深圳小产权价格疯涨背后原因分析

文/团长

山雨欲来风满楼。

今年的深圳楼市，大新闻不断！

这两天，央视曝光深圳小产权价格疯涨的消息，一时间刷爆朋友圈。

不少炒房客心中窃喜，看来一二手房市场被调控摁住了之后，终于轮到小产权C位出道了。

谁知，还没等高兴两分钟，官方调控的大锤接连砸来。

先有大浪街道的官方文件流出，要求各股份公司、村民等不得进行小产权房交易。

后有自媒体爆料，多家小产权中介门店被查封。

还能看到商品房经纪人开始发招聘广告，准备吸纳这一波临时型失业人员。

今年以来，深圳楼市一直处于风口浪尖。

2月8号官方出台史上最严的调控——二手房参考价！也就是在全市住宅小区二手住房形成成交参考价格，定期在官方平台发布。

一夜之间，二手房挂牌价、成交价消失，服务器出错……大招威力很猛，9成小区价格腰斩50%，二手房成交量立马下降。

二手房不能人为炒作卖出高价，由此也浇灭了“打新热”，扼杀了一批代持投机的人。

最明显的例子，“深房理”炒房团伙的逆天操作被公之于众。

借首付，高杠杆，假结婚、代持等极致手段层出不穷，震动全国。教人15万买深圳千万豪宅，只需找到大量“股东”，凑够300万就能立刻发车。

不断升级的调控（去年715+今年208）打趴各路炒客，动荡博弈之间，局势真的发生了变化。

首先，资金缩水。从深圳本外币存款余额情况，我们发现，部分热钱确实流出了深圳。

截至2021年3月末，深圳全市金融机构（含外资）本外币存款余额103551.04亿元，比2021年2月末的105442.22亿元环比下降了1891.18亿元，降幅为1.79%。

其次，人口缩水。主要是两个指标，一是小学生人数，二是移动通信人数。　

2020年，深圳各小学招生19.07万人，同比下降了6.5%。

深圳2020年末移动电话用户为2682.07万户，比2019年末的2896.5万户减少了214万多户，降幅为7.49%。

这反映出一个什么问题，深圳经济要下滑？其实不然。

这说明，在深圳过去的发展过程中，很多人没有通过买房入股城市，实现财富共同成长。

可以看到，这部分人占比高达84%，他们也是离开深圳的主力军。

我们都知道，深圳实际有1千多万套住房，但是红本商品房不到200万，剩下的主要是工业宿舍和小产权房这类的工业区配套住宿。

很多房子建筑采光条件差，没有独立的卫生间和厨房，这就导致深圳实际上不缺房，但是房子并不好租。

过去，政府担心产业空心化，于是在批地的时候，会倾向多批商办用地，多建写字楼。

在住宅用地和教育医疗等设施用地方面，重视不够。由此造成了商品房供应不足，市场需求旺盛，房价高企。

过去，在需求侧发力调控的事，该干的我们都干了，而且干成了全国风向标。

现在，到了供给侧改革的时候了。这就是深圳楼市酝酿的巨变！

最新消息，深圳宅地供应持续大增！

4月25日，深圳市规划和自然资源局公布《深圳市2021年度建设用地供应计划》。

其中，2021年深圳计划供应居住用地363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。

而且，计划供应商品房用地149.3公顷！

同时，深圳还将13个地块调为住宅用地，配建大量公共住房！主要集中在龙岗和坪山片区。

随着宅地和新房供应的大幅提升，未来，市场对二手房、小产权房的关注将进一步降低，深圳住房紧缺的情形将得到缓解。

深圳也在加大教育设施用地的规划，学位紧张的民生短板也将在未来补齐。

由此来看，深圳楼市，从需求侧到供给侧都发生了巨变，而这一系列调整都有利于吸引人才加入深圳，并留在深圳，最终会增加城市的竞争力。

长远来看，深圳的房价将随着城市竞争力的提升而稳步抬高。