深圳东莞要凉?佛山中断?惠州中山分化?珠三角楼市全解析!

2021年已过半，房地产市场依然摇摇欲坠，在调控和贷款的双重作用下，原本预计的二线跟涨一线并没有如约到来。

与2017年简单粗暴的跟涨相比，今年许多城市让人难以理解。上涨的不敢买，如武汉；上涨的不敢买，如郑州。

房地产市场行情过半，表现最为清晰，最有层次，最值得解读的是珠三角。

深圳、东莞、广州、佛山、珠海、惠州、中山等7个珠三角城市的代表城市，目前楼市表现可分为四类。

彻底凉凉：深圳、东莞

还在微上涨：广州

行情中断：佛山，珠海

分化补涨：惠州，中山

七座城市的升幅和业绩差异很大，除了自身经济实力不同，还与轮动节奏、宏观调控密切相关。考虑到空间的限制，本文仅讨论三个代表性城市：深圳、佛山和惠州。

深圳和东莞是珠三角启动最早、涨幅最大的两个城市，深圳市1998年8月是开始涨的，东莞是20年4月。

此时仍处于政策与信贷双轨制的窗口期，深圳人可以买得起房，东莞人可以买得起房不限购，首付贷的按揭贷款还有操作空间，再加上没有其他城市敢冒头，导致大量投资商和资金涌入，将深圳的房价直接推高了一倍。

21年2月8日，深圳出台史上最严厉的调控措施，以指导价贷款和隐藏挂盘价，两大杀手锏加上楼市被逼入绝境，深圳楼市终于彻底熄火。

208调节4个月后，深圳楼市从头到脚的脖子从头到尾都是凉的，到什么程度？

二手交易量一路下滑，4月降至4877宗，5月创下3027宗交易纪录。

在深圳这个以二手交易为主的城市，二手荣枯线通常被认为是8000套。

8000组算出了一个及格的成交量，比8000组低，比8000组低。

目前已有8000条及格线，直线下降至3000条，并非下跌或跌落，而是悬崖式跌落。3000个月的交易量是近九年来除春节之外最少的。

很多店铺都有10-15人的中间商，每月最多开1-2家，很多中间商半年都没有开业。店里忙忙碌碌，店里中介忙着休假和离职，剩下的就是守着卖商铺、公寓、惠，或者靠着开出租勉强糊口。

深圳二手市场，惨淡收场。

旧式的痛苦就这样倒下了，令人惊讶的是，甚至连新鲜的东西也没有了。

今年五月，深圳又有六个新盘入市，金尊府、恒壹四季华府、港铁天颂、壹成中心璞誉府、宝泰雅苑、半山臻境，都位于坪山地铁口、红山、上塘、龙华、前海。

每一盘位置都很好，倒挂少则1万5，多则30000，一套房算下来，至少是百万以上的大礼包，放在去年每盘都要靠抢，特别是前海，半山臻境，热度极高。

5月23号，为了迎接这一批集中打新，政府专门出台了最新的打新积分政策，限制社保的大手笔，多年来利好在深工作的第一批购房群体，可谓是煞费苦心。

研究结果等认筹结果出来，发现限尴尬，限孤独。

六盘中有五盘根本不用看积分，审核通过就可以入围，中签率50%以上，最高中签率为149%。

即使是在这个位于前海的半山臻境，倒挂三万，在去年绝壁抢楼的网红盘中，中签率也达到了53%，更令人尴尬的是，高达几百人的选房队伍中，只有半山臻境，最后一家买到了房子

深圳这个宇宙中心，到底发生了什么，二手卖不动还倒着，竟然连新倒挂的盘子都不香。

仔细分析其中的几个原因：

1、资格审查过于严格，除深户、三年社保外，还要审核资金来源与流水，几项都过了，符合条件的人就少了。

2、过去一年多的打新消耗了太多有生力量。

3、市场凉透了，打新客心态也不一样了，总认为后市会更好更便宜，想要再等等看。

如今的深圳，值钱的不是房子，而是能买得起房的钱。

与东莞和深圳相似，二手挂牌率依然居高不下，但购房者心态180度反转，完全不买账。

其次是佛山，一个上涨行情被生生截断的城市。

今年三月，佛山去年底开始突然加速。

东莞与佛山同处于珠三角核心位置，产业结构相似，经济规模相当。去年年末，东莞松山湖有八万个，佛山千灯湖不足四万个；东莞南城五万个，佛山北滘二万二千个。价格差距很大，上涨是必然的。按照常理判断，佛山应该是快速上涨的行

可事往往出乎意料，佛山在今年三月初加速启动之后，四月底开始缓慢上扬，六月初又开始震荡。如今的千灯湖，四万多，北滘不到三万，离东莞还有不小的差距，居然涨不起来，难道是佛山没有

事实上，外部环境已经改变。

三月上旬，佛山信贷陡然收紧，这并非传统的收紧，而是一种“喘息”式的收紧。

在贷款额度上要达到流水的两倍以上，首付一定要有自有资金，并且要提供半年的流水证明，如果有借款，只能借给直系亲属，并且要提供半年的流水证明，稍微有一点差都不能批准。

之前贷到手很容易，按揭贷款、假贷款、假离婚都被彻底堵死了，而且还有购房资格，以前容易掌握的技能证现在都办不下来。

这个系列的操作下来，佛山二手房市场一片惨淡，已有不少客户已付了定金签了约，在后续的贷款申请和资格办理中，不是这里被卡住，就是叫天不应叫地不灵。

严厉的信贷政策让不少投资客望而却步，与此同时，武汉、重庆部分二线城市的热度初现，吸引了不少资金流向，两极夹击下，佛山涨了不少，但三个月后，行情却被强行打断。价格上涨约20-30%，与

佛山后续能否还能上涨？

我想肯定是要涨了，对比东莞、长三角，同等量级的佛山房价还远远不够到位，只是暂时按兵不动，后续肯定会释放，无非以时间换空间，将上涨周期拉长而已

最后是惠州。

讲到惠州，大家的第一反应就是天坑、割韭菜、不能买，其实惠州自去年以来就在缓慢上涨，现在已接近尾声。

从整体来看，住宅价格呈漫山遍野之势，大亚湾，惠阳确实没有什么上涨，涨幅不超过10点，澳头更是一分未涨。

令人意外的是，真临深大盘龙光城上涨了40%，目前单价为20,000元，惠州南站星河丹堤上涨了30%，目前单价为2万2千元，万达附近的盘也上涨了20%。描述产品是否与真临深和有配套，或

另外，惠州一些楼盘的房价也已上涨50%以上。

这类盘并非投资客所关注的临深，而是位于惠州主城区惠城。

尽管惠城区没有高端产业，但是有配套的就业岗位，其城市界面也远超临深。

江景盘临东江，单价2万5至2万8，惠城区江北，金山湖，近两年表现远超预期。

在惠州一中的学位房中，惠城最贵的房子，已经破了3万个天花，涨幅第一。

可见，惠州炒房的观念已经过时了，无论是在新区，还是在一线城市，这个时候都不会有什么变化，地段、配套、学位、就业，才是支撑房价上涨的基石

珠三角是国内房地产市场的晴雨表，深圳、佛山、惠州，代表着不同类型的城市在这轮周期中的不同表现，每个人都可以考虑一下，你所在的城市，更像深圳、佛山还是惠州？

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