闭眼打新都能赚?当心“日光”中也有滞销盘

715新政之后，买进深圳的门槛越来越高，今年年初我们写了一篇文章，核心观点是300万买入深圳，2020年有可能是最后一个机会。

当时有读者质疑这是危言耸听，但现在看深圳新房市场，300万总价的房源几乎没有了，新房总价基本400万起步，从房源分布上看，目前这些400-500万的新房房源多集中在光明、宝安沙井、松岗以及龙华观澜、大浪等较新板块。

在这些板块中，光明无疑是今年深圳楼市冉冉升起的新星，也是深圳刚需们非常关注的板块，这不仅和光明的规划有关，还和整年的新房供应有关。

2020年刚需大户龙岗新房供应有限，而从6月份开启万人打新疯抢金融街后，又连续有多盘秒光，秒光成为光明楼市的开盘现象。尤其是，8月18日，光明区首条地铁6号线正式开通运营，又给光明楼市添了一把火。

但是光明所有盘都值得入手吗？今年还有新盘供应吗？明年的光明还有哪些选择？我们一起走进光明楼市。

01 光明供应情况

首先来说说目前光明的供应情况，目前光明有两个项目在售，一个是兆邦基端慧苑还有少量房源在售，一个是百晟上府。

百晟上府供应住宅589套，住宅户型建面约93-142㎡，均价约4.7万/㎡，单价区间在4.4-5万/㎡，总价区间在418-687万/套，毛坯交房。

项目已经于12月8日摇号，于12月9日线下选房，截至发稿，项目各户型均有房源在售。项目亮点不再一一介绍，主要分析项目销售不佳的原因：

考虑主要有这几点：

户型大，总价高，这个总价的房源竞品较多；

项目地处公明，虽属光明，但可能未来发展较凤凰城周边较慢；

目前轨道交通不便利；

项目周边不利因素较多，挨着项目厂房还在运营中；

开发商在深首个住宅项目。

项目轨道交通不便，目前离项目最近的是6号线红花山站，距离项目约1.3公里，而距离项目较近的是地铁13号线北延线“长春北路站”，拟于2025年建成。

此外，项目不利因素较多，项目西侧为厂房，生产产品不固定，可能存在一定的噪音和空气污染影响；项目南侧临民生大道，过往车辆可能对小区有一定的噪音影响；项目东侧临厂房，可能会受到噪音和空气影响，未来有规划市政道路润萌路，施工时存在噪音、粉尘和交通不便等影响；项目北侧厂房可能会受到噪音和空气污染影响，未来有规划市政道路思远路，施工时存在噪音、粉尘和交通不便等影响。

实地走访的感觉也是百晟上府被大工厂严实紧密包围了。虽然销售一再介绍，项目周边的厂房情况会有所改善，但是依照深圳旧改的速度，短期内可能不会有明显改善吧。

02 光明购入分析

第二个问题是光明所有的盘都值得入手吗？

打新的收益是显而易见的，但是对于刚需来说，还是要做出更正确的选择，就算最近如火如荼的深圳楼市，是一个红利爆棚的风口，但仍要珍惜手中的“房票”。

建议购房者不要只盯热点区域，还要综合考虑项目的各种情况，光明的房子也不是说乱买，如果在光明总价有400-500万的预算，有更多好的选择。

近期，【家在】网友爆料，一张疑似宏发万悦山的宣传图流出，写着“即将绽放”，显示项目准备入市，可以密切关注，此外，据焦点新房统计，除宏发万悦山外，光明2021年还有8个潜在项目入市，一起来看下！

03 光明项目动态

宏发万悦山

据【家在】网友爆料，一张疑似宏发万悦山的宣传图流出，写着“即将绽放”，显示项目准备入市。

宏发万悦山因为其地处凤凰城，有6号线、13号线两条地铁线未来可搭乘，以及深圳实验学校（光明）的小学学位（初中学位是面向全区积分），而本身户型优势强，88平户型做到4房2厅2卫，再加上凤凰城日趋成熟，没有多少土地再建新盘，所以宏发万悦山一直是网友非常关注的楼盘，可以说是光明目前关注度“NO.1”的项目。但是具体开放时间，还要等待官方消息。

宏发万悦山名庭示意图

万科光年四季

万科光年四季位于光明大街，原为伶伦提可乐旧工业区城市更新项目，属于“工改住”，占地约2.2万平米，总建面约15.4万平米，包括商品房约7万平米，保障房约3.2万平米，公寓约1.9万平米，商业及办公约2.4万平米，未来将建成集住宅、公寓、办公与商业一体化的城市综合体。

项目距离6号线光明大街地铁站约800米左右，自驾从东明大道可快速转龙大高速，其观光路出口距离项目南侧约2公里，高速可快速到达市中心，并可迅速转外环高速与沈海高速等通达全城，另有光明城高铁站距离仅约5.6公里，未来可经地铁13号线转乘高铁。

商业方面，万科光年四季项目自带商业，另有新地中央商业广场、绿地新都会商业与星河COCOCITY、龙光商业广场与特区建发万达广场等。

金地峰境瑞府2期

金地峰境瑞府1期推出629套户型建面约93-138㎡的3-4房，均价约5.14万/㎡，开盘即售罄，2期产品将于2021年推出。

项目位于华夏二路和规划东周路交汇处西北侧，前身为“原光明农场职工诉求土地”，2019年，金地集团官宣中标该项目，将全过程开发委托代建管理，其中包含了4块土地，总面积约7万㎡，计容建筑面积约25万㎡，每块土地都规划建设有住宅产品。

图源：咚咚找房

星河天地3期

星河天地位于光明大道与丰安路交汇处，为大丰安片区城市更新项目，拟拆除重新用地面积约10.4万平米。

星河天地分为3期开发，是一个集住宅、公寓、商业和办公等业态于一体的综合体项目，其中，1期和2期分别于2018年和2019年入市，3期则将于2021年入市。

星河天地是地铁盘，距离地铁6号线“光明大街”站约310米，步行5分钟内可达。教育方面有，光明区与华南师范大学联手打造的附属光明星河小学、星河幼儿园。商业方面，不仅引入“COCO 系商业”，周边还有绿地新都汇的4.3万㎡集中商业。

电建A515-0099宗地项目

A515-0099宗地是11月23日出让的，由电建以上限价24.44亿元获得，配建面积29000平米，位居地铁6号支线华夏站。

据了解，A515-0099地块位于光明中心区光侨路与华夏路交汇处西北侧，土地用途为二类居住用地，土地面积2.19万平米，建筑面积9.62万平米。根据要求，A515-0099宗地只租不售的人才住房初始配建面积为8610平米，普通商品住房销售均价不得高于50295元/平米。

大唐光明时代花园

大唐光明项目位于光明大街北侧竹华路南侧，为荔园片区城市更新项目，项目开发建设用地面积约3.44万㎡，是集住宅、商业、办公、人才房和保障房于一体的综合类项目。据了解，项目的开发商为福建大唐地产，距离地铁6号线“光明大街”站约600米。地块规划有12班幼儿园及一块教育设施用地，暂定为36班小学。

深业信宏城

深业信宏城1期为马田街道下石家村旧改项目，距离13号线公明南站（光明高级中学旁）C3出入口约500米。

深业信宏城项目位于光明区马田街道，南环路与长春路交汇处，占地面积48680.3平米，容积率4.53，总建面约32.7万平米，计容面积22.024万平米，产品包括12栋精品高层住宅，以及商业、幼儿园、公交首末站、社康服务中心等公共配套项目。

资料显示，深圳教科院实验小学(6年制)便落户在项目隔壁，原为信宏城配套小学；9年制的深圳教科院实验学校位于楼村公常路旁边，当前借址楼村小学办学，此外，网传深业信宏城还在和深圳外国语学校洽谈落地方案。

勤诚达正大城四期

勤诚达正大城位于光侨路与松白路交汇处，总建面共约87万㎡，分4期开发，乐园为第四期住宅产品，目前4期入市的时间待定。勤诚达正大城前三期产品分别为花园、和园和悦园，除了悦园还有尾盘在售以外，和园和花园已经售罄。今年4月，悦园获批预售，均价约4.6万/㎡，乐园的价格可参考于此。

地铁交通：勤诚达正大城距离6号线“长圳站”约2.1公里。

商业购物：勤诚达正大城规划有约8万平米的集中式商业。

教育资源：勤诚达正大城规划建设有2所幼儿园以及一所九年制54班义务教育学校，引进的是华南或华中师范大学附属学校，因为有了名校加持的标签，吸引了很多家长的注意，2期开卖当天即售罄。

长圳地铁站限价房A608-0173宗地

据了解，A608-0173宗地为2020年6月11日出让的地块，由深圳市地铁集团有限公司底价获得，本次出让宗地项目建成后，普通商品住房最高销售均价为47500元/平方米（不含室内装修）。

A608-0173宗地位于光明区凤凰街道，光侨路以北、东长路以东、科裕路以西，土地用途为二类居住用地、公共绿地、商业用地，土地面积188520.43平米，建筑面积454330平方米。

根据规划，宗地将建成住宅38.19万平方米，其中，公共租赁住房5万平方米、初始配建的只租不售的人才住房5万平方米（建成后由深圳市住房保障署按规定回购），再扣除竞配建无偿移交的只租不售人才住房面积后，其余建面约28万平米为普通商品房面积。

如图所示，项目位于地铁6号线长圳站附近，是真正的地铁口物业。

地铁集团开发的28万平商品房，10万平公租房+人才房项目，计划分2期开发，其中1期计划2021年开盘，2022年交付使用；2期预计2024年底交付使用，根据规划，项目配置有近6万平方米的商业面积，旁边配套的84班九年一贯制学校也有计划引入优质教育资源。

祝愿大家都买到心仪的房子