三胎放开后，市场上最受欢迎的户型会是4房和5房？

前几天，放开三胎的政策出炉，引得网友调侃好久。对深圳楼市的影响，解读也不少，我粗略看了看，说实话，对有些解读很不以为然。

其中，有一个观点认为，三胎放开后，市场上最受欢迎的户型会是4房和5房。

我笑了笑，回忆了一下，当年二胎放开时，外界也是这么说的：四房户型或成刚需。

事实是什么呢？

事实是，一直以来，深圳楼市的成交结构都是以70-90平的两房和小三房为主。

图中可以看出，70-90平的成交占比最大

大城市，尤其是像深圳这样的一线大都市，什么样的户型最受欢迎，最根本的决定因素是房价以及买家购买力，压根就不是你家庭有几口人。

简单的推演，说二胎放开后，2房户型是过渡产品，3房是刚需，4房是主流需求，听起来好像是对的。夫妻一间房，俩娃各一间房，老人一间房，再来个保姆房或者书房，就是4房。

同理，三胎放开后，房间数量在二胎推演的基础上+1就行。

要我说，这就是典型的拍脑袋思维，没有经过深思熟虑，看似正确，实则经不起推敲。

很简单，第一，这三胎放开的政策，你觉得会对国内的人口趋势有本质影响吗？不可能，别说本质影响，就连象征性的影响恐怕都不大。

回看二胎放开后的结果就知道了：

2016年正式放开二胎，出生人口在当年提高到1786万，但2017年马上回落，2018年和2019年降到1500万上下，2020年出生人口仅有1003.5万，相比2016年放开二胎后的1786万，说是断崖式下跌不为过。

而这个三胎政策的放开，针对的目标人群依然还是这些已经生育了二胎的家庭。二胎政策效果的边际递减都这么明显，我们很难对这个政策的效果报以乐观态度，看不到三胎放开的影响会有多大。

即便后续相应的减轻年轻人压力的配套支持政策出炉，相信对不生和少生趋势的形成也挽回不了多少。

更何况，三胎政策尝试影响的是存量夫妻，不是未婚未育的增量夫妻。

以上是其一。

其二，深圳房价到达目前这个高位，就家庭人口数量来谈需求就是扯淡，伪需求。

想要4房5房，和买得起4房5房，是两个概念。就像网友调侃三胎政策“我不买3台劳斯莱斯，难道是因为限购吗？”一样，至于三胎政策后什么户型更受欢迎：我不买4房5房，难道是因为不想住大房子吗？

二手房指导价之后，我们看不到成交价，现在也没有官方的深圳楼市均价版本。我看到的比较多的版本，是认为深圳房价已到了8-9万/平左右，按照现在普通89平3房计算，总价约700多万，110平左右4房计算，总价约900万。坦率地说，这个数字，都不是一般刚需所能承受的。

从新房来看，目前深圳市场最好卖的，就是400-500万之间的三房，沙井光明龙华观澜，基本是这个区间，龙岗远点和坪山，大概是350-400万之间。

而700-900万总价，已经是普通刚需改善型需求的价格范围。在做买房咨询的过程中，我接触了大量首付只有100多万的刚需，这些购房者，只能在原关外打新，如果要买二手房，更惨，由于首付比例高，小的可怜。

所以，在巨大的经济压力下，政策不要指望普通家庭，包括中产，或者说尤其是中产，能生更多。他们巴不得不生，生一个就算完成任务，生两个社会就要感恩戴德了。三个？不敢想象。

普遍来说，只有富人和穷人有可能选择生三胎，但这两个群体是不管你出不出这个三胎政策都会生的。而在深圳这座特殊的城市，可能最穷的人不会生三胎，他们如果要生三胎，基本就告别深圳回老家了，毕竟没有房子住，没有书读，咋搞？还不逃离？

只有不差钱的土豪，或者对生孩子有特殊要求的家庭，会生三胎。通常，这两个结合起来在深圳就约等于…潮汕人或一部分客家人。

所以，你要问我三胎政策对户型的影响，我觉得，大户型豪宅盘的需求可能会更旺，但是普通定位的楼盘四房五房（比如刚刚推出的沙井星河荣御的180平大五房），该咋地还是咋地，流动性一定不如小三房。

不是这样的大四房大五房不好，又大又宽敞舒服，谁不喜欢？关键是一般家庭搞不起。

沙井星河荣御的大五房户型

从投资和流动性的角度出发，89平左右小三房长期都会是最好的选择。

一是家庭小型化趋势导致的，“七普”数据显示，现在中国平均每个家庭户的人口只有2.62，比2010年的3.10少了0.48人。另外，现在很多年轻人与长辈也分开过，不愿意同居，宁愿在同一个小区买两套小三房也不愿意合住一套大房子。

第二，这个面积段的总价相对不那么高，又是最能满足普通小家庭长期居住的户型。这一点，实际上与三胎就没有关系了，放不放开，多数年轻人都只买得起小房子。深圳的豪宅，和普通年轻人压根就没什么关系。

要说除了豪宅大户型，普宅的利好，恐怕只有那些高赠送的户型，特别是89平的4房户型。但整体上，这种高赠送户型的房价，其实也已经被业主报价含在里面了。

最后，再给大家一个最直观的例子：

这是2020年深圳二手房住宅成交数据，不管是全市，还是单独某个区，从上到下，你用成交面积除以成交套数，得出来的数字就是每个区的套均成交面积，依次是70（罗湖），83（福田），94（南山），79（盐田），90（宝安），86（龙岗），86（全市）。

一目了然吧？

这个面积段基本就是小三房的面积，最小都是罗湖的2房（70平）。所以，小三房就是深圳市场的最主流，我也不相信三胎政策能改变这点。多数深圳人实在不是不想买大房子，是买不起…