来源：南方楼事
“2035年，深圳房价将达到27万/㎡。”
这是前段时间某财经媒体对2035年深圳房价的预测，看似荒谬，却火遍全网。
图源网络
据预测表显示，2035年三个一线城市房价或将突破20万大关。其中深圳、北京房价将达到27万/㎡、上海25万/㎡，论谁看了都会被吓到。
冷静下来思考，15年后深圳房价真的能到20万+/㎡吗？
以年末常住人口、一手住宅交易均价、人均年收入和住宅开发面积为基数，南方楼事粗略总结了过去15年的深圳楼市，试图找出房价上涨的规律。
总结复盘，望着起起伏伏的柱体和曲曲折折的水平线，已经能感受那些年魔幻的历史。
1大量人才流入，推高房价？
在北上广深四个一线城市中，深圳的面积最小，每平公里常住人口差不多是其他几个城市的2-3倍。
但和有意压缩流入人口的北京和上海不一样，深圳一直敞开大门，打着“来了就是深圳人”的口号欢迎大家落户深圳。
2005年，深圳年末常住人口只有827.75万人，到了2018年高达1302.66万。
图中深圳年末常住人口数据为2018年
其实单纯的人口流入只能说城市有吸引力，而就业人数则可以说明人口对城市的影响。
今年8月，i深圳公众号公布数据显示：2020年6月底，深圳就业人口规模达1170.35万人。
这是什么概念？
我们以同是一线城市的上海为例，据上海社会保障局数据显示，截止今年5月，上海就业人数1015万人。
这是第一次，深圳就业人口超越了上海。
再认真观察「15年发展史图表」你会发现，人口上涨趋势明显时，房价上涨幅度也更大。
2010-2014年间，深圳每年人口增量保持在15万人以内，这四年房价也在徘徊在1.9-2.4万/㎡之间，不上不下。
直到2015年，深圳猛增59.98万人，这一年的房价也从2.4万/㎡冲到3.3万/㎡。2017年更夸张，人口增长61.99万，当年房价也达到了5.4万/㎡的高峰。
进一步拆解人口结构你会发现，高素质人才在其中起着至关重要的作用。
据新京报报道，2018年深圳全年新增常住人口中，应届大学生和各类人才有28.5 万，占比近六成。同年，深圳各类人才达到580 万人，占到常住人口的44.5%，其中全职院士46 人，人才聚集效应明显。
某招聘网站发布的人才流动报告也显示，从外界流入粤港澳大湾区的人才有 40.39% 都流向了深圳。
大量人才的流入，就意味着有居住需求，而要留下来则需要买房。
也是这些带着技能、资本进入深圳的精英，在促进城市竞争力的同时，无形中也推高了房价。
毕竟，住房是刚性需求，而大量人才则保证了楼市的持续旺盛。
房价因人才而改变，东莞的松山湖、杭州之江就是很典型的例子。（点击查看相关报道：对不起，科技打工人不想背高房价的锅！）
2购房者压力来自收入跑输房价？
如此庞大的人口流入，而深圳是怎么吸引这些人才？
最关键的一点是，高薪。
图表中可以看到，深圳人年均可支配年收入从2005到2013年一直呈增加趋势，和房价也成正比关系。直到2014年下跌到4万/年，此后才缓慢上涨。
深圳1982年全面试点工资改革，在内地率先实行结构工资制。
1980年，城镇单位在岗职工年平均工资仅为979 元；到了2018年，平均工资高达11 万，远超全国平均水平。
这些收入，如果要买一套房呢？
假设一个四口之家，每个人都达到了2019年深圳人均可支配收入6.3万的标准，那么这个家庭年收入为25万。刨除各项开支，一年到头大约能攒15万。
当前深圳二手房均价近7万/㎡，如果要买一套80㎡的房子，总价在560万左右。去掉三成首付，这个家庭还要奋斗26年。
如果首付也没有，则要奋斗11年攒够首付，当然我们相信收入会越来越高，但同时房价也在上涨。
2016年深圳房价就出现了转变，当年房价大涨至5.3万/㎡，一度超过当年4.9万的人均可支配收入。
直到2017年后趋于平衡，此后的2018、2019年虽处于平行状态，但相差不大。
近日，广东省官方报告详解房地产发展趋势，在肯定房地产业拉动经济增长的同时，也指出了房地产业目前住房价格面临上涨压力等问题。
根据国家统计局对70个大中城市住宅销售价格调查结果显示，2013-2018年，深圳新建住宅价格指数同比上年分别上涨46.8%、23.5%、4.8%；仅2014年下降1.3%，2017年下降2.9%。从房价收入比看，2018年深圳36.3%。
由此可见，这些年由于深圳房价上涨过快，居民收入却跟不上房价上涨幅度，购房者的压力也进一步加大。
从过往经验来看，买房一定是越早越划算。
毕竟绝大多数深圳人的收入增长是无法抵消住房价格上涨幅度。
3住房供应跟不上人口流入速度？
深圳土地稀缺，这是共识。
从过去15年的住宅开发情况，可以发现深圳真正开始进行大开发是在2013年，达2608.29万㎡，此后5年时间开发面积都保持在2800+万㎡以上。
但从供给侧来看，据深圳住建局数据显示，近四年深圳实际供应居住用地766.6公顷，仅占实际供应建设用地的14.2%。
近三年每年供应住房仅8.1万套，难以满足年均新增37万人住房需求，常住人口住房自有率仅为24%。
再横向对比其他城市，差距更为明显。
根据中国统计年鉴2020年的数据，2019年深圳商品住宅成交面积是638.42万平方米，仅为广州的一半多一点，不到长沙的三分之一，约为成都的四分之一。
当人口大量流入，深圳要面对的问题是土地有限。
从今年来看，不管是商品房还是保障房，都能看出政府要解决住房问题的决心。
商品房方面，今年除了加快新盘入市时间，也出让了许多宅地，提前超额达成全年居住用地用地293.2公顷的目标。
根据美联物业统计显示，截至2020年12月16日，包含深汕合作区在内，今年深圳一共出让了31宗居住用地，涉及土地面积155万平米，同比去年全年增长246%。
保障房方面，今年深圳市住建局局长张学凡在深圳房地产业协会的召开的一场会议上也表示，110万公共租赁住房的发展目标，每年公共租赁住房建设10万套。
力争让住房供需矛盾得到较好地缓解，以此稳定楼市。
4楼市狂热与冷静的15年
深圳前15年房价的变化，说起来也很清晰。
2005-2009年，房价上涨是全国性的上涨，深圳当然也不例外。
但在2010-2012年，深圳房价有小幅度下跌，从2010年的2万/㎡跌到1.9万/㎡，相当于横盘了四年，直到2013年才有所回升。
最心惊肉跳的是在2015年和2016年。
2015年政府救市放松政策，深圳房价迎来历史性暴击冲上3.3万/㎡。
到2016年上半年，仅仅用一年多的时间，深圳均价就冲上了5.3万/㎡，将近翻了一倍。
随后，2016年下半年楼市迎来调控，狂热结束。
再后面发生的事，大家已经知道了。
上下滑动查看2014-2019年楼市政策及交易情况
图源 房BOSS
这么一回顾，惊觉深圳房价暴涨的故事并不久远，也经常会有人拿2020年的楼市和2015年对比，他们大多都感受过楼市疯狂。
但其实大家知道，2015年这波房价夹杂着投机、炒作，上涨的幅度也透支了深圳楼市的购买力，所以在2016年政策出台后，横盘了3年时间。
从「15年发展史图表」可以看到，2017、2018、2019年的房价是一条诡异的水平曲线。
虽说房价上涨给炒房客带来了暴富的快感，但于刚需客而言，房价每上一个新台阶，他们的购房梦都有可能破灭。
比较特殊的，是今年涨价逻辑跟过去有些许不同。
2015年是普涨，而2019年和今年是分涨，只有有规划利好的热点片区大涨。
但这里边有一种房子是例外不论何时一直在上涨，那就是学位房。
5最后
最后再总结这其中的规律，其实我们给不出一个确切的答案，毕竟房价的上涨是个玄学。
可以确定的是，人口流入、人才大量引进以及有限的土地这几个因素都是房价上涨的催化剂。
当人口越来越多，需要的房子也就更多。在供需不平衡的情况下，业主们就看到了“商机”，潜意识认为深圳“打工人”都是高薪，房价还能再涨涨。
一来二去，房价就逐渐被推高了。
而打工人的薪资如何呢？从人年均可支配收入来看，工资是跑不赢房价的。
毕竟连入选华为“天才少年”、年薪高达156万的美少女博士，都感慨在深圳买不起房。
电影《大腕》里有一句台词：“未来豪宅一平卖4000美金起”。
这种话，只有疯人院的疯子才说得出来。
毕竟按当时的汇率，4000美金可兑33100元人民币，那一年深圳很多小区的房价，也才2000块钱一平。
但不知道什么时候，深圳的许多房源价格已经悄悄上了10万+，这在过去想都不敢想。
对绝大多数人而言，10万+在今天依旧是个“想都不敢想”的数字。
2035年深圳房价有没有可能冲到27万/㎡？
谁都无法给出确定的答案。
纵观深圳15年发展，当下的深圳不同以往。每年数十万计的新增人口，意味着城市未来还有无限发展的可能。双区傍身，全国资金对深圳也抱有无限高的预期，热钱仍然会想办法进入市场。
但明确的是，深圳作为先行示范区，楼市的稳定是其长久追求的目标。毕竟楼市失衡，成本提高，势必制约城市的发展。
楼市的暴涨时代早就过去了。根据深圳官方的政策趋势，只要市场有过热失控的一丝苗头，就有各种调控等着。今年的715政策，就是最直接的案例。
长久来看，深圳官方也将持续增加住房和宅地供应、保障房建设等等，未来的供需矛盾会逐渐得到缓解。
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