土地整备的小产权与城市更新有什么区别?这类小产权房能买吗?

我是美房网俱乐部房产投资风控研究员孙浩，房产类资产配置规划师，深圳房地产投资分析师，功夫财经特约编辑。长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和深圳回迁房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“深圳回迁房投资分析”微信公众号

最近有会员朋友问：土地整备项目的小产权房可以买吗？会拆吗？拆了能赔房子给我吗？今天我们就来聊一聊土地整备项目的小产权房问题。土地整备也是拆迁，能不能赔房子是区分项目类型的，并不是所有都可以赔房子！

深圳土地资源严重短缺，目前可开发土地所剩无几，而且还有大量土地是生态用地。为了切实缓解土地供需矛盾，提升政府掌控土地资源的能力，通过反思长期以来被动的征地拆迁制度，深圳探索出一种有效的土地管理新模式：土地整备。

土地整备通过收回土地使用权、房屋征收及拆迁、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海造地等方式，对零散用地进行整合，并进行土地清理及土地前期开发。

城市更新、土地整备、棚户区改造是深圳现行存量土地开发的三大主要方式。相对于城市更新，土地整备起步较晚，试点项目较少，但也是作为盘活存量土地开发的重要方式，政府支持力度较大，具有可观的发展前景。

深圳市2020年度城市更新和土地整备计划

由深圳市规划和自然资源局制定的《深圳市2020年度城市更新和土地整备计划》（下称《计划》）经新一期市政府公报印发。

划重点

2020年全市新增拆除重建类城市更新单元计划用地规模679公顷，全市土地整备任务完成15平方公里。

土地整备专项计划方面，2020年全市安排土地整备资金110亿元。计划安排新建土地整备项目73个，续建土地整备项目188个。

房屋征收专项计划方面，年度安排市本级房屋征收项目资金51.7亿元。

2020年更新和整备工作围绕市委市政府重大决策部署，实现产业空间从被动资源保障向主动调控转变，着力解决深圳市公共服务设施供需矛盾突出的问题，为城市高质量可持续发展提供空间保障。

土地整备包括房屋征收和利益统筹两类。1房屋征收因公共利益的需要（如修路）征收少量房屋。征收后不一定能赔房子，补偿参照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（292号文），具体可点击《买了小产权房遇到拆迁，在深圳有赔偿吗？》。2利益统筹

2011年底，坪山区启动南布、沙湖等“整村统筹”试点工作，2015年5月份沙湖实施方案及规划研究经市政府常务会议审批通过，得到了原农村社区广泛认可。

2015年11月，《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（721号文）出台，在全市范围内启动土地整备利益统筹40个试点项目。2018年8月，《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（6号文）出台，全面推广利益统筹。

以政府为主导，立足公共利益需要，综合运用整备资金（补偿给村集体）、留用土地（给村集体开发）的方式，按照规划实施要求，把原来零散、低效的用地整合为成片、成规模的用地。政府会收回大部分土地来保障市政基础设施、公共服务配套设施和大片产业用地的建设发展，剩余少部分土地留给村里开发建设商品房。

 房屋征收不要碰，利益统筹一般可以赔房子，但是具体项目具体分析。

3利益统筹vs.城市更新02

1、可以拆哪些地方？

城市更新通常是可以拆除旧住宅区、旧商业区、旧工业区和城中村，但空地不能拆迁。而利益统筹的拆迁对象只能是城中村，空地也可以纳入拆迁范围。2、拆除的面积是多大？单个更新项目平均拆迁土地面积约8公顷。（截至2020年底，城市更新拆除项目共921个，土地面积共7291公顷）利益统筹项目面积比城市更新更大，平均拆迁土地面积超40公顷。

3、为什么要拆迁？

城市更新拆迁主要为了提升环境品质。利益统筹拆迁的目的是建设文教体卫及交通市政设施，让重大产业项目落地，还可以将原来村里不合法的土地变成合法土地。

4、谁负责拆？

城市更新坚持“市场主导”，基本都是由开发商负责拆迁，开发商和业主直接签两方拆赔协议。利益统筹按照“政府主导、社区主体、市场参与”的原则，开发商、村股份公司和业主签订三方拆赔协议。

5、拆除有赔偿吗？

城市更新项目的农民房拆迁后一般不低于1:1置换房子，1、2层建筑的赔偿比例会高一点。另外，旧屋村的赔偿标准比普通农民房要高很多。利益统筹项目的拆迁赔偿在逐渐向城市更新的赔偿标准靠拢，一般可赔偿房子。

6、流程有什么区别？

7、拆迁周期多长？

城市更新有合法用地比例、更新意愿、建筑年限等准入门槛要求，项目从计划立项到动工建设的周期较长，短的3-5年，长则10年以上。（了解更新项目全流程可点击《干货｜深圳回迁房的交易种类、各自优势以及投资风险！》）。利益统筹项目前期是政府主导，规划审批后，开发商可正式参与项目合作开发，项目整体周期相对较短。

我是美房网俱乐部房产投资风控研究员孙浩，房产类资产配置规划师，深圳房地产投资分析师，功夫财经特约编辑。长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和深圳回迁房信息，欢迎关注及交流。

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