花2千万拍下深圳26年的老房子，依然血赚？

文 | 韩素云

近日，深圳一套法拍房卖出了2206万元的高价，单价超过17万元/平方米。

让人感到惊讶的是，这套房源并非豪宅或海景房，而是90年代所建、楼龄超过20年的老房子。

01. 147轮竞价，溢价756万

5月14日上午，一套位于深圳福田区的房源在阿里司法拍卖平台上进行竞拍，起拍价1450万元，吸引了15人报名。

本场拍卖的加价幅度为4万元，竞价147轮，最终以2206万元、溢价756万元的价格成交。

从拍卖信息可见，房源为国城花园1栋E户型，建面127.82平方米，产权从1995年起，即楼龄已达26年。

计算下来，房源的成交单价达到了17.3万元/平方米。

就平台上展示的照片来看，这套房子实在是“平平无奇”，大厦外观无特色，内部户型及装修也无亮眼之处。

由于目前的政策原因，在公开的找房平台上，已无法查询到国城花园的挂牌、成交价格信息，而小区的政府指导价格为13.1万元/平方米。

不过，界面楼谈从一名中介处得知，今年2月，国城花园同面积房源的成交价格为2868万元，单价高达22.4万元/平方米。

如此计算，这次的法拍房价格要低约662万元，说一句“笋房”也不为过。

这样楼龄20多年的老房子，既不位于CBD地段，也并非景观房，更没有旧改加持，唯一的卖点便是——教育资源。

而国城花园的教育配套，又是家长们趋之若鹜的深圳实验小学、深圳实验中学——都是深圳数一数二的名校。

02.扎堆的优质学校，成片的老旧小区

事实上，单价十多二十万元的现象，在福田百花片区并不罕见。

在这个片区，从幼儿园到小学，再到初中，在就近入学原则的义务教育阶段里，这里的学生基本都能入读深圳第一梯队的学校。

比如，被认为是“深圳最好幼儿园”的深圳实验幼儿园，被称为“深圳应试教育第一”的荔园小学（北校区），以及被看作“深圳素质教育第一”的深圳实验小学，都在百花片区内。

就连片区中稍逊一筹的百花小学、红岭中学，在整个福田及深圳范围内，也都是头部学校。

在名校光环之下，百花片区也做到了家长们所喜欢的样子——安静，无吵闹的商铺，只有一所又一所培训机构，从胎教、兴趣班，到学习辅导等等，这里几乎是为教育而生的片区。

但是，教育需要在时间中沉淀、提升，片区内的房源却也在岁月流逝中变老、变旧。

如今百花片区的房源，大多楼龄都超过了20年——较新的房子是90年代建设，更老的则是80年代的房子。

而在优质教育资源的加持下，即便是“老破小”，也不乏家长砸重金购入，因而百花的老房子也水涨船高，即便这次拍出了2000多万元的高价，也仍低于市场价。

03.捡漏和踩雷交织的法拍房

随着司法拍卖走向线上，这个较为特殊的购房领域也开始发展壮大。

据媒体统计，2021年1-2月，深圳法拍房的数量就超过了90套，从小产权房到豪宅，品类不一而足，价格也通常比市场价要低。

但由于近年来法拍房较为火热，也出现了部分成交价高于市场价的房源。

比如，同样于近期卖出的沙井小产权房，从底价285.23万元，一路飙升至1651.62万元，溢价率高达479%。

而房子的建面为333.99平方米，即成交单价4.9万元/平方米。

这个售价，比部分商品房价格还要高——光明的网红盘宏发万悦山，均价仅4.89万元/平方米，不仅价格比这套小产权房低，还是合法的商品房。

并且，虽然法拍房有可能“捡漏”，但也潜藏着不小的风险。

比如此次出让的百花房源，拍卖信息上注明“未收到租约申请，竞买人自行了解”，水电费、煤气费、物业费等等，也都需要买家承担。

就法律层面而言，即便房源易主，租约依然有效，若出租时间较长，对买家而言无疑是一大损失。

与此同时，法拍房多是由于业主无法偿还债务而被法院强制拍卖的房源，所以欠缴水电费、物业费和税费等各类费用，也是司空见惯的情况，这些费用也在无形中增加了购房的成本。

因此，虽然法拍房的价格普遍比市场价低约80%，但由于房屋有无人员占用、欠缴费用等情况难以做到公开透明，因而若非深入了解，很难判断究竟是可以“捡漏”，还是会“踩雷”，购房者在竞拍此类房源时须格外谨慎。

 

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