这个新赛道，能否取代房地产？

匿名 2021-08-20 11:38 阅读 1000+

文/张岳

当老赛道变天时，我们该如何选择新赛道？

大消费、新消费、消费升级可以说是今年最热门的赛道之一，并且表现相当不俗。

早在2019年，中国消费市场就首次突破40万亿元（与美国仅相差约1.3万亿元），成为全球第二大消费市场。

2020年，我国消费市场在新冠疫情考验下持续稳定回暖，从三季度开始社会消费品零售额增速首次转正，四季度社会消费品零售总额同比增长4.6%。（数据来源国家统计局）

2021年，消费更是成为经济增长的“压舱石”，今年上半年，最终消费支出对经济增长贡献率为61.7%，拉动经济增长7.8个百分点。（数据来源国家统计局）

有专家提出重要判断，未来五年，我国将成为全球最大的商品消费市场；未来十年，我国将成为全球最大服务业市场和服务型消费新增市场；未来十五年，我国将成为全球最大规模的服务贸易国。

这种判断绝非无的放矢，因为中国既是全球最大的制造业中心，又是世界最大的消费市场，14亿人口+4亿中等收入群体所形成的强大购买力，是任何国家都不具备的巨大优势。

在这样的背景之下，不仅是投资者和投资机构，就连城市也迅速投入到大消费的黄金赛道中。

这个城市投入消费赛道

7月21日，深圳市人民政府办公厅印发《关于促进消费扩容提质创造消费新需求的行动方案（2021—2023年）》，实施“十大消费行动”，40条措施，并提出将深圳打造为世界级地标性商圈的宏伟目标。

深圳立下军令状：

力争通过3年左右的努力，实现消费环境、消费品质显著提升，品牌集聚、时尚引领享誉全球，新型消费、升级消费蓬勃发展，高质量商品和服务供给能力持续增强，商业创新力、竞争力、影响力跃上新水平，国际消费中心城市建设迈上新台阶。

更具体地讲，深圳将打造医美之都，探索引进外佣、外籍培训师，建立大湾区国际免税城、设立市内免税店，建设中国（深圳）珠宝玉石交易中心，打造金沙湾国际乐园、小梅沙片区、融创冰雪世界等重大旅游项目……涵盖医疗、教育、旅游、免税、家政等各个方面。

相信在不久的将来，深圳将成为全国乃至世界的消费中心。

大消费时代如何弯道超车

当深圳都在重仓消费，普通投资者又该如何布局实现消费赛道的弯道超车？

结合时代背景，我们做出的重要判断是：大消费时代，也是“一铺养三代”的回归时代。

为什么这么说？

从房地产角度看：

1、虽然房地产进入一个非常严厉的调控阶段，但中国人爱存钱、爱买房的消费惯性短时间难以改变，而且房地产也是经济内循环和新型城镇化不可分割的重要组成部分。

2、一线城市住宅严格限购、限贷，不限购的优质商业将获得更多投资者和资金的青睐。

3、随着二手房参考价格机制的全面推广，住宅价格大幅上涨的时代过去了，而拥有稳定租金收益、稳定现金流的商铺相比于住宅回报率更为可观。

从新消费趋势看：

最近国家为互联网行业出台了一系列整顿措施，而对实体经济、实体店则是从政策层面给予更多扶持。

1、电商税：去年12月底，国家税务总局发布《2020年电子商务税收数据分析应用升级完善和运行维护项目中标公告》，如果电商税落地，那么实体店的“春天”就要来了。

2、反垄断：一系列打击反垄断和资本无序竞争的举措相继出台，12月22日，市场监管总局联合商务部召开规范社区团购秩序行政指导会，阿里、腾讯、京东、美团、拼多多、滴滴6家互联网平台企业参加，会议发布了“九不得”新规。

3、大数据杀熟：目前市场上一些互联网企业掌握大量流量和客户隐私，通过大数据杀熟等方式从用户身上获利，相应的整顿与处罚均已在路上。

在国家政策的引导之下，实体店正王者归来，曾经的电商巨头也纷纷从线上走回线下开实体店，如盒马鲜生、永辉超市、苏宁易购等。

因此在大消费这条赛道上，如果你不是万中无一的炒股高手，布局一线城市核心商业才是“躺赢”的关键。

商铺选得好，绝对是可以养三代、富三代的，但投资商铺同样是一门技术活儿，比投资住宅的门槛高很多。

深圳下一个商业中心

投资住宅看准地铁、价格、配套三大要素后，判断失误的可能性很小。然而商业地产对地段的要求极高，不仅要求尽量是市中心或发展区域的核心地段，可视性、可达性都是关键因素。

研究深圳传统三大商圈的发展变迁，有利于完善我们对深圳商业地产投资逻辑的构建。

深圳最早的商圈诞生于罗湖，因为罗湖是深圳最早开发的区域，因此这里也最先承载了深圳人的消费需求，并慢慢发展成为深圳的商业中心和城市消费中心。

其早期诞生了如东门太阳百货、贸业百货等一大批优质商业项目，比较著名的金光华广场和万象城即使在今天深圳的商业版图中，也占有着举足轻重的地位。不过土地瓶颈成为了制约罗湖发展的最大障碍，罗湖商圈想要焕发新的活力还要依赖城市更新。

随着城市中心向福田的转移，密集的地铁线路、甲级写字楼、金融机构、会展中心、市民中心等配套开始向福田集中，在巨大的客流量和消费需求支撑下，以福田CBD、华强北为核心的商圈开始呈现出更强的统治力。

深圳“一路向西”，南山慢慢成为科技产业和企业总部的聚集地，这里也是深圳的新城市中心，以世界之窗、后海、南油、西丽、前海等为核心的商圈，开始有了与罗湖、福田商圈分庭抗礼的实力，深圳商业格局从此呈现“三足鼎立”之势。

深圳商业格局的形成其实不难理解，这与深圳城市的多中心发展关系密切，深圳每诞生一个新的城市中心，便会有新的产业，新的人口向新的中心流动，进而创造出新的消费需求和服务于需求的新商圈。

未来深圳的发展方向是向东。从“东进、西协、南联、北拓、中优”的空间规划可以看出，南边跟香港只能“联”；西边跟珠江口西岸只能“协”，深圳未来发展的更大空间在东部。

随着深圳西部土地开发殆尽，以及深莞惠大都市圈的构建，位于深莞惠几何中心的龙岗区得到实体经济和创新地位的不断强化，重要轨道交通和高新产业布局的重心也开始向东部转移。

在此背景下，龙岗大运新城有潜力成为深圳下一个新城市中心和商业中心。

《深圳市商务发展“十四五”规划（征求意见稿）》提出：加快龙岗超级CBD 规划建设，围绕“三馆一城”和世贸中心、万科广场、珠江广场等重点区域引导品牌集聚，打造面向深圳东部、辐射周边城市的综合商业中心。

在深圳都市圈规划下，大运新城作为深莞惠几何中心，将打造成为辐射莞惠的新综合商业中心。

为什么是大运？

为什么是大运新城？流量说明了一切。

抛开地理优势、政策优势不谈，大运东部交通枢纽的地位就是流量的代名词。

大运新城四地铁汇聚，根据深圳新一轮的轨道交通规划，除了目前正在运营的地铁3 号线，之后的14 号线（在建）、16 号线（在建）、深惠城际线（33号线）（规划中）都在此交汇。

大运站是除了车公庙站外，深圳唯一的四线交汇的地铁站，未来龙岗、坪山、大鹏甚至惠州、东莞的人流量都将转化为大运的商业价值。

除了交通，大运还有深港国际中心这样的摩天地标；有香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学等十余所国际高等院校（部分处于引进计划阶段），有益田硅谷，启迪协信等高新产业园；有建面约29万㎡，投资约45亿的大运中心体育馆，举办过法国超级杯、国际冠军杯、中国足球协会超级联赛，也举办过张学友"A CLASSIC TOUR "世界巡回演唱会、周杰伦嘉年华演唱会、五月天Just Rock It演唱会等大型演艺活动。

摩天坐标+产业教育+场馆建设，带来巨大人流量、曝光量和商业价值，最终受益的将是大运商圈。

现在就有一个总价30万起布局大运商圈的机会！

恒大城市之光，位于大运商圈核心，无缝接驳大运枢纽，三层商业地铁直连，风雨连廊无障碍购物体验，吸引巨大客流与现金流，加速商业价值兑现。