深圳最不缺的就是年轻人。
在早高峰的地铁上,你可能一年都给老人让不了几次座——不是不想让,是根本没有老年人。
年轻人的需求与偏好,影响这座城市的肌理,影响着各个行业的未来,包括房地产。
我们以当下年轻人的快乐水——奶茶为锚点,选取了三家不同价位的、相对流行的奶茶品牌。
店家选址前,一定会做详实的市场调研,其中与品牌目标客群相符的购买力,以及客流量是两个关键因素。
因而,我们可以透过不同品牌奶茶店的选址,来描绘深圳年轻人的活动热力图,乃至窥探城市的消费力布局。
第一个品牌,是客单价约13元,性价比较高的某奶茶,我们以“上车茶”指代。
上车茶门店遍及全市,宝安、龙岗两区的上车茶数量为全市第一阵营。
原关内的老大哥罗湖,仅排名第6。
上车茶虽然门店密集,但是没能挤进深圳最土豪的版块——在深圳湾一家门店都没有。
第二个品牌,客单价约30元,我们以“改善茶”指代。
改善茶在福田、南山数量最多,宝安、罗湖、龙岗为第二梯队。
坪山这次和深汕、大鹏一起吃“0鸡蛋”。
第三个品牌,客单价约40元,我们以“顶豪茶”指代。
顶豪茶数量相对少,全市约有23家。
福田以8家顶豪茶的成绩,遥遥领先其他区,南山、宝安以4家勉强跟上,其他各区纷纷退出群聊。
九点总结!
1、分区来看的话,福田还是当之无愧的老大。
不同价格层次的茶饮布局均匀,其中顶豪茶的数量大幅领先,可见福田购买力相对集中且高端,可能富二代还是喜欢在福田玩。
2、南山次之,但顶豪茶的数量稍逊。尤其深圳湾版块,奶茶店的数量不多。当然深圳湾的绝对实力摆在那,只能说,可能住深圳湾的大佬比较流行喝茅台。
3、深圳第一代大哥大罗湖,顶豪茶比不上福田,刚需茶都比不过龙岗。辉煌过后的罗湖,目前发展方向之一是“消费中心”,但仍需继续努力。
4、坪山、盐田两区常常名落孙山,大鹏、深汕“更在孙山外”,原因很大程度是地缘劣势。但未来在都市圈时代,这一劣势有望补足。
5、西部的光明,这位近两年备受宠爱的“小儿子”,表现和坪山、盐田等区相近。反映出其规划还未完全落地,商业配套、人气其实还不足。
6、其实别说“小儿子”,连“太子爷”前海,也同样是全军覆没。虽然贵为太子,但成为老大尚需时日。
7、宝安、龙岗两区的上车茶数量,超越原关内地区,人口的数量优势明显,年轻人(价格敏感型消费者)扎堆。这与两区上车盘为主的楼市供应相匹配。
8、奶茶整体呈现了“大杂居、小聚居”的特点。
即福田、南山这样的大区,茶饮分布杂且均匀。
而龙岗、宝安等区,茶饮布局会有一定聚集性。如宝安聚集在宝中,龙岗聚集在坂田、布吉等板块,龙华聚集在深圳北——龙华站一线。
坂田、布吉刚刚被官宣要纳入城市的核心区。从本文的维度看来,这不是前瞻性的规划,而是官方的顺水推舟。
因而在龙岗、龙华等区置业,还是尽量要选择区内的热点板块。
9、局部地区的奶茶,明显地沿着地铁线路布局。
这个特点无论是上车茶还是改善茶,无论是南山还是龙岗、宝安都有呈现。
地铁线路带动人流,从而影响商业布局,在置业决策中仍要着重考虑。
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