30城刚需购房“上车线”最新发布深圳这个片区置业最热!

文君言 2021-05-15 08:41 阅读 1000+

近日，贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》，首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。

其中，一线城市北京上车套均总价350万位居榜首、深圳345万排名第二、上海295万排在第三，厦门总价266万元紧随其后；长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房总价在百万以内。

高房价城市刚需上车价与

市场成交均价偏差明显

据贝壳研究院分析指出，此次报告中，基于贝壳找房数据平台近1年来刚需成交数据，选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本，比较各城市刚需购房群体在购房总价、面积、区位等方面的选择差异特征；同时，结合调研和平台交易数据，真实描摹城市刚需群体置业需求和消费趋势。

综合来看，刚需这类人群可以归纳为以下几个特征：从置业次数来说，一般是首套房/生活范围内唯一房产；从置业需求来说，一般是婚房、异地安家、孩子上学、落户等，有不得不买房的强烈因素；从产品来说，一般是面积紧凑中小户型，低总价，维持居住的基本配置。

在30城刚需上车套均总价榜单中，22个城市上车费用超过100万元，北京和深圳超过300万元，杭州、厦门、上海均超过200万元。

而总价“160万”成为第三道分水岭，由广州（198万）、南京（190万）、宁波（175万）、东莞（160万）、苏州（159万）五城组成，五城几乎以超过160万 “上车价”，挤入城市排行榜前十。

长沙（84万）、沈阳（73万）等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万以内。以沈阳为例，刚需房总价水平仅为北京的五分之一。

在这些城市中，刚需购房市场到底有多大？

报告从另外一个维度——将“刚需上车价”与城市” 整体交易房价”，进行了对比分析发现，“高房价城市”才有典型的“刚需人群”。

在30个样本城市中，北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市，刚需上车均价显著偏离整个市场交易均价。其中，北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元，深圳低63万元。从房屋总价来看，刚需群体存在着充足的居住提升改善空间。

而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等，居住负担整体不高，刚需客户购房总价与市场整体水平几近持平。

深圳刚需购房平均年龄33.2岁

龙岗中心城成购房最热门商圈

在这30城，刚需上车难度有多大？

文君了解到，此次贝壳研究院对2987人的在线问卷中，6成左右的受访者表示，首套房首付款（或计划首付款）在30万元以内，而30万的首付区间，与刚需购房门槛还有着较大差距。

从购房资金来源方面看，购买首套房不止考验买房者的购买力，更考验家庭的经济实力。

调查显示，购房资金来源同时包括自己、配偶、家人三方的比例，无房计划买房人群为29.0%，而有房群体在买首套房时“掏空六个钱包”的比例为21.5%，房价上涨之下，刚需上车的难度增加，需要更多的家庭支持。不过，在有买房需求的人群中，认为仅靠自己努力10年内能攒够首套房首付款的比例为60.8%。

值得关注的是，近年来，多城市平均购房年龄逐步增加，全面进入“30+”时代。而此次报告也反映刚需购房平均年龄在多数城市高于城市购房平均年龄。

以购房年龄最大的天津为例，刚需购房平均约37.5岁，而天津整体平均购房年龄在35.4岁水平。与之相对的，重庆、成都、合肥、西安、郑州等新一线城市的刚需平均购房年龄相对较低，其中重庆刚需购房年龄最低，约为29.4岁。

除了用时间换取“上车票”，从更加微观的城市刚需购房热门商圈区位看，刚需们也在空间上做着取舍。

刚需购房者买房最关心的无外乎是价格。在房价高企的城市，刚需置业选择更偏向远离市中心。

以北京为例，从空间分布情况来看，刚需购房群体主要集中在五环外区域，越靠近市中心，成交量越小。

同样，上海表现出类似情况，主流成交商圈主要分布在中环外，内环核心商圈成交占比较小。

再来看看深圳，原关外区域龙岗中心城是刚需置业最热的“主战场”，其他西乡、布吉等购房热门商圈均距离市中心车程至少在1小时以上。

由此看出，龙岗毫无疑问成为刚需购房大军涌入最为积极的区域。

10月一二手房双双滑落

龙岗成交挑“大梁”

刚刚过去的10月份，深圳一二手住宅成交均出现下滑。

其中，深圳二手住宅10月过户5049套，环比下滑43%，成交均价67209元/㎡，环比上涨1%。与7、8月的火热相比，10月二手住宅过户量可谓大跌一半。

其中，龙岗二手住宅过户量排名深圳第一，为1591套，独挑区域成交“大梁”；宝安1023套位居第二；罗湖排名第三，858套。

从一手住宅市场表现来看，乐有家研究中心监测显示10月深圳新房预售数据持续下滑，全市新增住宅预售面积38.82万㎡，环比下跌45%，新增住宅预售套数3373套。

因为推盘量的减少，深圳10月一手住宅整体成交走低，当月网签4617套，环比下跌5%。

各区来看，光明10月拿下全市一手住宅网签量第一的宝座，网签1406套，环比上涨30%。龙岗以1261套排名第二，环比下跌13%。龙华932套排名第三，环比下跌22%。

综合而言，龙岗10月一二手住宅总计成交2852套房源，位居全市第一，市场活跃度可见一斑。文君认为，龙岗虽说目前仍被不少购房者“嫌弃”，觉得这里的房子涨不动，但长期来看，有不少预期，待兑现的利好也是在稳步推进，最值得期待的地铁14号线和16号线的在2022年-2023年将陆续开通，势必会引发新一轮的置业热潮。

刚需购房者想要上车龙岗，建议还是趁早为好，毕竟房价不等人。

最后奉上11月深圳在售新盘表和计划入市项目表，供大家买房参考！

11月深圳在售楼盘项目宝安区