深圳受房贷及利率的影响 下半年房价走势怎样

时光冉冉，转眼2021年已经过去了一半。

相比2020年，2021年上半年的深圳楼市似乎有些安静，以往的“金三银四”并没有到来，而是失约了。

新盘表现虽然不错，出现好几个日光盘，但入市的数量却不多。据不完全统计，截至目前，仅44个新盘入市（含公寓、办公、商铺等）。

二手房的表现更是欠佳，因为“二手房指导价”等楼市调控政策的加码，成交数量大幅下降，进入冷静期。

深圳住建局数据显示：5月二手房网签量共计3781套（含自助网签），环比持续下降14.0%，同比去年5月份二手房11028套的网签量，大幅下滑了65.7%。

深圳市房地产中介协会数据显示，6月前三周，二手房网签量分别为：784套、704套、713套，累计仅2201套，大概率会再创新低。

与此同时，工、农、中、交、建五大行深圳分行均已将房贷利率上调，首套房贷利率上调15个BP至5.10%（LPR+45BP），二套房贷利率上调35个BP至5.60%(LPR+95BP)。

多家银行出现二手房贷业务排队、放款周期延长的现象。不久前，深圳官方二手房交易系统“闪现”，今后二手房市场的监管将进一步加强。

那么，下半年深圳楼市会怎么走？会放松调控么？买房又要注意什么？壹地产特此采访了多位业内专业人士，看看专家们怎么说。

深圳二手房市场已彻底入冬

接下来或继续降温，价格还会松动

刘晓博

刘晓博说楼市创始人、财经评论员

近期房贷收紧跟此前楼市过热有关。今年1到5月，全国卖地、商品房成交，都创出历史新高。

如果跟2019年相比，连续两年平均主要指标增速都在12%或者以上（剔除疫情因素），远远超过了经济增长。

也就是说，房地产在经济中的权重在继续上升，经济对房地产的依赖度在增加。

在这样的背景下，全国范围内整体的楼市调控在强化。其目标，是让房地产占用的金融资源正常化。深圳作为这一轮房价大涨的领头羊，尤其要这样做。

其实截至5月末，深圳贷存比不到70%（广州82%，惠州101%），大量存款是闲置的，但深圳仍然收紧了房贷。

深圳至少在1年内，甚至更长时间里，不太可能放松楼市。如果新房继续存在显著价格倒挂，新房金九银十还是会有，二手房已经彻底入冬，不会有金九银十了。

建议置业者：二手房不急着买，等市场继续降温，价格还会松动。新房，尤其是有价格显著倒挂的，随时可以买。

从100分降到80分，深圳市场整体偏好

首套置业还是要非常谨慎

玉家雄

深圳中原二级市场董事总经理

在深圳，房贷利率上升及房贷额度紧缩，最主要的作用就是冷却整个房地产的一个热度。估计下半年的情况不会有太明显的改变，整体还是会往这个方向走。

毕竟市场的热度决定整个价格的一个走势，这一方面政府应该不会有明显的意愿去改变这个策略。在深圳，房价的高企还是非常核心的一个问题。

2021年下半年的整个走势应该没有我们想象中那么乐观，虽然市场依然会出现一些网红盘，引来市场的高度关注，但秒光盘或者是日光盘的数量会有所下降，主要的原因有三方面。

第一个方面，对于资金的监控更严了，还有房贷的紧缩使很多客户不一定能够轻松地买到房子。

第二个方面，去年715新政后，房票的补充速度明显的减慢，跟以往不同，我们可以从最近某些项目的销情中慢慢看到这种趋势，比我们原来想象要略差。

第三个方面，现在客户对于房票的使用越来越谨慎，所以，在没有选到最合适、最理想的一个房子之前，他们都不会轻易出手。

政策放松还是言之过早，因为整个深圳市场还是比较好的。虽然有一些市场趋冷的因素，但只是从100分降到80分，整个深圳市场还没有具备放松政策的环境。

至于金九银十，也不宜想太多，因为现在整个市场的供应及市场的状况很多还是政策上来控制的，并不像我们以前一样。

下半年的供应量会有一个比较明显的增加，所以整个市场的气氛也不会太差，只不过不会像去年底和今年初卖房子卖得那么轻松而已。

给购房者的建议就是现在真的要很谨慎，特别是首套的这些客户，他们使用了首张房票后，未来再次买房的这个条件就起了翻天覆地的变化。

至于改善型客户要留意的就是：真的要把二手的房子卖掉后再筹钱来买新房，先要找到合适买家才来做这个决定，这个也会变成对整个一二手市场的一个影响。

深圳基本面不支持大幅下跌

无休止等待抄底是不明智的行为

大渔

米宅资深主编

房贷利率上升和房贷的收紧并不是深圳独有的现象，是全国一盘棋。

对比很多城市，深圳的房贷利率算低的，像郑州、南昌、成都、东莞很多城市，首套房贷利率都在5.7以上，有的甚至超过了6。

房贷收紧方面，深圳只是排队和放款周期延长，很多城市干脆出现二手房停贷。所以，信贷大幅收紧是全国普遍现象。

深圳本身208调控后楼市已彻底熄火，又赶上全国性的房贷收紧，可以说雪上加霜，所以这次楼市凉得特别透，出现了不到4000套的二手成交量。

下半年，从中央对楼市持续收紧的态势，看不到放松的希望，深圳自然也不敢自己放松。

对今年的金九银十我不抱太大希望，预计下半年房价会有小幅盘整，然后企稳。

深圳的基本面不支持大幅的下跌，我认为过度观望，无休止等待抄底是不明智的行为，弃选万科都会四季这样的盘也是不明智的行为，现在的市场情绪类似2008年，当年看空深圳的人都付出了代价。

这一刻是针对房地产金融的一场调控

深圳的房价一定会回调

李俊怀

千麦规划联合创始人、大胡子说房创始人

利率上升，还有贷款收紧会是今年的主基调，不仅是在深圳，其实已经在全国上演了，广州、东莞、合肥、成都等城市都有。

有个核心点：开发商在银行的贷款给了一条红线，老百姓在银行的房贷也给了一条红线。在此之下，一些银行这种针对相关房地产或者买房贷款的限制就会比较大。

实际上银行钱是很多的，因为去年全球，包括中国的货币放水都比较明显，但这一刻是针对房地产金融做的一场调控。

银保监会主席郭树清主席说过：“防止房地产的这个灰犀牛的发生”。

深圳楼市政策的高峰已经过去。接下来，一个大的房地产税可能会在深圳试点，除此之外更多是一些小修小补的政策。

当下深圳的限购升级，调控升级的效果已经很好了。深圳的房价一定会回调，因为一九年到二零年涨了很多，局部的一些板块，涨了百分之五六十。

继续这样下去就跟房住不炒的主基调是相违背的，所以今年深圳的房价被严控，甚至出了那么多政策去进行一个调整和打压，相当于是一个政治任务。

因为深圳是全国的一个楼市龙头，擒贼先擒王，深圳的楼市回调一定程度上能够让这一波楼市的这种火热稍微那个慢下来一点。

对于去年科技园、前海、宝中、光明等热门板块，这一刻可以去做对比，等到第四季度再来买，因为不能再期待深圳一两年还能大涨。

买房子停贷/贷款周期放长对于二手房的影响更大。因为新房本身就是期楼，放款周期变长没所谓，对买房的人来说，迟一点还款就迟一点供楼。

对于二手现房的人来说，要卖了房才能去买新的一套，对于要买的人，款越早提出，越早拿到房产证，就越早能搬进去，所以，可能很多人就去打新。

当然一方面也是建议大家这样去做，因为深圳有一些板块，还是有明显的限价，那么就会有一些倒挂的红利。其次，二手房首付也变高了。

但如果不急，也可以再观望下二手房，因为可能会出现一些捡漏的机会，一些地段不错的，配套比较好的房子这一刻有机会去捡漏，那么也可以去看看。

深圳下半年入市项目盘点

根据深圳住建局公布，2021年一季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目有22个，截至目前还有6个项目未入市。

其中，南头正天龙雅居、大浪锦顺名居及福田加福华尔登府邸均顺延至二季度计划入市项目名单。

另外3个项目分别为：罗湖莲塘东海富汇豪庭；龙岗坂田信义君御山居；南沙西丽玖裕茗院。

2021年二季度计划入市的商品住宅及商务公寓项目有36个，截至目前有19个项目未入市（含一季度顺延的3个项目）。

也就是说，截至目前，还有22个项目将会顺延至下半年入市。其中，不乏关注度非常高的海德园B区、星河天地华府、加福华尔登府邸、信义君御山居等网红项目。

另外，根据深圳中原研究中心不完全统计显示，2021年深圳预计有128项目计划入市，除去已入市的44个项目，深圳下半年预计还有80多个新盘计划入市。

不是特别急的朋友可以再看看，谨慎选择最适合自己的房子。

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