指标房是什么？？城市更新是什么？

近期，还是有很多人对旧改回迁指标房存在一些问题和疑惑，今天我就来跟大家分享一些回迁房的知识：

1.什么是回迁房？改革开放30年后，深圳土地供应量逐渐紧张，这就迫使深圳不得不以城市更新的方式获得大量的土地。这种旧改的方式，造就了很多回迁房。这是深圳特殊时期、特殊条件下形成的产物。 就是开发商征收土地时，补偿给回迁民的房子。其实，深圳回迁房很早就开始在市面上流通，现已发展为是一种非常成熟的市场行为，内部有着一套非常完善的运作方式和交易模式。只不过早些年的回迁房，体量相对比较小，资源一经放出，村民内部的亲戚朋友就足够消化了，流入市场的基本也是内部消化。随 着近几年深圳的存量土地的开发超过新增土地供应，城市更新（俗称“旧改”）作为存量土地供应的重要来源，慢慢有了规模，市场上的流通也越来越多。2013年以后，回迁房在深圳土著的圈子中，已经家喻户晓。而且关于回迁房，我们也介绍的不少，很多会员朋友也自己调查了很多，今天我们就会员提出的问题再做一次统一解答。

2.回迁房有哪几类？首先我们先分清楚，回迁房有哪几类，哪一类是能够确保不需要名额，又能做到非常安全的。A类，业主已持有房产证，这种回迁房可以正常在交易所过户更名，接受相关部门的认可和监督，对于购房者来说和普通二手房交易一样，非常安全。缺点是需要购房指标、价格高（跟市场商品房同价）。B类，业主只有开发商的回迁安置补偿协议，买卖的是回迁权（期房），而非真正的房屋过户。B类具体有两种交易形式：

一是：直接和回迁民签订协议，先付部分房款给业主，约定在房产证出来后进行过户，届时付清剩余房款。这种交易不能贷款，需要名额，且先付款比例很高，一般在总房款的七八成，有一定风险，且业主也不能保证什么时候能够真正过户，后续争议隐患大，虽然有律师见证，但笔者不建议考虑。

二是：交易时直接通过开发商更名确权，一次性付给原业主所有房款，房产证上就直接是购买者的名字。购买者也成为原有回迁村民的一员，这种权属变更还会得到开发商承认、政府认可，在国土部门备案，有国家信用背书，相当于买了一套期房。这种交易很安全，但周期还是关键问题，周期合适价格合适的项目非常少，笔者目前给大家寻找的投资项目就属于这一类，首先非常安全。

当然，买者会核查清楚以下几个问题：1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质；

2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实（在村委、开发商以及测量部门三部门核实）；

3、明确该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁，不投资危房改造；

4、明确该回迁房所占用土地是划拨用地还是出让用地，如果是划拨用地在办理回迁房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金；

以上情况都清楚了，是不是就解决问题了？当然还没有，因为一个开始拆迁的又有人愿意出售的回迁项目，出售面积毕竟很少，所以就要抓紧沟通、抓紧购买，一旦购买的人多了，价格就会上涨，而如果找新的地方，同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短，这么优质的投资项目就难了。

所以好产品不是随时都有的，抓紧时间先来了解，才能抓住机会。业界最近推出了多个项目的回迁房。市场反响热烈、购买热情高涨，但由于房价太低，利润太高，有一些投资者内心充满疑虑，他们都在问?

3.房子交易安全吗? 答：房子交易百分百安全，回迁房在深圳是一个非常成熟的市场，内部有非常成熟、确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的市场行为。

第一当然要和村民（业主）签合同，

第二要和村委签合同，

第三要和开发商签合同，第四要在拆迁办备案，第五在国土资源局备案。合理合法合规，受到国家层面的保护，安全性极高，国家信用背书。

4.确定是商品房吗? 答：确定是百分百的商品房，这种案例并不鲜见，早就普及整个深圳了，比如早期的岗厦村、田面村、豪方天际、大冲村等不胜枚举。这些村在拆迁之前，当时都有许多村民把自己的房子卖给外地人，如今，这些外地人当时买到的农民回迁房早已变成红本商品房，身价倍增，个个赚得盆满钵满，充分享受到深圳城市更新二次再开发的红利。因此，业界才大力推荐。但请朋友们放心，凡是经过政府获批拆迁旧改的、所有区域的回迁房最后在交楼时都会变成正规红本商品房，这是常识问题，不必担心。

5.这么赚钱为什么还要卖呢? 答：原因就是政府主导城市更新，开发商必须配合村民拆迁。回迁房是少量的，并非像新房一样批量出售、它只是部分村民手上有大量的拥有权、又急需用钱时拿出小部分拥有权变现，所以详细了解回迁房过后，投资者懂得捉住时机才行。这样方便拆迁的方式逐步形成了成熟的市场，得到了政府、开发商以及村委的认可，在这方面其他城市还无法和深圳相比，深圳灵活性和政府的高效性确实全国第一，所以不用太担心进度或旧改不了的问题。