哪些楼盘可能会被大湾区深圳抢购买

过户2.6万套，环比下降45%，近6成房源降价……

深圳今年上半年的二手房楼市答卷，交出来了，2.8新政的威力比很多人预期的更加猛烈。

深圳 “门庭冷落”，珠江口西岸的另一个“深圳湾”之上，却是“门庭若市”。

7月10号，珠海十字门中央商务区百亿地王项目“中海寰宇天下”营销中心正式开放，吸引了大湾区众多同行、买家前往，盛况空前。

这个珠海拍地总价TOP1的项目，自去年11月被中海以104.7亿的高价拿下以后，就备受市场瞩目，淘哥也一直关注项目进展，前段时间还去实地进行过考察。

当时，淘哥就推断：中海寰宇天下所在的十字门中央商务区，是大湾区下一个“深圳湾”，中海寰宇天下的禀赋，则类似“半岛城邦”，这种区域和产品特质决定，项目会备受深圳客青睐，或吸引一大批深圳人入手。

要知道，深圳上半年二手房比去年下半年减少了2.28万套，按套均800万计算，资金量级就达到了1824亿。

这千亿级的购买力不会因为深圳严控就凭空消失，通胀的大背景下，这些资金在大湾区紧锣密鼓地寻找可替代的优质资产，而珠海十字门中央商务区的中海寰宇天下，大概率是深圳强大购买力转移的一个沉淀池。

01. 深圳人买房偏好

追买环深热点区域

过去几年，深圳人在楼市收获了远超普通水平的财富增值。

深圳房价从2015年的约3万/平，到二手房指导价出台前的约7万/平，翻了2倍多，中间诞生的，是无数个千万级的财富裂变故事。

所以，深圳人热衷买房，而且对于如何买才能效益最大化，有自己的独特偏好，最大的特点，就是——认规划，随大势，喜欢追买热点区域。

因为深圳各种蓝图兑换成现实的速度很快，所以深圳人对定位高、规划好的区域向来热衷。

过去10年，随着深圳一路向西发展，福田、南山取代罗湖成为深圳人置业的热土。

但凡有重磅规划和概念加持的片区，从福田中心、香蜜湖，到深圳湾、前海、宝中、沙井，深圳人买起来毫不手软，以致于西部房价水涨船高，是东部的2倍多。

买深圳是这样，买深圳之外的地方，也是这个逻辑，深圳外溢的购买力，几乎都抱团去了环深。

东莞凤岗、塘厦，惠州大亚湾、惠阳，还有珠江口西岸，和深圳对望的广州南沙，中山马鞍岛，珠海唐家、横琴等地，深圳客占比很高，有的能达到5成、8成。

“买不了深圳，就买环深”，已经成为深圳客的共识和最优选择。

02. 四大层面

读懂十字门中央商务区

为何受深圳客青睐

深圳人买房的底层偏好，是淘哥推断中海寰宇天下会备受深圳客青睐的关键因素，因为项目所在的十字门中央商务区，集地缘、趋势、实力等优势于一身。

首先，十字门中央商务区位于大湾区内环。

看下图，以上帝视角俯瞰大湾区，紧环珠江口，一条环线串联起香港——深圳南山、宝安——东莞滨海湾新区——广州南沙——中山翠亨新区——珠海横琴、十字门中央商务区——澳门。

大湾区的重要性，众所周知，作为国家级战略，它是要在世界版图之上，与旧金山湾、纽约湾、东京湾分庭抗礼，为中国争夺国际荣光的战略重地。

而这条内环线，就是大湾区实现国家千年大计的支柱力量，它串起了大湾区第一梯队城市未来15年的龙头区域：

深圳的南山，要打造世界级滨海中心；宝安，要打造城市西部中心；南沙、横琴，与南山的前海同为自贸区；滨海湾新区、翠亨新区也是东莞、中山承担起大湾区时代城市使命的核心引擎。

大前海、横琴—十字门区域规划示意，都是重磅战略

大湾区的顶级区域强强联合，在珠江口“会师”，意味着什么？

这里将汇聚最重磅的规划、最先进的产业、最熠熠生辉的资源，众多世界级的总部基地、科研高地、文化地标都会赫然矗立，未来，将是世界认知中国的窗口和名片。

在大湾区内环占据关键据点的十字门中央商务区，自然也会是大湾区炙手可热的龙头区域。

其次，十字门中央商务区背靠的珠海，重要性比肩深圳、广州。

珠海，在今年2月份发布的《广东省国土空间规划（2020-2035年）》中，就和广州、深圳并列，共同构成广东的“一核”。

今年4月份，又在广东十四五规划中被委以重任，和广州、深圳分别成为大湾区最中心3大都市圈（广州都市圈、深圳都市圈、珠江口西岸都市圈）的核心城市。

这意味着，在大湾区、广东省的规划中，决策者把珠海看的和深圳、广州同等重要。

这里，淘哥要重点讲一个关于珠海未来机会潜力的事情。

珠海和深圳同为经济特区，过去几十年，之所以没有深圳发展快，主要是澳门没有香港实力强。

但是近两年，这种局势发生了变化，众所周知，香港出现了一些问题，为了解决矛盾，国家正在进行一系列的改革，但是冰冻三尺非一日之寒，要想彻底改变香港的局面，需要10年、20年，甚至更加长期的努力。

这种情况下，澳门作为一个“听话的孩子”，需要承接、转移香港的一些职能，但是澳门太小了，要实现多元化发展，承担起国家重任，就需要借力隔壁的横琴。

这也是为什么琴澳一体化会备受重视，如有必要，横琴或许会直接并给澳门。

届时，最靠近横琴，或者可以直接说是横琴一部分的十字门中央商务区，它的价值，就无可估量了。

再次，十字门中央商务区规划好、兑现速度快。

十字门中央商务区位置非常特殊，左手横琴，右手澳门，是珠海的精华之地。

作为横琴新区的先导项目，2009年时，十字门中央商务区还只是一片蕉林鱼塘，在对岸金碧辉煌的澳门主城衬托下，只是毫不起眼的“蛮荒之地”。

而如今，十字门中央商务区已然变成了不输澳门主城的繁华之地：

商业地标珠海中心、艺术殿堂珠海中演大剧院、珠海首个五星级酒店、珠海国际会展中心、珠海商业地标十字门商都、珠海城轨十字门站等众多城市顶级配套都已经投入使用，这个兑现速度，比前海还要略胜一筹。

如今，珠海中心大厦与澳门塔、横琴IFC形成三足鼎立之势，直插云霄，气势非凡。

图源珠海国际会展中心官微

如果说，过去，十字门中央商务区活在澳门、横琴的光辉之下，未来，它将成为和澳门、横琴齐名的光辉之地，成为大湾区下一个“深圳湾”。

最后，十字门中央商务区对珠海内部和大湾区的虹吸效应明显。

十字门中央商务区拥有非常强大的交通对接体系：

●十字门中央商务区往南，通过横琴大桥、十字门海底隧道（在建中），十字门—横琴轻轨基本与横琴无缝连接。

●十字门中央商务区往东，通过港珠澳大桥延长线、湾仔口岸及湾仔-妈阁人行隧道（规划中），直达香港、澳门。

●十字门中央商务区还与珠海内部板块衔接密切，车程约10分钟就能到南湾片区。

十字门交通示意

作为珠海新的城市中心，城建面貌新、市政配套水平高、规划了多所学校，十字门中央商务区在价值快速兑现的5—10年间，性价比很高，对珠海主城，以及外围城市，都有莫大的吸引力。

这就像宝安中心区，作为西部一个崭新的城市中心，规划陆续开始兑现后，和已经非常成熟的南山、福田比，便宜；和西乡、沙井、光明等地比，配套更好，于是四面八方的置业者都开始涌入，以致于宝安房价一度跑过前海，稳站10万+。

这种现象，可以称为城市新中心的虹吸效应，是区域价值释放的一种外在呈现。

可以发现，中海寰宇天下所在的十字门中央商务区，和横琴连为一体，与前海、宝中两大战略重地同在大湾区内环，现实价值和未来价值兼备，是深圳人追买的热点区域的典型，自然会吸引众多深圳客下注。

03. 超级大城+地标林立+观澳门烟花

中海寰宇天下绝无仅有

十字门中央商务区，已然是大湾区不可多得的宝地，中海寰宇天下的禀赋，更是一流。

中海寰宇天下最大的特质是——稀缺。

看这张图，两江四岸交汇之处，横琴、澳门之间，中海寰宇天下脚下的沃土，是十字门中央商务区最后一块超大宅地，借助十字门海底隧道可直达横琴。

项目不仅面海，北、西、南三侧还分别有将军山公园、大马骝洲山公园、情侣路滨海公园环绕，可谓山海兼备。

横琴、澳门的繁华城市景观，也是触手可及。

项目周边，矗立着的是330米的珠海中心、333米的横琴IFC、338米的澳门塔、中演大剧院、国际会展中心等众多城市地标，如果恰逢节日，中海寰宇天下还能近观澳门烟花。

这种地段，绝无仅有，不可复制，不可替代。

它所承载的，远远不止一个楼盘、几栋房子那么简单，而是制造了一个拥有大湾区顶级资源、登顶社会金字塔塔尖的机会。

去年11月，中海力压群雄，以总价104.76亿的大价钱将其拿下，最看重的，也是它独一无二的地段禀赋。

也多亏了是中海将其收入囊中，才能做出寰宇天下这种惊艳的产品。

项目总建面约45万方，大盘的好处是配套丰富，但是也有不便：点与点之间距离较远，如果前期规划没做好，生活体验就会大打折扣。

而中海近乎完美地解决了这个问题。

项目在外围打造了形象展示街区和自然景观街区，内部又利用十字轴的结构，打造了中轴活力街区和社区绿廊街区，将商业，园林，社交、健身、邻里中心等公共空间沿这几条轴线分布，打造了一个5分钟生活圈，在这里，步行就能解决几乎所有生活需求。

中海寰宇天下布局示意图 仅供参考

加上项目是城轨十字门站上盖物业，自带一所幼儿园，周边还有10所学校、五星级酒店、十字门商都等设施，生活非常方便。

此外，为了进一步放大生活体验的舒适感，中海还打造了一个连廊系统，贯通整个社区，实现了晴天不打伞、雨天不湿鞋的极致效果。

种种充满人文关怀的设计已是令人称绝，具体的产品打造，也是匠心卓著。

04. 创新LDKG设计 超高实用率

中海寰宇天下的户型绝了

中海寰宇天下外立面，采用精细化线性阳台与全玻璃幕墙相结合的设计，弱化了高层建筑的沉重感，呈现出晶莹剔透、灵动轻盈的效果，与周边山海相映成画。

中海寰宇天下效果图 仅供参考

仅这一个融入自然意境的外立面设计，就展示出了中海的非凡功底。

但如果再深入了解户型打造和精装标准，会更佩服中海所倾注的诚意。

中海寰宇天下首推约127平的海岸高层、105平的可变3+1房，实用率很高，全部精装交付。

约127平的4房2厅2卫，空间尺度相当于市面上140平左右的户型，竞争力很强。

此户型格局方正，4开间朝南，采光面达到了15米，主次卧分离，中间有客餐厅过渡，主卧化妆间、衣帽间一应俱全，私密性很高。

而且采用非常创新的LDKG一体化设计，即客厅（Living Room）—餐厅（Dining Room）—厨房（Kitchen）—花园阳台（Garden Balcony）共处一个开放空间，面积达到了约60平，打破了在餐厅做饭时和家人的隔绝感，为家庭多元互动提供了更多可能。

同时这种设计还能将空间阔绰感无限放大，营造出了非常舒适的豪宅体验。

约105平的3+1房2厅2卫，也是南北对流，4开间朝南，为了让山海景观得到更好的呈现，客厅、阳台面宽做到了5.7米，视野非常开阔。

此户型还打造了阳光入户花园，主卧带有U型衣帽间，独特性明显。

最惊喜的是，3+1房的设计让空间拥有了更多可能性，多出来的1房，不管是书房、儿童房，还是工作室，完全可以根据自己的需求定制，可谓是花3房的钱实现了4房的居住体验，性价比很高。

为了让居住体验达到极致，中海寰宇天下还采用精装交付，而且标准很高，可谓业界典范。

项目不仅全屋配置大金空调、新风系统，还配置了由中海、华为及科大讯飞联合打造的全国首创全屋智能系统，实现了万物互联。

只需喊一声“小海同学”，就能发号施令，控制空调、新风、灯光等，还能关门、关水、关电、关气，营造了一个具有科技感、未来感的生活方式。

约127平户型实拍图

此外，项目精装用材分外用心，都是豪宅级标准：

比如配备中海自主研发的天山铸铝门，厚重感十足、不褪色、防火防盗、隔音性能强；比如厨房台面选用一体式岩板，吸水率极低、不易沾油、耐1200℃高温；比如主卫台盆和水龙头采用的都是高档品牌TOTO……

约105平户型实拍图

综合来看，中海寰宇天下一线南向看海，坐拥城市塔尖资源，再加上顶豪品质，是一种可以家族传承的资产，就像“表王”百达翡翠的手表一样，代表的是臻于完美的精神气质。

有了中海寰宇天下，十字门中央商务区这块超大体量、集珠海精华于一身的宝藏之地，总算是没有被辜负。

中海寰宇天下效果图 仅供参考

▼

淘哥提醒，近5年，珠海主城区一手住宅供求稀缺，今年4月份的供求比仅为0.53，这意味着，100个出手买主城房子的人，近50个都要空手而归。

数据来源：克尔瑞

中海寰宇天下的到来，正好弥补了市场短缺，势必会引发高度关注，而且首推产品数量不多，非常稀缺，想买到的深圳人，估计要拼运气了。

此外，根据当地政策，外地户口也可以在珠海购买一套住宅，这意味着，深圳人买中海寰宇天下，只需准备3—4成首付就可入场，门槛很低。

这种抢占大湾区下一个深圳湾，用不到1/5的成本，就能拥有类似深圳湾1号、半岛城邦生活体验的机会，千载难逢。

据悉项目月底就会入市，各位朋友，抓紧机会。

项目营销中心已盛大开放

火爆诚意登记中，首开在即

即可获取惊喜优惠信息...

项目地址：中国 · 珠海 · 澳门旁 · 横琴十字门中央商务区

项目电话：0756-8858688

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）