戴德梁行：2021年第二季度全国住宅市场研究

2021上半年，房地产调控政策自上而下密集出台，累计调控政策超300次，上海、深圳等重点城市相继颁布条例，推进楼市精准调控。在愈发收紧的政策环境下，全国住宅市场的表现备受关注。近日，戴德梁行发布《2021年第二季度全国住宅市场研究》报告。报告显示：

全国住宅新房成交热度延续，年中集中交易明显

调控政策逐渐发挥效应，二季度全国住宅新房均价环比有所回落

二线城市新房市场持续活跃，月均成交量创近年新高

重点城市二季度价格整体平整，一线城市受保障性住房供应放量影响回落

楼市调控进一步趋新、趋严、趋细，局部市场过热表现或有所缓解

住宅新房成交热度延续，年中集中交易明显

上半年，全国住宅新房成交量79,081万平方米，同比上涨29.4%，两年平均增长9.3%，其中单二季度住宅成交量同比上涨11.6%。由于上年二季度市场活跃度仍处于疫情影响的恢复期，目前成交量同比增速受上年低基数的影响较大。从6月单月成交量1.94亿平方米接近过去两年单月最高值，可见当前市场成交热度较高。随着部分城市对二手房市场的调控限制，一手住宅成交占比有所提升。

预计后续在一城一策、精准调控的政策背景下，局部过热的情况将被有效缓解。

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调控政策逐渐发挥效应，二季度全国住宅新房均价环比有所回落

上半年，全国住宅新房成交均价为10,702元/平方米，同比增长9.7%，单二季度均价为10,605元/平方米，较一季度10,842元/平方米环比下降2.2%。在全国住宅成交量快速增长的同时，住宅均价环比回落。调控政策逐渐发挥效应，部分楼盘开启降价折扣等手段加速回款，特别是在非一二线热点城市，导致全国新房均价环比回落。二季度多家银行贷款额度收紧，预计下半年部分楼盘或采取促销让利活动，以价换量的销售策略仍将持续，从而影响全年新房销售价格。

二线城市新房市场持续活跃，月均成交量创近年新高

从季度成交量来看，发达及普通二线城市的月均成交量均达到近年季度新高。在缺少大量新房供应背景下仍取得近年来月均成交量新高，表明当前二线重点城市新房需求旺盛。

自今年2月深圳出台二手房参考价机制以来，陆续有上海、成都、西安等城市跟进针对二手房交易的调控政策，一定程度上引导这些城市购房需求由二手房向一手房转变。预计随着后续更多城市加入对二手房参考价格及市场政策调控，未来或将有更多需求集中于新房市场。

重点城市二季度价格整体平稳，一线城市受保障性住房供应放量影响回落

从第二季度成交均价来看，发达、普通二线城市新房成交价环比分别上涨7.2%、0.3%，一线城市环比下降7.3%。一线城市中，上海均价环比下降21.1%，主要受大量保障性住房成交的影响，单二季度上海保障房成交量占季度成交总量的53.4%；其余一线城市环比均有所上升，其中涨幅最大的为深圳，达到8.1%。发达及普通二线城市中，共7座城市二季度均价环比下降，其中降幅最大的为郑州下降9.8%，主要源于二季度供应放量。其他城市价格走势较为平稳，季度变化幅度在7%以下。

政策面呈边际收紧趋势，局部市场过热表现或有所缓解

2021年上半年，全国房地产累计调控政策超300次，其中中央各部门的调控政策高达40余次。7月23日住建部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，重点整治房地产开发、买卖、租赁、物业等社会关注度较高的问题，上海、深圳、东莞等城市因地制宜相继跟进，调控内容趋新、趋严、趋细。除常规补丁式调控外，影响楼市中长期的基础性制度建设也有所提速。二手房参考价机制逐步推广，保障性租赁住房供给提速预期加强。

戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示，从资金面来看，房地产金融管理无放松迹象。政策端持续优化“三线四档”融资管理规则及相关监督管理机制，引导企业经营融资活动更加审慎自律，并形成稳定的金融市场政策预期。预计债务压力将促使房企加速推盘以缩短回款周期，融资能力、土储规模、周转效率受到挑战。从土地市场来看，大部分城市首轮集中拍地市场热度延续高位。上半年22个重点城市均已完成今年首批集中供地，一方面向各类市场主体和消费者充分公开市场信息，实现稳预期；另一方面大规模土地供应配合地价上限、住房指导价、竞配建、竞自持等土拍限制条件，都将一定程度上稳地价、稳房价，预计后续全国住宅新房销售均价的高增速也将在一系列政策影响下逐渐回落。

此外，考虑到上年二季度后市场逐渐恢复，预计后续供应量和销售量同比增幅都将较上半年收窄，结合政策面持续的调控收紧，预计局部市场过热表现或有所缓解，但整体市场相对活跃的成交氛围仍有望在下半年惯性延续。