小城市房产投资必须要谨慎！----胶东地区县级市房产投资价值分析

胶东半岛县级市分布

县级市的房地产有没有投资价值，还是要看看有没有人口的持续流入。胶东半岛的县级市经济实力都不错！农业发达，工业也发达，有大量的公司企业，雇佣了大量的工人，城市化程度还是很高！据国家统计局2017年的数据，这些城市的城市化率都达到30%，甚至40%。由于城市层次太低，企业多是生产企业，就业人口大多数是产业工人，收入低。本地人没办法！就是掏尽六个钱包，拼了命也要买房。外来人口很多，收入对不住房价，也很难在胶东的小城市里买房，大多数人到了一定的年龄都要回自己的老家结婚生子！能够留下来的，多是以婚姻方式留在这个城市。所以人口规模很难再做大。

山东省部分城市人口

小城市的居民小区可以分为三类，高档小区、普通小区和农民社区。

很多小城市的高端小区房价还是很高，上万元不少！但是这样的小区，都是凤毛麟角！小城市的高端人口，如副科级以上领导、机关事业单位老资格的公职人员、电网、银行、电信和供热供气等垄断企业的正式职工、企业老板和有钱的个体户等人数不过几千人，这些人手头都有几十万上百万的存款，都喜欢聚集在一起居住，方便交流，彰显尊贵。如果你不买这个小区的房子，那就体现不出你的高贵身份。所以房价再高！你也得掏钱，否则圈子里的人会嘲笑你！因此，很多小城市就会出现：高档小区的房子价格是一万，旁边普通小区的房子也就六七千。差距有了，这个身份也就体现出来。

县城里这种楼盘的高端地位，也就能保持十年左右。时间再长，也都会变得破烂不堪，与周围的楼盘没有什么两样！为什么？

因为县城里有现代城市意识的城二代或城三代，相当一部分通过考学或者换工作等方式，已经跑到更高层级的城市如青岛、济南、烟台甚至北京、上海和深圳安家了！现在的居民很多是农二代。他们中很多人都脱离不了那种农民气息，特别是他们的父母跟着一块住的时候，这些老人家看到周围有一两块空地，就忍不住要种点什么韭菜、豆角和丝瓜什么的，或者搭个鸡窝！这种事开了头，就不会消失，只会越来越多！

高档小区

物业敢管吗？物业真的管不了！县城都是熟人社会，这些物业人员都是周围四乡八里的，也许与这些老人家们都有一些亲戚关系，他能管吗？就算不认识，他也不敢管人家，人家子女都是些官僚或者土豪什么的！惹急了，挨一顿揍，都是轻的！弄不好把饭碗也给丢了！况且这个小区本来就是人家业主的，人家爱怎么作就怎么作！管那么多干什么？差不多就行了。

我们可以把小区里出现开荒种地，视为小区开始衰败的一个标志！

还有那种不愿意交高额物业费的业主存在！而且为数不少！没有高额的物业费支持，就很难有高质量的物业管理！如此这般，这个小区的卫生开始变差，路面开始破碎，草坪开始荒芜，绿植开始枯萎并且进出入管理开始宽松，最后竟无人看管，谁都可以长驱直入。

由于小城市高档小区房价已经虚高，房价上涨时涨幅肯定不如周边的小区，很难大涨。当它的房价与周边小区持平的时候，也就什么人都可以买、都可以住这个小区，这就加速了这个高档小区的平民化。可以说，一般十年左右，县城都要重新开发一两个高档楼盘，取代以前的高档楼盘。

县城里高档楼盘与其他普通楼盘都是一样的，二手房客户很少，买不买都是那些人，县城居民都是刚需，想买房的都是真正用来居住的，很少有炒房的。

县城里面的二手房交易量很低，没有谁嫌钱少！当房价上涨之后，你让他降价再卖，那是很难受的一件事。购房的人出于某种特殊原因，比如结婚孩子上学照顾老人必须要买。而卖房的如果不着急用钱，就可以吊吊胃口，绝不降价。购房的只能承受高价。所以，如果小城市的人口没有出现像鹤岗和玉门那样的大量流失，那么房价下降基本上是不可能的！而且，即使下降，也是非常非常缓慢！但是大幅度上涨，那还真有可能！全国的房价都在涨的时候，这个小城市的房价也肯定不甘示弱往上涨。

农村社区

由于大部分小城市房价过高，周边农村的人都不愿意掏钱买！他们宁愿住在农村社区，花几十万把自家的房子修整好或重新翻盖，小别墅一样，非常舒服！然后再花个十万八万买个车，早上到城里工作，晚上回家，开车来回跑，早早过上有车有房的社会主义新生活，也是非常惬意！

但是，大多数农二代不愿意居住在农村，女方结婚时都要求在县城或者更高层级的城市有房！为了结婚，为了面子，最便宜的方式就是在县城买套新房给小夫妻居住。这就是县城得以继续发展壮大的基础，也是县城房价得到支撑的根本原因。

最后说说胶东地区县级市的投资价值，胶州市具有最佳投资价值，原因不用我多说，大家都知道！其次就是诸城和高密这俩靠近青岛的小城市，可能会获得青岛外溢的购买力青睐。至于其他的县级市，自住可以。投资？还是算了吧！