地产市场处于稳定增长状态,房价也稳定上涨,
市中
心的投资回报率在3.92%,外围是4.29%。相对而言,风险低,收益比较稳定。(本文数据皆为平均数据,实际项目的回报率一般会高于该数据)。曼谷的房价涨幅比吉隆坡好一些,大部分涨幅都在2位数,期房、现房或二手房的涨幅都不错。市中心的租金回报率在4.5%,外围接近4.7%。(本文数据皆为平均数据,实际项目的回报率一般会高于该数据)金边的房价涨幅比较平稳,但租金回报率比
曼谷和吉隆坡略高一些,市中心和
周边
地区都在6.7%左右。但正如前面所说,整体的城市建设和房地产市场都处于初期阶段,风险很高。(本文数据皆为平均数据,实际项目的回报率一般会高于该数据)胡志明市由于市场上主要是酒店,所以回报率会高一些,市中心租金回报率6.6%,周边5.75%(本文数据皆为平均数据,实际项目的回报率一般会高于该数据),但目前来看风险比较大。看完这些,大家对东南亚各国的房地产情况,应该基本清楚了。然后我们再综合对比一下生活指数和
风险情况:从生活指数来看,吉隆坡和曼谷排在第一梯队,尤其吉隆坡的购买力领先于其他地方,相对发达,而且房价收入比也比较合理,能够保证未来本地的房产消化能力;而曼谷的医疗资源相对丰富。不过马尼拉和胡志明的污染就需要警惕了。风险情况图上已经说明得很清楚了,比如:泰国在付款上资金占用比较低,越南是没有永久产权,而且需要交10%的税,柬埔寨一般是有公摊面积的等,此处就不多赘述。最后,我们总结一下——闭着眼买就能赚钱,是不现实的。在东南亚投资房产:如果想稳健一些,建议投资马来西亚和泰国,这两个国家的房产投资风险较低、回报率较高;如果想花小代价,承担一定风险,去投资房地产更早期的国家,以博取更高收益的话,可以考虑菲律宾,越南和柬埔寨不建议投资。作者介绍:小鱼:鲲洲海外置业,深度原创作者,深耕北美、东南亚、澳洲等房地产市场洞悉海外房产行情,擅长为高净值客户做资产配置。想了解更多海外房产资讯,请关注小鱼~有海外资产配置、海外房产的相关问题可以评论或私信小鱼交流~若你觉得这篇文章不错,请转发评论点赞三连哟~
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