文|潘永堂今天房地产到底处于一个什么阶段？老潘不妨总结为16个字！行业，逐步“规模到顶”企业，步入“十字路口”其一，虽然房地产销售额每年还在微涨，但国内房地产成交面积从2016年到2020年已连续5年“企稳”：即2016年成交15.7亿平米，随后16.9亿平米、17.2亿平米，17.2亿平米，17.6亿平米。要知道2016年之前成交面积一直从1亿平米上升到16亿平米（除了2008年之外）。其二，房企进入十字路口，尤其三道红线后让房企进入一个加速分化的新阶段。未来高负债、评级落后、管理粗放的房企会面临调整、收缩；而财务稳健，战略清晰，评级优秀的规模房企将迎来正增长，甚至中速增长！十字路口，有人跌落，有人进取，有人企稳，但整个分化在加速，这将成为房企下个阶段的典型特征！Part1重回前十，稳中大进现在房地产已经不流行黑马了，所有房企战略探讨都在围绕一个关键字展开。这个字就是“稳”！但事实上，一个没有特色的“稳”字，其实各家房企也大有差异。比如有很多企业正在“求稳”，也有人“本就很稳”，同时，还有一部分优秀选手则在“稳中有进，甚至“稳中大进。”金地这5年的表现，就属于后者！数据说话，2016年破千亿，2019年破2000亿，如今2021年破3000亿，似乎就在眼前！最新半年报，金地业绩同样“亮眼”，可谓“稳中大进”的又一注解！2021上半年，金地实现签约金额1,628亿，同比大增60%；同时，金地也是2021年新十强榜中唯一一个“新面孔”！规模增长60%，是什么概念？不比不知道！根据克而瑞统计，2021年1-6月，百强房企累计销售操盘业绩同比增36.7%；同样，地产10强前6个月累计增长25%；显然，金地增速了得，几乎相当于百强均值，10强均值的2倍！同时，前6月金地已经完成全年2800亿销售目标的58%；全年根据中信证券预计，2021年金地销售额可能超3000亿！事实上，截止8月31日，金地前8月累计销售2075亿，继续稳坐十强位置！Part 2 均好增长模型5年1000亿到3000亿的蜕变，而且是在行业严调控时期完成。金地，算是低增长时代的“骏马”！你可能会说，业绩高增长，金地“负债率、利润率，ROE”应该会失守？但结果却是否定的！金地恰恰是不依赖高负债杠杆、不牺牲利润的前提下实现的规模高增长，这种增长模型，才是金地的厉害之处！事实上，金地一直倡导“平衡发展观”，这不仅是一个理念，更是一个个经营结果！对此，让我们来看看过去5年金地业绩高增长的同时，其他关键经营指标成色如何？其一，金地最近5年的三道红线“都达标”，并非“放大财务杠杆”冲规模；其二，金地2018年到2020年净利率分别高达24.06%、24.51%以及18.22%。其三，金地ROE2018年到2020年是18.6%、20%、18.6%，稳居行业前列。以2020年为例，地产20强ROE均值为12.12%，金地2020年18.6%，遥遥领先。其四，销售费率和管理费率也在持续下降。2021年上半年按签约额计算的销售费用率为0.64%，管理费用率为1.44%，合计2.09%，在金地内部也创历年新低！所以，综上所述，一个财务指标整体均好，细分领先的高质量金地呈现在我们面前！过去5年，是金地1000亿到3000亿高增长之路，更是金地规模、利润、负债、ROE平衡发展的均好之路。这与大多数依靠财务杠杆，依靠利润舍弃换来的黑马增长形成了反差，某种意义上，金地这样的均好增长模型，算是行业少数派，但的确更值得我们去关注！也正因为此，即使“三道红线”出来，这对很多高负债的房企是噩耗、是重创、是催命符；但对金地而言，却变现成为新一轮跑赢行业的“良好机遇期”！未来的金地，并非简单追求规模，追求利润……而是追求高ROE和深化平衡发展观，这是金地董事长凌克所推崇的——即高质量的ROE，才是好房企，才是好金地！Part 3 利润上演“低开高走”的故事2021半年报，资本市场都紧盯金地半年毛利率17.5%下跌问题，的确，上半年金地毛利率比去年同期减少了20个百分点，媒体或投资者有些微辞！事实上，这个反应或许过度了，金地其实只是在“拿时间换空间”的资产换仓行动而已。而且这是一个很短的半年“窗口期”而已。全年而言，金地2021利润水平会走出一个“低开高走”的曲线，即上半年利润低走，下半年崛起的走势！具体金地2021年利润如何铺排和换仓？老潘总结为三点：其一，看竣工节奏。金地上半年竣工面积354万，仅占全年竣工计划24%，换句话说就是，金地差不多超四分之三即76%的竣工面积是放在下半年，下半年才是大头，这个节奏，也将为金地全年营收和利润“确保无忧”；其二，金地更强调时刻复盘整体资产质量的水准。即通过做减法，针对前景较弱的项目，进行科学定价，换仓提效，从而确保后期整体项目盈利水平的优化和提升。金地表示，下半年待结转货值充裕。预计全年结算收入将取得比较好的增长，且毛利率水平较上半年会有明显提升，全年结算收益也将比上半年有一定增长。其三，从利润源头金地拿地来看，的确，早期2017年，2018年高价地利润较薄，但金地在2019、2020年和2021上半年的拿地，将对金地未来利润表现有一定的“修复”和“提升”。老潘了解到，比如上海、广州、东莞、西安、呼尔浩特、南京等城市销售创造的毛利率水平较高，部分城市甚至超过了30%。所以关于金地利润一贯表现，也
不妨看看过去4年表现，整体也是优质的。面向未来，考虑到整个行业利润率水平都在下降，未来金地的利润率也将面临考验，但凭借出色投资力和精细运营力，未来金地利润跑赢行业均值，应该是大概率事件！Part 4 最后一波高投销比窗口期，金地抓住了在行业规模见顶的趋势下，作为十强的金地，下一步何去何从？对此，金地高管在面向投资者交流时表示：“行业规模逐步到顶，未来如果我们竞争能力足够强的话，那么金地未来份额还可以做一些增长。”事实上，一家房企的进取和梦想，“投销比”是个观察窗口！今天金地能够重回前10，其实与金地过去加大投资强度休戚相关，而且今天站在拿地占销售40%红线的参考指标来看，金地过去的高投销比，可谓“抓住了一个战略窗口期”！到底是什么一个投资强度？老潘总结为三点其一，连续5年投资额，年年破1000亿。从2015年到2020年金地拿地额在持续上涨。2015年投资297亿，2016年投资399亿！但到2017年，金地投资猛增到1004亿，2018年1000亿，2019年1200亿元、2020年1350亿。显然，2017年后金地年年投资总额都在千亿之上！2021年也大概率破千亿。目前2021上半年金地总投资额约924亿，同比增53%；权益投资额约411亿元，同比增17%。同时，上半年总土地储备新增约1,247万平，同比增92.14%。由此可见，金地在谋求更强劲的未来！其二，过去4年投销比超55%！拿地强度上，金地2017-2020 年分别为71.3%、61.6%、57.0%、56%，显然一直是进取姿态！对比来看，金地投资额在越来越大情况下，投销比反而在下降，这也说明金地过去几年销售端增长强劲，对强投资的转化力度也在增强。按照金地总裁黄俊灿的说法是，这也得益于金地独特的“投产销”三年一体化的管控体系！其三，最后一波强投资的窗口期，金地抓住了。事实上，站在今天来复盘金地过去4、5年的“高投销比”战略，其实是难得的一步好棋，即稳健的金地，抓住了可能是行业拿地最后一波宽松窗口期！众所周知，2020年三道红线的紧箍咒以及2021年拿地占销售额40%的“重申”，这都意味着在2021年之后，房企激进拿地将成为历史。目前的投销比40%红线还只是“观察指标”，更多针对是“非绿档”房企，因此，对绿档的金地而言，还有一段缓冲机遇期！Part 5 做好利润保卫战（创造出土地投资的“阿尔法”收益）高投销比会带来未来规模增长，但如何提升投资的质量，提升投资的利润率？对此，金地同样形成了一系列投资高收益的做法！毕竟做地产，利润源头还是拿对地，拿好地，高质量拿地，这才是利润保卫战的七寸！高投销比只是投资的数量，而高收益投资才是投资的质量。对此，老潘将金地高质量投资总结为四点：法则1：擅长错峰投资。为保证利润率，金地多采取错峰投资的方式。譬如2020年投资集中在四季度。金地表示；“我们往往是在同行缺钱的时候投多一些，土地溢价率不那么高的时候投资多一些。比如每年四季度由于年报的压力，往往再投资拿地的力度会减弱，这时行业拿地竞争力度会相对小一些，所以，金地就会强势出手。”法则2：做好轮动投资。轮动投资本质是寻找投资的结构化机会，大样本优中选优，最终选择高收益拿地。目前金地已经是全国化均衡布局，共计78个地级市，30多个县级市的纵深布局，即金地可以在不同时点、不同地域做不同的投资精选。一则金地不担心在某个城市同行过于血拼，自己就非拿不可，而是会选择某一时刻竞争相对较弱的城市投资。二则包含22个集中供地城市，金地也不会死磕22城抢地，毕竟除了22城外金地还有很多深耕和新拓城市。三则金地有充沛合理土地储备，足够未来3、4年开发，所以金地拿地也不用慌，不用急于补货而被动拿高价地！如果某个城市投资收益率低，那么金地就会果断放弃，而在达到投资利润标准就会很坚决。比如上海、广州、东莞、西安、呼尔浩特、南京等城市销售创造的毛利率水平较高，部分城市毛利率超过30%。法则3: 提升收益标准。利润率整体在下降，这是行业趋势。对金地而言，更多是希望公司毛利率要比同行表现更好一些，而且强化投资利润率底线，在毛利率，净利率，IRR等利润指标进行严格管控审核！根据股东交流会透露，金地一段时间内部投资净利率标准高达10%，这是拿地的一把尺子！这也是类似金地为何在北京集中供地参拍，但始终咬牙不投的缘由之一。事实上，房企拿地前当事人都很乐观，拿地之后开始操盘又会悲观。比如拿地前一线团队为了城市公司生存和发展，往往拿地前会“美化”预期和成本，最终有净利率虚高水分，但真正拿到地，真正开始规划落地时，就会发现实质利润率压力重重，并不及期初所想！提升收益标准后，我们发现，金地在2021年上半年924亿投资总额中，金地公开市场拿地的平均溢价率只有13.88%，这也反过来说明，金地拿地很克制！法则四：强化非公开拿地。这2年，金地全方位增加非公开拿地的比例，成效显著。即陆续开启了旧改、收并购、包含新开启一个“地平线”代号的非公开拿地的特别行动。在非公开拿地上，仅仅以产业地产为例，2021年上半年金地集团新获取了北京坤鼎项目、惠州高盛项目、广州创智汇项目等3个项目，为金地新增管理面积超百万平米，累计新招商面积同比增长超60%。同样2021年前5月权益拿地总额387亿，集中供地仅仅106亿，非公开渠道拿地占比72%。同样2021上半年，金地投资方式上以投资额计，非公开市场占比44%；而以总可售面积计算，非公开市场投资占50%。2021下半年，金地就强调：“非公开市场项目具有相对较强的抗周期性，应该结合金地各区域非公开投资特点，进一步加大非公开投资力度，丰富集团和区域的投资方式，使非公开投资额达到合理占比。”综上，通过非公开拿地，错峰投资，高标准拿地，轮动投资，金地实现了拿地源头的较高利润，为后期利润实现打下了源头的胜利！Part 6 “投产销”一体化管控体系地拿得多，地拿的好，那么，如何做好供货节奏？如何实现高质量销售？如何确保投拿地后的“以销定产”？对此，金地有一套高效的“投产销三年一体化管控体系”。“投-产-销”三年一体化管控模式，是金地精细大运营的一套独特打法。金地总裁黄俊灿表示：“金地在投-产-销三年管控模式指引下，按季度进行运营大调整，加强市场预判和提前调度的能力，实现跨专业职能协同增强，最终实现投资体系、运营管控、营销管理等关键工作的决策和执行能力不断提升。”比如这些年，金地实现了“投资与销售”同步大增长，这相当于实现了整个房地产链条“一头一尾”的闭环循环。对比其他问题房企，很多时候不是土储不够，而是周转不了。金地为何能实现投产销的高效协同？其实，核心除了投资，营销本身的优秀之外，还在于基于“投产销”中间的金地“强运营”体系。今天老潘这里重点分享一下金地强运营的2大特色体系。其一，“以销定产”R值管理体系其二、“一城一图”的开发效率管控体系。首先，以销定产在很多房企只是口号，但在金地却是不折不扣的高效执行和 “机制化管理”。比如金地细化明确“达预”（达到预售条件的简称）可售资源，解决了房企一线可售资源去化率的多年失真问题，同时构建一套基于大、中、小库存的精细管理体系，通大中小库存的R值管理，实现真正“以销定产”！举个例子，金地确定“小库存”去化周期在3到9月为合理值。一旦小库存仅剩3个月，那么盘算中库存每个月即将进入到小库存的总量有多少，以此决定大库存资源开工多少，最终让小库存从3个月提升到比如6个月的目标合理数值。其次，金地为提升全国各地一线项目的周转效率，启动 “一城一图”正态分布管控评价体系，轻松实现了区域一线“一城一标准”的拿地到开盘的领先效率管理。怎么做？即金地根据每个城市、不同项目类型（楼层高低条件）、不同施工条件（冬歇期），通过城市众多外部房企“拿地到开盘”3000多组历史大数据进行归纳统计，得出当地城市拿地到开盘的平均值正态分布图。那么，金地一线项目效率到底是高还是低？其实与各个城市开盘效率进行正态分布对比，结果就一目了然。比如2020年之后，金地项目大部分城市基本占据了所在城市开发效率前5。Part 7 做好区域深耕与区域拓展的平衡投资在保持高强度，高质量外，在企业发展骨架上金地其实还在“扩张型”特征。在这方面，金地的布局打法可以总结为三点：其一，继续撑开金地发展的布局骨架。金地全国布局奉行两条腿走路原则，即持续深耕一二线+持续新拓优质三线，真正强化金地投资布局的城市梯度和战略纵深，以此充分享受区域分化、城市分化带来的结构化机会，比如结构性的拿地机会，比如结构性的销售机会。其二，针对一二线高能级城市进行深耕。这种深耕体现在投资的深耕和销售的深耕。比如截止在2021上半年，金地新增土储中一、二线城市就占59%，而总土储71%为一二线城市， 69%位于珠三角、长三角和京津冀都市圈。比如在销售端，截止2021上半年， 金地13个城市市占率进入当地前十。其中，上海、金华、呼和浩特位列第一，大连、南京、东莞进入前五。而在2020年销售额中，4个城市公司销售额超100亿，仅上海、南京、北京、杭州四个城市，金地就实现了超700亿销售额，而在2021上半年，上海单城市销售200亿，南京150亿，金地一二线深耕效应深度绽放！其三，下沉优质三四线事实上，2016 年之前，金地集团投资范围高度聚焦于一二线城市，但随着一二线严峻限价，低货地比，利润微薄，金地2016年后就开始下沉三四线。三四线占比从2016年的11%提升到2019年35%，而2021上半年三四线占比更是提升到41%。比如2021年上半年期内公司新进入南阳、阜阳、泉州、南宁、包头、抚州、洛阳和临沂八个城市。当然金地下沉三四线，是精选策略，比如围绕拓展宁夏省会银川，要么是长三角的高质量的城市。同时，针对金地76个一二线城市单城市超过50亿以上就可以就地周边拓展！正如总裁黄俊灿所言：“金地目前已经初步建立了全国化的投资布局框架，覆盖78个地级市，30余个县级市，因此，金地就可以深刻理解市场运行规律和政策的调控目标，充分运用各城市周期变化和轮动规律，既不追高，也不恐慌，通过忍过高点和抓住低点，努力创造出土地投资的“阿尔法”收益，以此帮助公司平稳穿越行业周期。”何为阿尔法收益？即超过社会均值收益的超额收益！结 尾住宅地产是金地的主航道，至少未来5年会如此！但在金地掌舵人凌克看来，未来单一住宅没有竞争力。在凌克的规划中，金地的未来有两个目标：第一是成为一家综合型的城市服务提供商，第二是成为产城融合的新城区发展商。因此在产业板块外，金地多年来逐步围绕主营业务布局“商业、物业、代建、家装”等房地产上下游产业，同时也在“体育、教育、健康、文旅”等城市服务领域进行探索布局。由此，金地未来成为一个立足城市产城发展和城市综合服务的超级大生态，这才是金地未来的全貌！
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