深圳法拍房的知识和经验分享02

针对法拍房的风险，其实就是能不能拍这套房子，詹总提出的观点跟别人不同。詹总提出，法拍房就是富贵险中求，没有绝对的安全，绝对安全之下带来的结果就是可能没有足够的价格差，那可能倒不如去买二手房还更有得挑。

所谓不能拍的房子，第一就是虽然便宜但是无法拿房，第二就是所有的价格加费用总和，超过了市场价。

所谓能拍的房子，不是是否有租约与否，关键是看价格+清场的成本，仍然跟市场价有较好的空间，只要能够处理就可以拍。专业的投资客就这么喜欢挑那种有10年，20年租约的标的。

俗话说富贵险中求，捡漏也确实是有风险的，法拍房大多数是基于市价的5-7折起拍，意味着拿下一套法拍房比市场价便宜30%左右，少则省几十万，多则省几百万甚至上千万，更有大标的省上亿的，8个0，真是谁看了都眼馋，安全拿到笑开花，那么法拍房都有什么风险呢？都能规避掉吗？

【产权性质】 红本房、绿本、私宅、大红本、公寓、单身公寓、宿舍等，这些你可能不全知道，但肯定知道几个，不是每种性质都可以过户，而公寓不带学位，本来买个房子是给小孩上学用的，结果买个公寓上不了学，悲催啊。有些小区比较特殊，有些房子是正常的红本产权，普通商品房，有些确实没有红本的，如果没有查清楚产权就拍下来，过不了户，贷不了款后悔都没用。【解决方案】查明产权性质

【产权 不完整】 有些法拍房价格低到不可思议，定睛一看50%产权，哦豁！还有一半产权的，真的有，还有40%，甚至1%的呢，这种房子买过来甚是麻烦，且产权不完整使用难。【解决方案】看清法院公告

【双拼房】 双拼房的起拍价普遍比较低，价格优势大，一般会有两种情况：一种是两套一起拍，这种需要两个名额，只有深户家庭且家庭在深圳无房的情况下才有资格购买，有些法院还要求拍前去法院登记或公证，另一种是拍其中一套，这种要看户型结构是否实用，有没有打通。【解决方案】实地考察

【学位锁定】 再苦不能苦孩子，很多人买房都不光是为了自己住，还为了小孩上学，此时学位是否锁定至关重要【解决方案】查实学位锁定情况

【产权人类型】一般产权人为个人，税费正常，有些是公司产权，公司产权的物业税费区间很大，要详细了解房子的情况才能算出，因为公司产权产生高税费最终拍下超过市场价而违约被没收保证金的新闻屡见不鲜。【解决方案】看清法院公告，如果没有公示需要查实

【付款时间】 法拍房的付款时间是有规定的，一般为5天或10天，在规定的期间内无法将全款交付到法院指定账户，法院将没收拍卖保证金，目前很多客户会选择银行按揭贷款购买拍卖房，如果不熟悉流程或者竞拍前没有做预审批，都会导致银行无法按时发放按揭款造成买方违约，法拍房贷款跟普通二手房贷款不同，且只有几个支行可以做，目前拍下违约的80%都是因为贷款没有及时发放造成的，10%的保证金被没收很是肉疼。【解决方案】除非真的懂操作法拍房，否则强烈不建议自己操作

【涉刑】 这是一个连业内人士都容易忽略的问题，涉及刑事的物业法院公告基本没有公示，要专业人士去查，涉及刑事案件的物业会存在过不了户的风险，解决非常复杂耗时，且不一定能成功，有的只能等，等案件处理完才可以过户，此类案件往往要一两年甚至几年才能处理完，这期间基本什么都做不了，且会有撤回的可能，就是说可能你等了一两年结果自己拍下的物业又被收回，而且期间一直在计着利息，结果就是房子没拿到耗费了时间损失的钱财。【解决方案】准确查实案件由来，查实是否涉刑

【租约】 租约有正常租约和长期租约，正常租约看似好处理，但如果债务人在房子成功拍下后收回房子再暴力对抗执行，清场比较复杂，长期租约一般都是债务人对抗执行所签署的，清场也比较复杂【解决方案】前期摸排，后期沟通，非专业人士比较难处理，强烈建议由专业人士出面依据实际情况来处理

【债权人对抗】 拍房因它的特殊性，都不是债务人主观意愿去出售物业，且多数房子都是债务人自己一家人在住，且是唯一一套，出现暴力对抗屡见不鲜。【解决方案】先沟通，如果沟通不了只能走法律途径，建议由专业人士出面沟通

法拍房的普遍认知都是坑多风险大，其实都是因为不了解，别说普通人即使是一般的房产中介都不了解，所以人云亦云。法拍房交易其实由来已久，在去年的730政策之前都是投资公司，投资客买来炒短线的，极少流入市场，政策出来后三年限售和禁止企业购房导致无法炒房才开始流入市场，为众人所知。房产交易都存在风险，新房二手房也一样，只是因为有专业公司和专业人员来把控风险，法拍房亦是如此。
（房易拍）